Право собственности на жилые помещения: понятие, содержание, ограничения

 

§ 3. Недопустимость  произвольного лишения жилища и его неприкосновенность

 

 

 

В соответствии с Международным  Пактом о гражданских и политических правах, одобренным Генеральной Ассамблеей ООН 16.12.1966 г., никто не может подвергаться незаконным или произвольным посягательствам на неприкосновенность жилища (ст. 17 ЖК РФ). Ст. 25 Конституции РФ основана на данной международно-правовой норме, текст которой почти дословно воспроизведен в ст. 3 ЖК РФ.

Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных Жилищным кодексом РФ целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения, которая установлена согласно ч. 2 ст. 3 ЖК РФ.

В случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается только в целях спасения жизни граждан и их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, катастрофах, стихийных бедствиях,  массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступления, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

Можно обратить внимание на то, что понятие неприкосновенности жилища связано исключительно с проникновением в него посторонних для законно проживающих в соответствующем помещении лиц. При ясно выраженном согласии проживающих в нем граждан доступ в жилище посторонних лиц возможен только тогда. Под жилищем в ст. 3 ЖК РФ можно понимать не только место жительства, т.е. место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (жилой дом, квартира, комната в квартире), но и место пребывания (гостиница, санаторий, дом отдыха и т.п.).

Предусмотрена уголовная ответственность за нарушение неприкосновенности жилища. По правилам Уголовного кодекса  РФ влечет наказание за незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица. Имеются в виду что, это не любые лица, проживающие в соответствующем помещении, а только те, которые проживают в нем на законных основаниях.

По принципу недопустимости произвольного лишения жилища, который устанавливается в части 4 ст. 3  ЖК РФ, предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным Жилищным кодексом и иными федеральными законами.

По принципу недопустимости произвольного лишения жилища действует только в отношении граждан, владеющих жилищем на законных основаниях. Поэтому, например, гражданин самовольно (без законных оснований) вселившийся в жилое помещение, выселяется из данного помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения. Так же с учетом конкретных обстоятельств дела и мотивов совершения деяния данный гражданин может быть привлечен к уголовной ответственности за самоуправство (ст. 330 УК РФ)¹⁶, если правомерность его действий оспаривается лицом, право которого нарушено, и если такими действиями был причинен существенный вред собственнику помещения. Совершение самоуправства с применением насилия или с угрозой его применении, является квалифицирующим признаком.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. ПРАВОМОЧИЯ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ДРУГИХ ГРАЖДАН, ПРОЖИВАЮЩИХ В ПРИНАДЛЕЖАЩЕМ ЕМУ ПОМЕЩЕНИИ

           § 1. Права и обязанности собственника жилого помещения и других граждан, проживающих в принадлежащем ему помещении

 

 

 

В ст. 40 Конституции РФ право граждан на жилище реализуется различными способами. Ранее граждане удовлетворяли свои жилищные потребности в значительной мере за счет жилья, получаемого в пользование из государственного и общественного жилищных фондов, хотя немалая часть населения решала свою жилищную проблему за счет собственного индивидуального жилищного фонда.

С перехода к рыночной экономике на современном этапе решается задача изменения структуры жилищного фонда по формам собственности, направленного на развитие частной собственности на недвижимость в жилищной сфере и расширение рынка жилья. Из выше сказанного видно что, индивидуальное жилищное строительство рассматривается в качестве важнейшей формы наращивания жилищного фонда, а использование индивидуального жилищного фонда – в качестве важнейшего способа удовлетворения жилищных потребностей граждан. Нужно отметить, что в отношении частной собственности на жилые помещения в настоящее время применяется общее положение, согласно которому количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничивается (п. 2 ст. 213 ГК РФ).

Наиболее обширному расширению частного жилищного фонда, помимо развития индивидуального жилищного строительства, которое ранее осуществлялось в России в значительных объемах, способствовали прошедшие процессы приватизации государственного, муниципального и общественного жилья, передачи в частную собственность граждан кооперативного жилья, а также перехода к массовому строительству жилья на продажу¹⁷.

В Жилищном  кодексе РФ отмечается новое положение, сложившееся в жилищной сфере, которое нашло отражение, в котором праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения посвящен специальный раздел, предшествующий разделу о жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма (разд. II ЖК РФ). В этом разделе, прежде всего, регламентируются права и обязанности собственника жилого помещения, а также иных граждан, проживающих в принадлежащем ему помещении.

