Понятие и классификация договора аренды

Заключенный договор подлежит государственной регистрации. Она осуществляется в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Статья 22 Закона предусматривает, что государственная регистрация договора аренды предприятия проводится в учреждении юстиции по месту регистрации правообладателя предприятия [6]. Следует обратить внимание на то, что правообладатель предприятия регистрирует право не только на него как на имущественный комплекс, но и права на земельные участки и иные объекты недвижимости, входящие в состав данного комплекса. Их регистрация проводится по месту нахождения соответствующего объекта.8

Договор аренды предприятия вступает в силу с момента его государственной регистрации. Регистрирующий орган вправе отказать в ее проведении, если форма договора не соответствует требованиям законодательства.9

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. (Приложение Г)

К числу существенных условий договора аренды предприятий помимо его предмета относиться также и цена (арендная плата). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. (Приложение В)

Договор финансовой аренды (лизинга). По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (статья 665 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов (статья 666 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 Закона о лизинге).

Форма договора установлена пунктом 1 статьи 15 Закона о лизинге. Договор лизинга независимо от его срока должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации [7].

Существенными условиями договора являются его предмет, срок и цена. Под ценой договора лизинга понимаются лизинговые платежи. Они состоят из двух частей – возмещения затрат и дохода лизингодателя (пункт 1 статьи 27 Закона о лизинге). К числу затрат относятся все понесенные лизингодателем расходы, связанные с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, а также с оказанием других предусмотренных договором услуг. Доход – это предусмотренная договором лизинга денежная сумма, подлежащая уплате лизингодателю сверх возмещения его затрат. В общую сумму договора может также включаться выкупная цена предмета лизинга.

Таким образом, Гражданский кодекс Российской Федерации закрепляет пять видов договора аренды: 1) договор проката; 2) договор аренды транспортных средств; 3) договор аренды зданий и сооружений; 4) договор аренды предприятий; 5) договор финансовой аренды (лизинга) [2]. Все они отличаются предметом и сроком аренды. Также главным отличаем, является то, что не для всех видов договора аренды обязательна государственная регистрация прав на арендованное имущество.

2 Содержание договора аренды

Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних – и коммерческие, и некоммерческие организации, а также государство,      национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей или арендаторов должны выступать специальные субъекты.

Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Управление (в том числе и распоряжение) государственной собственностью — прерогатива исполнительной власти. Так, Правительство Российской Федерации осуществляет управление федеральной собственностью на основании статьи 114 Конституции Российской Федерации. В рамках своих полномочий оно вправе определять, кто и в каком порядке может сдавать федеральное имущество в аренду. Главным органом, которому предоставлено право заключать договоры аренды федерального имущества, является Министерство имущественных отношений РФ и его территориальные органы [12].

Помимо Минимущества Российской Федерации как универсального арендодателя законом или в установленном им порядке правом сдавать в аренду федеральное имущество могут быть наделены иные государственные организации. Так, в роли арендодателей могут выступать государственные унитарные предприятия, наделенные правом хозяйственного ведения. Они сдают в аренду федеральное движимое имущество без ограничений, кроме случаев, установленных законом или иным правовым актом, а недвижимое — только с согласия (разрешения) собственника (статья 295 Гражданского кодекса Российской Федерации) [13]. Что касается казенных предприятий, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, то они вправе заключать договоры аренды в отношении любого имущества только с согласия собственника (пункт 1 статьи 297 Гражданского кодекса Российской Федерации). От имени собственника такое согласие дает Минимущество Российской Федерации и его территориальные органы.10 Дача согласия равнозначна наделению указанных субъектов специальным полномочием сдавать имущество в аренду.

Бюджетные учреждения вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований (пункт 1 статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместо них договоры аренды заключает Минимущество Российской Федерации и его территориальные органы, если иное не предусмотрено законами или иными правовыми актами. Так, образовательные учреждения могут самостоятельно сдавать в аренду закрепленное за ними движимое и недвижимое имущество. Сдача в аренду природных ресурсов производится органами, названными в кодексах и законах об отдельных видах таких ресурсов.

Но если бюджетное учреждение приобрело какое-либо имущество за счет разрешенной ему коммерческой деятельности, то оно вправе сдавать его в аренду без ограничений.

Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. По общему правилу, закон никаких специальных требований к арендаторам не предъявляет. Лишь при аренде отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или вещей, ограниченных  в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнить иные требования, установленные действующим законодательством.

Каждая из сторон обладает определенными правами и обязанностями.

2.1 Права и обязанности арендодателя

После предоставления имущества в аренду арендодатель, оставаясь собственником нанятого имущества, сохраняет право распоряжения им. Он может произвести его отчуждение или изъять его из владения и пользования арендатора в случаях и в порядке, предусмотренных законом или договором. Что касается прав владения и пользования вещью, переданной в аренду, то арендодатель может их и не сохранить, целиком передав арендатору. Но вполне допустима ситуация, когда арендодатель сохраняет за собой право владения вещью (полностью или частично) и право пользования ею (только частично). В этом случае можно говорить о двойном владении и пользовании.

В случае если арендатор использует переданное ему имущество не в соответствии с договором и его назначением, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения ущерба (пункт 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При наличии недостатков в имуществе в соответствии с частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель, извещенный о требованиях арендатора о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, безвозмездно устранить недостатки имущества.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным  нарушением условий договора  или назначения имущества либо  с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по  истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального  ремонта имущества в установленные  договором аренды сроки, а при  отсутствии их в договоре в  разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.  По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении  договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судебно-арбитражная практика. Комитет по управлению имуществом Москвы обратился в арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному обществу о его выселении из занимаемого нежилого помещения. В качестве третьего лица на стороне истца к участию в деле привлечено Правительство города Москвы.

В обоснование исковых требований комитет сослался на то, что договор аренды расторгнут истцом в одностороннем порядке в связи с включением спорного помещения в перечень зданий, подлежащих реконструкции в соответствии с Постановлением Правительства Москвы. Решением суда исковые требования удовлетворены, а апелляционной инстанцией данное решение оставлено без изменений. Однако Федеральный арбитражный суд Московского округа своим Постановлением названные судебные акты отменил и в иске отказал, при этом сославшись на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.

На вышеуказанное Постановление был принесен протест, в котором предлагается постановление кассационной инстанции отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции. Протест был удовлетворен по следующим основаниям.

Между комитетом по управлению имуществом Москвы и акционерным обществом был заключен договор аренды.

На основании статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Пунктом 6.3 вышеназванного договора предусмотрена возможность его одностороннего расторжения арендодателем в случае передачи строения под реконструкцию. В материалах дела имеются Постановления Правительства города Москвы и распоряжение заместителя премьера Правительства Москвы, в котором указанное строение включено в перечень зданий, подлежащих реконструкции.

Поскольку досрочное расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке предусмотрено пунктом 6.3 договора, ответчик знал о последствиях, указанных в этом пункте, так как договор подписан сторонами и скреплен печатями.

В соответствии с частью 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса, что имело место в данном случае.

При таких обстоятельствах Президиум не нашел основания для отмены решения суда первой инстанции и постановления апелляционной инстанции и оставил их в силе (Постановление Президиума ВАС РФ от 23 декабря 1997г. № 4181/97).      

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Во-первых, основной обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и его назначению (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если данное условие в договоре отсутствует, то состояние имущества определяется его назначением, которое в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется.