Понятие и классификация договора аренды

Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, то есть от таких его свойств, которые ухудшают его качество (и правовую обеспеченность) или, что одно и то же, представляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. В принципе ответственность может наступить за самый незначительный недостаток. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

1) оговорены арендодателем уже  при заключении договора аренды;

2) заранее известны арендатору (ранее арендовал это имущество  или знал о недостатках из  средств массовой информации);

3) должны были быть обнаружены  арендатором во время осмотра  имущества или проверки его  исправности при заключении договора  или передачи имущества в аренду (явные недостатки).

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих скрытых недостатках (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Во-вторых, в соответствии со статьей 613 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель должен предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и тому подобное).

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Такие права сохраняются и после заключения договора аренды в виде обременений. Причем подчас они могут быть довольно широкими по объему, например, право хозяйственного ведения или право оперативного управления. Естественно, зная о правах третьих лиц, арендатор никогда не заключил бы договора аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить пользование арендованным имуществом в соответствии с договором [2].

Арендодатель обязан предупредить арендатора и обо всех иных вещных правах на арендованное имущество. Эта обязанность вытекает из сущности вещного права, которое всегда направлено на вещь (имущество).

В-третьих, обязанностью арендодателя является производство за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению.

Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Если этот срок не установлен или возникла неотложная необходимость в капитальном ремонте, он должен быть произведен в разумный срок.

Ремонт должен производиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц. Отношения сторон на время капитального ремонта должны быть урегулированы договором аренды. Арендодатель в частности может установить обязанность арендатора приостановить или ограничить пользование арендованным имуществом во время капитального ремонта или его права потребовать от арендодателя предоставления на время ремонта аналогичного имущества.

В-четвертых, арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором (пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации). Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда.

2.2 Права и обязанности арендатора

Правовое положение арендатора закреплено в нормах главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации «Аренда». Исходя из положений данной главы основными обязанностями арендатора являются:

 Арендатор, во-первых, обязан пользоваться  арендованным имуществом в соответствии  с условиями договора аренды, а если такие условия не определены, то в соответствии с  назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации). Назначение имущества должно быть определено договором. В противном случае имущество должно использоваться по своему обычному назначению, вытекающему из его существа.

Во-вторых, обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей в зависимости от того, какие положения на этот счет содержаться в договоре. Арендная плата может уплачиваться в форме:

1) определенных в твердой сумме  платежей, вносимых периодически  или единовременно;

2) установленной доли полученных  в результате использования арендованного  имущества продукции, плодов или  доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю  обусловленной договором вещи  в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных  договором затрат на улучшение  арендованного имущества.

Использование некоторых форм арендной платы по существу означает превращение договора аренды в смешанный договор (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединяющий черты аренды и, например, купли-продажи или договора об оказании услуг.

Если конкретная форма арендной платы договором не предусмотрена, арендная плата должна быть определенна в твердой сумме, уплачиваемой однократно или периодически – зависимости от срока договора аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).11 Кроме того, законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Судебно-арбитражная практика. Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы, исходя из ее размера, указанного в зарегистрированном договоре аренды. Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы. В обоснование иска акционерное общество сослалось на то, что соглашение о внесении изменений в договор не было зарегистрировано и, следовательно, должно считаться незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции в иске о взыскании арендной платы в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, то есть в той же форме, что и сам договор. Однако требование пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.

Суд кассационной инстанции решение отменил и иск о взыскании арендной платы в размере, определенном согласно условиям зарегистрированного договора аренды, удовлетворил по следующим основаниям. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке (пункт 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Договор аренды может содержать правила как о том, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы и при отказе другой стороны от изменений договор подлежит досрочному расторжению. Если подобных правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон.

Если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились, он вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

Уменьшения размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при существенном. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды [2].

Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором: один раз в год, в квартал, месяц, месяц, неделю, день и так далее. В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (пункт 5 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Однако арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

В-третьих, арендатор при прекращении договора аренды должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требования к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имущества арендодателем в соответствии с заключенным договором аренды. То есть назначение возвращаемого арендованного имущества должно соответствовать условиям договора аренды и назначению такого имущества.

Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Если без таких принадлежностей и документов использование имущества невозможно или арендодатель лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатора по возврату имущества должна считаться невыполненной со всеми вытекающими отсюда последствиями (просрочка арендатора).

В-четвертых, согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды [2].

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей. Текущий ремонт, в отличие от капитального, как правило, не увеличивает стоимость арендованного имущества и не устраняет его износ. В тоже время непроведение текущего ремонта (как и капитального) делает невозможным или существенно затрудняет использование имущества по назначению.

От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, то есть такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент (физическая исправность арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению). Поддержание вещи в исправном состоянии обусловлено внутренними, присущими самой вещи (техническими) причинами.

Помимо проведения текущего ремонта и поддержания имущества в исправном состоянии арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества. Эти расходы обусловлены внешними для вещи причинами (социально-экономическими условиями пользования).

Права арендатора. Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть, договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу. Правда, право пользования арендованным имуществом при смене арендатора сохраняется далеко не всегда (пункт 2 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации), но это не лишает данное право свойства следования.