Установленные Жилищным кодексом РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. В этом случае согласно ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник вправе предоставить принадлежащее ему жилое помещение во владение или в пользование жилое помещение любому гражданину или юридическому лицу.¹⁸ Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания, а также для проживания членов его семьи, что и предусматривается статьей 288 ГК РФ. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания иным лицам на основании договора.

К обязанностям собственника относится бремя содержания принадлежащего ему жилого помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей и иных лиц, так же соблюдать правила пользования жилыми помещениями, правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 30 ЖК РФ).

Если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи, то члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с собственником. В Жилищном кодексе РФ (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ) определен круг лиц, которые признаются членами семьи собственника жилого помещения. К ним относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Иные родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов его семьи.

В нынешнем жилищном законодательстве определены обязанности члена семьи собственника жилого помещения (части  2 и 3 ст. 31 ЖК РФ). Они обязаны, прежде всего, обеспечивать сохранность жилья и использовать данное жилое помещение по назначению. Так же дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

В п. 2 ст. 292 ГК РФ установлен переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Такое положение в законодательстве не может быть оценено иначе. С одной стороны, оно позволяет собственникам жилых помещений свободно распоряжаться последними, поскольку на последующее выселение из этих помещений членов семьи собственника их согласие при применении изложенного выше правила не требуется. Так же оно гарантирует соблюдение интересов приобретателей жилых помещений. Но с другой стороны, подобное изменение в законодательстве ухудшает положение дееспособных членов семьи собственника жилого помещения (его супруга, совершеннолетних детей и иных лиц), поскольку с юридической точки зрения отпадает надобность в согласовании с ними отчуждения жилого помещения, которым они пользуются.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Предусмотренное п. 3 ст. 292 ГК РФ, члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

В действовавшем законодательстве, решается вопрос о правах бывших членов семьи собственника жилого помещения. Как указывается в части 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи его собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. В случае если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а так же если его имущественное положение не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. В этом случае суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и иных членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

По истечении срока пользования  жилым помещением, установленным  решением суда, принятым с учетом выше затронутых условий, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается при отсутствии иного соглашения между собственником и данным гражданином. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника либо, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

В соответствии со ст. 19 Закона о введении Жилищного кодекса РФ действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права и обязанности пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

В соответствии с части 7 ст. 31 ЖК РФ гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения¹⁹.

В Жилищном кодексе Российской Федерации четко урегулированы отношения по обеспечению жилищных прав собственника жилого помещения, возникающие при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Статья 32 ЖК РФ предусматривает, что жилое помещение в таких случаях может быть изъято у собственника путем выкупа. Только с согласия собственника допускается выкуп части жилого помещения. Выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием в зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок.

Более расширенным вопросом в настоящее время признается вопрос о защите прав лиц, приобретающих жилые помещения по договорам купли-продажи и другим сделкам. Приобретение жилых помещений связано с определенным риском, поскольку после оформления права собственности может обнаружиться наличие оснований для признания договора об отчуждении жилого помещения недействительным. В таком случае должны применяться общие положения гражданского законодательства о недопустимости истребования имущества от добросовестного приобретателя. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя лишь в случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (ст. 302 ГК РФ). Ясно, что первые два из указанных оснований истребования имущества у добросовестного приобретателя неприменимы к жилым помещениям, поскольку последние не могут быть утеряны или похищены. Выбытия жилого помещения из владения собственника или лица, которому это помещение было передано собственником во владение, помимо их воли, то существование такого основания является возможным, например, в случае продажи квартиры по подложной доверенности с последующей государственной регистрацией права собственности на нее на другое лицо.

В случае если имущество, в том числе жилое помещение, приобретено безвозмездно, например, по договору дарения, от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Видно что, по общему правилу, жилые помещения не могут истребоваться у добросовестного приобретателя. Хотя в течение многих лет судебная практика в России складывалась иным образом. Обнаружив основания для признания сделки отчуждения жилого помещения недействительной, суды автоматически начали применять нормы гражданского законодательства о последствиях признания сделок недействительными и обязывали добросовестных приобретателей возвращать жилые помещения их прежним владельцам. В результате этого начала создаваться устойчивая почва для злоупотреблений при продаже жилых помещений со стороны продавцов, существенно нарушались законные интересы добросовестных приобретателей, и у лиц, приобретающих жилье, возникало вполне обоснованное чувство неуверенности и страха, поскольку во многих случаях они не могли точно знать, не имеется ли оснований для признания в последующем заключенной ими сделки недействительной.