Право собственности на жилые помещения: понятие, содержание, ограничения

 Распоряжаться жильем, находящимся в общей совместной  собственности, которое ограничивается  необходимостью получения согласия  всех сособственников на продажу,  мену, дарение данного жилья (ст. 253, 576 ГК РФ).

Лица, которые проживают  совместно с собственником, не должны давать согласия на продажу жилья, хотя их нежелание выехать из продаваемого жилого помещения может существенно  осложнить реализацию собственником  правомочия распоряжаться данным жильем. Отчуждение же жилого помещения, проживающих  несовершеннолетних членов семьи собственника, возможно только после получения  письменного согласия органа опеки  и попечительства. Вполне разумное со стороны защиты прав интересов  несовершеннолетних детей ограничение  права продажи жилого помещения  превращается иногда для собственника в  невозможность продать жилое  помещение, так как органы опеки  и попечительства, исходя из чисто  формальных соображений, отказывают в  даче согласия на продажу жилого помещения  добропорядочным семьям, переезжающим на постоянное жительство в иной город, до приобретения там жилья.

В нынешней литературе есть предложения, которые направлены на дальнейшее ограничение правомочий собственников жилья. Как подчеркивает Е. В. Унина: «...необходимо ввести ограничение  на отчуждение жилой площади, если в  собственности гражданина находится  только единственное жилое помещение, или нужно предусмотреть строгий  порядок такого отчуждения, поскольку  лицо, отчуждающее единственное имеющееся  у него данное жилое помещение, может  остаться на пороге улицы»²⁸. И кто вообще согласится с таким предложением. Гражданин вправе сам решать, как удовлетворить свою потребность в жилье. Любые мотивы, побудившие собственника продать единственное жилье, могут быть самыми различными (переезд к друзьям,  родственникам, изменение образа жизни и т. п.). Это именно тот случай, который расценивается как недозволенное вмешательство в частные дела, которые противоречат принципам гражданско-правового регулирования. Что касается в ужесточении контроля за отчуждением единственного жилья, то оно оправдано только для собственников жилого помещения из так называемой группы риска — одиноких престарелых граждан, ограниченно дееспособных,  признанных судом недееспособных и т. п.

 Ограничений свободы  завещательных распоряжений в  отношении права собственности  на жилье закон не устанавливает.  Хотя  гарантированы права на  получение имущества необходимых  наследников (несовершеннолетних  и нетрудоспособных детей, нетрудоспособных  супруга, родителей и иждивенцев). Другими словами, выразить свою  волю в распределении завещаемого  имущества собственник может  по своему усмотрению, но не  когда захочет эта воля может  быть реализована при исполнении  завещания.

По данному действующему наследственному законодательству все, без исключения наследники, призываемые  к наследованию, имеют равные права (преимущества предоставлены лишь в  отношении наследования предметов  домашней обстановки и обихода наследникам, проживавшим вместе с наследодателем не менее одного года до смерти последнего).

Как предлагает В. П. Камышанский установить зависимость наследственных прав законных наследников от места их проживания, где  вносится  в проект третьей части ГК РФ норму, закрепляющую права на получение наследниками по закону, постоянно проживающими одной семьей с наследодателем, «помимо доли, которая им причитается, оставшуюся фактически занимаемую ими жилую площадь. Такое право не должно быть связано с очередностью призвания наследников к наследованию. Из  правила, которое предлагается, следует сделать исключение в отношении наследников, проживающих отдельно от наследодателя и, которые не обладают необходимой жилой площадью».²⁹ Именно в таком законодательном предположении есть рациональные моменты. Наследники по закону, которые проживают в жилом помещении, входящем в наследственную массу, уже имеют на него вещные права. Такое наличие права может и служить основанием для предоставления некоторым наследникам преимуществ перед иными наследниками, права которых возникают лишь в рамках наследственного правоотношения.

Реализация права собственности  на жилье иногда вступает в противоречие с реализацией правомочий субъектов, которые  являются носителями вещных или обязательственных прав на данное жилое помещение. Ст. 35 Конституции  РФ гарантирует охрану частной собственности (в том числе на жилье) законом, а ст. 40 Конституции РФ предусматривает  право каждого на жилье и затрагивает  момент, что никто не может быть произвольно лишен жилища. Также  современное гражданское законодательство имеет нормы, в соответствии с  которыми право на чужое жилье  охраняется  более надежно, чем  право на собственное. Закон устанавливает  право следования и абсолютная защита иных вещных прав, также  и против собственника, зачастую делают последнего беззащитным перед носителем  иного вещного права.

