Право собственности на жилые помещения: понятие, содержание, ограничения

Так можно сделать вывод что, жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (квартира, часть квартиры или жилого дома, часть жилого дома). Не являются жилыми помещениями подсобные помещения (Ванная комната, кухня, коридор и т.п.). Критерий изолированности жилого помещения определяется тем, можно ли это помещение использовать как самостоятельное жилище. Например, комната должна иметь выход на лестничную площадку или в коридор, но не в другое жилое помещение, также она должна иметь сообщение с местами общего пользования (санузел, коридор, ванная комната и т.д.). Можно сделать вывод что, требование изолированности жилого помещения заключается в том, что оно представляет собой конструктивно обособленную, функциональную часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, который имеет обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющую в своих пределах иных частей (площадей, объемов) других жилых помещений.

Можно отметить, что выбор в качестве обобщающего понятия «жилое помещение», охватывающее и комнату, и квартиру, и дом, имеет свои недостатки. Вот,  например, жилой дом может быть как одноквартирным, так и многоквартирным домом, и если к первому применение понятия «жилое помещение» оправдано, то ко второму - некорректно, так как многоквартирный дом состоит из нескольких жилых помещений¹⁰. Чтобы исправить ситуацию, законодатель в первоначальной редакции проекта Жилищного кодекса Российской Федерации в п.1 ст. 15 указал, что понятие жилого дома не может включать многоквартирные дома. Согласно выше указанной статье данного проекта Жилищного кодекса РФ разновидностями жилых помещений являлись жилые дома (за исключением многоквартирных домов), комнаты жилых домов, квартиры, комнаты квартир. Хотя в окончательной редакции Жилищного кодекса РФ это положение было изъято, так, что вряд ли это можно считать правильным. Законодатель в п. 2 ст. 16 ЖК РФ ограничился, указывая на то, что жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также иных помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Толкуя это определение в узком смысле, можно прийти к выводу, что речь идет только об одноквартирном жилом доме, однако прежняя редакция была лучше.

Взыскание по исполнительным документам в силу ч. 1 ст. 446 ГПК РФ не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, которые совместно проживает в принадлежащем ему помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания жильем¹¹.

Понятие объекта вещных прав в жилищной сфере требует раскрытие содержания определения «жилое». Встречаются такое утверждение, что помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному состоянию для постоянного проживания граждан независимо от того, как оно будет использовано - для постоянного или временного проживания. Дома после их переоборудования или строительства признаются жилыми, предназначенными для проживания в них граждан, и учитываются в таком качестве, в каком уполномоченными органами в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество при условии, что они будут отвечать определенным требованиям. В соответствии с Гражданским и Жилищным законодательством Российской Федерации, помещение признается жилым, если является изолированным и соблюдены нормы санитарной и технической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в этом помещении. Можно выделить, что Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 673 ГК РФ) восстановил требование о необходимости постоянного проживания в жилом помещении (однако сделано для применения по договору коммерческого найма жилого помещения, а в отношениях собственности на жилое помещение законодатель ограничился определением жилого помещения как места проживания (п. 2 ст. 288 ГК РФ) и изменил практику признания жилым любого помещения, пригодного просто к проживанию, в том числе временному). Только пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, и не только в летнее время отличает жилое помещение от временного сооружения или от барака.

В п. 3 ст. 74 Закона «об ипотеке» четко имеется различие между жилыми помещениями, предназначенными для постоянного проживания и жилыми помещениями, предназначенными для временного пребывания¹². Согласно выше указанному пункту дачи, гостиницы, дома отдыха, садовые домики и иные строения и помещения, которые не предназначены для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Не распространяются правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир.

Ст. 16 Жилищного Кодекса РФ выделяет следующие разновидности жилых помещений:

1) жилой дом, часть жилого  дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Установлен особый правовой режим для жилых помещений, который заключается в том, что они должны использоваться строго по назначению. В п. 38 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 6/8 отмечено, что сделки являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством,¹³. Так же согласно ст. 293 ГК РФ использование собственником жилого помещения не по назначению может привести к прекращению права собственности на него (после предупреждения).

Так же говорится об изъятиях в специальном правовом режиме жилых помещений, который заключается в том, что допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение, установленное в Жилищном кодексе РФ (п. п. 2, 3, 4 ст. 17 ЖК РФ). Самое значимое и главное, чтобы лица, проживающие в этом помещении, находились в нем на законном основании (то есть были вселены в соответствии с правилами ЖК РФ), подобное использование не нарушало права и законные интересы иных граждан и соблюдались технические и санитарные нормы.

Так же не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, и пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом помещении граждан, соседей, требований экологических норм, пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации. Такая же норма содержится в ст. 288 ГК РФ, однако говорится не о жилых помещений, а о жилых домах. Так как разновидностью жилых помещений являются жилые дома, определение, содержащаяся в Жилищном кодексе РФ, является более правильной и точной. Законодатель ставит запрет на размещение промышленных производств в жилых помещениях в целях защиты прав и законных интересов лиц, проживающих в данных жилых помещениях. Такой запрет касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем жилых помещений, т.е. исключает размещение промышленных производств даже на чердаках и в подвалах жилых домов.

Можно выделить, что в указанной статье действующего Жилищного кодекса РФ не уточняется, о какой именно профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности идет речь. Самое главное, чтобы лица, проживающие в этом помещении находились на законном основании, и это использование не нарушало бы права и законные интересы других граждан, и соблюдались санитарные и технические нормы. В пример можно привести п. п. 6 и 7 ст. 21 Закона «об адвокатской деятельности»¹⁴, согласно которым для осуществления адвокатской деятельности допускается использование жилых помещений. Хотя такое использование не может быть главным. Именно в таких случаях жилое помещение должно быть использовано только для проживания, а иные формы использования допустимы, поскольку оно не является  препятствием основной цели использования жилых помещений.

Не препятствует собственнику размещать в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения, организации, указывая в качестве условия такого размещения лишь на необходимость перевода помещения из жилого в разряд нежилых в порядке, определенном жилищным законодательством, установленным в Определении Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2000 г. указывалось, что ст. 288 ГК РФ. Закрепленные в ст. ст. 34 и 35 Конституции РФ установлено требование перевода жилого помещения в нежилое, обусловленное определенными целями использования помещения, а также необходимостью защиты интересов иных лиц, само по себе - вне связи с тем, на каких условиях и в каком порядке оно осуществляется, - не может рассматриваться в качестве положения, ущемляющего права граждан.¹⁵

Из выше сказанного можно сделать  вывод и отметить.

        Недвижимой вещью является любое жилое помещение, которой свойственны следующие отличительные признаки:

1) жилое помещение - это предмет  материального мира, предназначенный для удовлетворения ряда определенных потребностей человека, таких как, для удовлетворения объективно существующей потребности в жилище, и может находиться в обладании человека;

2) перемещение без несоразмерного  нанесения вреда его потребительским  качествам, его назначению невозможно, так как, жилое помещение является прочно связанным с землей;

3) жилое помещение как фактически, так и юридически закреплено на конкретном, индивидуально-определенном месте, так же ему присвоен номер, обозначенный в специальных учетных документах, и жилое помещение является индивидуально-определенной вещью;

4) законодателем установлен специальный  правовой режим для жилых помещений,  таких как: система правил, определяющих место жилого помещения в сфере гражданско-правового регулирования, а также возможность участвовать в гражданском обороте.

§ 2. Пределы использования жилого помещения и его назначение

В ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации воспроизведена норма п. 2 ст. 288 ГК РФ, которая устанавливает назначение жилых помещений: предназначенные для проживания граждан. В отличие от Жилищного кодекса 1983 г. (ст. 7), действующий Кодекс в данном случае не делает акцент на том, что жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Выше сказанное вполне логично. Во-первых, само понятие "жилое помещение" предполагает, что жилым может являться только такое помещение, предназначенное для постоянного проживания. Во-вторых, граждане имеют право на свободу передвижения, фактически проживать в жилом помещении граждане могут как постоянно, так и временно.

Не разрешается размещение в жилых помещениях промышленных производств (данная норма в несколько иной редакции содержалась в части 2 ст. 7 Жилищного кодекса 1983 г., затем соответствующий запрет был установлен в п. 3 ст. 288 ГК РФ). Данный запрет на практике нередко толковался расширительно и распространялся также на иные виды предпринимательской и профессиональной деятельности. Поэтому Жилищным кодексом РФ введена еще одна норма - разрешено использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности при одновременном наличии двух условий: а) если такую деятельность осуществляют лица, которые на законном основании проживают в данном помещении; б) если такое использование жилого помещения не будет нарушать права и законные интересы иных граждан, а также санитарные и технические правила и нормы, иные требования законодательства.

Например, непосредственно  по месту жительства могут работать предприниматели, частные нотариусы и адвокаты, также труд граждан связанных преимущественно с интеллектуальной деятельностью - сбором и анализом информации, созданием научных и литературных произведений, подготовкой произведений к опубликованию, программированием, бухгалтерским учетом и аудитом, репетиторством и т.п.

Некоторые юристы так де справедливо обращают внимание на то, что Жилищный кодекс РФ не раскрывает понятие "промышленное производство" в целях жилищного законодательства. В других законодательных актах нет определений данного понятия. Из-за этого на практике в настоящее время могут возникнуть сложности при решении вопросов об отнесении какого-либо вида деятельности к промышленному производству. Поэтому законодатель  устанавливает в ст. 17  ЖК РФ (с внесения в нее изменения) основные признаки промышленного производства в целях жилищного законодательства.

Следует полагать, что из положений ч. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ в нежилых помещениях дома, нежилом доме в целом могут быть размещены учреждения, осуществляющие функции некоммерческого характера, коммерческие организации, занимающиеся торговлей, оказанием бытовых услуг населению и т.д. при соблюдении требований, установленных экологическим, жилищным, градостроительным законодательством, законодательством о пожарной безопасности и т.п.

Пользование таким жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.