Видно, что права членов семьи собственника Гражданский  кодекс РФ имеют вещно-правовой характер, однако они прямо и не названы  в ст. 216 ГК РФ. Но видно также, что  они производны от прав собственника, основаны на личных взаимоотношениях и возникают только по воле собственника жилья (исключение могут составить  только несовершеннолетние дети членов семьи собственника). Возможно, предположить, что данное вещное право должно прекратиться после прекращения прав самого собственника, но, к особому сожалению, законодатель сохранил для членов семьи собственника право пользования жильем при  смене субъекта собственности. Этим самым  ограничиваются права и  предыдущего, и последующего собственника. Сложно представить, что покупатель захочет приобрести квартиру, в которой  останутся проживать члены семьи  бывшего собственника. Более слабым утешением для нового собственника жилья является предоставленная  в данном случае законом возможность  требовать уменьшения цены или расторжения  договора (п. 1 ст. 460 ГК РФ): у продавца может уже не быть денежных средств  или даже сам продавец может оказаться  от покупки. Может оказаться, что  собственник передумает продавать  жилье, если у бывших членов его семьи  нет другого жилища (при нормальных семейных отношениях вместе с собственником  выезжают все его члены  семьи).

По Жилищному кодексу  РФ установлено, что отчуждение собственником  жилого помещения, в котором проживают  бывшие члены его семьи, возможно только при предварительном заключении договора найма жилого помещения  между ними и собственником на условиях данной местности. Срок данного  договора не должен быть менее трех лет, а если среди бывших членов есть несовершеннолетние дети, то до достижения ими совершеннолетия. Что и является трансформацией вещного права бывших членов семьи в обязательственное.

В данной позиции есть и недостатки. Во-первых, непонятно, почему именно в Жилищном кодексе  РФ должны решаться вопросы допустимости купли-продажи жилья, которое  является собственностью гражданина; во-вторых, в данном положении может быть заключен лишь договор коммерческого  найма, а это уже прерогатива  Гражданского кодекса РФ; в-третьих, в данном варианте договор становится обязательным, что и не соответствует  принципу свободы договора, пока специальное  указание не будет строго регламентировано в  законодательстве; в-четвертых, это  не решаемая проблема с членами семьи  собственника, пожелавшими остаться в жилом помещении. Думается, что  п. 1 ст. 292 ГК РФ отсылает к жилищному  законодательству для определения  условий пользования членами  семьи жильем наряду с собственником  в отношении, например, оплаты коммунальных услуг, соблюдения правил общежития  и т. п.

Допускается и такой  вариант, как заключение договора коммерческого  найма новым собственником и  лицами, которые остались в квартире. Но и в случае законом не установлена  обязательность подобных договоров.

Правильным решением было бы изменить законодательство, установив  правила, при которых прекращение  права собственности гражданина на жилье является основанием для  прекращения права пользования  данным помещением членами и бывшими  членами его семьи. Чтобы не последние  не остались на улице, лучше вменить  собственнику-продавцу в обязанность  вселять членов  семьи в то помещение, которое он будет занимать сам после продажи (как и происходит в  большинстве случаев). Нынешнее обеспечение жилищных прав членов семьи  возлагается на совсем посторонних  людей. Заключение главного в том, что  данное вещное право возникает на основе личных, семейных, родственных  отношений с собственником жилья, т. е. главным здесь является производность  от прав собственника, а законодательно нужно выделить зависимость прав пользователей от прав самого собственника.

Также можно предложить и менее решаемый вариант: использовать по аналогии правила прекращения  такого вещного права, как сервитут (п. 2 ст. 276 ГК РФ), для случаев прекращения  права пользования квартирой, если такое обременение делает невозможным  проживание самого собственника (квартира из одной комнаты и многочисленность семейства).

Также незавидно и  положение собственника жилого помещения, который сдает его по договору коммерческого найма. В настоящее  время конструкция норм Гражданского кодекса РФ оправдана лишь в той  ситуации, когда у самого собственника не одно жилое помещение и жилье  сдается для получения дохода. Из-за этого лучше целесообразно  неодинаково регламентировать отношения  по найму в зависимости от того, кто является собственником жилого помещения — гражданин российской федерации или юридическое лицо.

Падает внимание на то, что изъять у собственника жилое  помещение легче, чем у нанимателя, хотя у нанимателя в договоре коммерческого  найма имеются лишь обязанности, в то время как собственник  — обладатель вещного права. И  в  этом случае для собственника не предусмотрена отсрочка исполнения решения суда о продаже жилого помещения с публичных торгов (ст. 294 ГК РФ), а наниматель даже и  при виновном нарушении договорных обязательств может просить суд  об отсрочке в один год исполнения решения о расторжении договора и, конечно же, выселении (ст. 687 ГК РФ).

Вызывает возражение и преимущественное право нанимателя. Собственник  попадает в «крепостную  зависимость»: либо сдавать свое жилье  прежнему нанимателю, либо вообще никому не сдавать. Конечно же, нельзя превращать такую сделку в фидуциарную, но так  же  неправильно сбрасывать со счетов личностный момент, тем более, когда  сдается часть жилого помещения.

Договор коммерческого  найма, может быть, расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя, если, конечно же, будет установлено, что  данное помещение необходимо для личного пользования собственника жилья членов его семьи (так и  можно использовать жилищное законодательство, как, и предусмотрено в п. 3 ст. 687 ГК РФ). И, конечно же, необязательно  связывать это с моментом отказа от возобновления договора (ст. 135 ЖК РФ), можно просто доказывать такую  потребность и в период действия данного договора. Тут и  должна проявиться преимущественная защита вещных прав перед обязательственными.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Ранее институт частной собственности  граждан в жилищной сфере был  достаточно ограничен и стиснут  в рамки жесткого контроля со стороны  государства. Предметом частной  собственности граждан чаще всего  являлся жилой дом, а основанием возникновения права на него индивидуальное жилое строительство на отведенном для этих целей в установленном  порядке земельном участке. Реже применялся договор купли продажи. Приобретение квартиры из государственного фонда жилья было и вовсе не возможно. Сейчас на собственность  граждан в жилищной сфере в  полной мере распространен принцип  дозволительности гражданского правового  регулирования, который получил  закрепление в новейшем законодательстве.

Жилищная проблема является одной  из наиболее острых социальных проблем. В соответствии с Конституцией Российской Федерации от 12 декабря 1993 года статьей 40:" Каждый гражданин имеет право  на жилище. Никто не может быть произвольно  лишен жилища...". Это право гарантируется  Конституцией РФ и обеспечивается государством. Государство через свои органы власти и управления должно поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилье.

 Рассмотрев в первой главе объекты жилищных прав можно сделать вывод, что для жилых помещений установлен особый правовой режим, который заключается в том, что они должны использоваться строго по назначению. В п. 38 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 6/8 отмечено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ³⁰. Кроме того, согласно ст. 293 ГК РФ использование собственником жилого помещения не по назначению может привести к прекращению права собственности на него (после обязательного предварительного предупреждения).

Из вышесказанного видно, что механизм рыночных отношений в жилищной сфере постепенно совершенствуется и расширяется, однако, этот процесс наряду с преимуществами имеет и ряд недостатков. Таким образом, отказ от государственного контроля недопустим. Необходимо сосуществование двух взаимодополняющих методов решения жилищной проблемы: государственного и рыночного, которые будут способствовать гражданам наиболее эффективно отстаивать свои жилищные права и использовать предоставленные государством свободы и их гарантии.

Рассмотрев во второй главе вопрос правомочия собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в принадлежащем ему помещении можно сделать вывод, что жилым признают помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан.

Право собственности на жилое помещение – это право владения, пользования и распоряжения жилым помещением (ст. 209 ГК РФ).

Владение – это фактическое (реальное) обладание жилым помещением.

Пользование – это извлечение собственником  пользы, дохода от принадлежащего ему  жилого помещения.

В то же время необходимо учитывать, что жилые помещения имеют  строго целевое назначение и предназначены  исключительно для проживания граждан  – физических лиц. Размещение собственником  в жилом помещении организаций и предприятий допускается только после перевода такого помещения в нежилое.