Право собственности на жилые помещения: понятие, содержание, ограничения

Существовавшая неправильная ситуация на рынке жилья частично была устранена Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, P.M. Скляновой и В.М. Ширяева» («см. Приложение №1»). Указанная в данном Постановлении, согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех случаев, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1); при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2). Данные существующие положения были применены судами общей юрисдикции при рассмотрении дел по искам о признании недействительными заключенных заявителями сделок по продаже жилых помещений.

Хотя в Постановлении № 6-П Конституционный Суд РФ обращает внимание на следующие обстоятельства. Конституцией гарантируются свобода экономической деятельности, право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защита собственности, ее охрана законом (ст. 8 и части 1 и 2 ст. 35 ЖК РФ). Обозначенные права, как следует из ст. 1, 2, 15 (ч. 4), 17 (ч. 1 и 2), 19 (ч. 1 и 2), 45 (ч. 1) и 46 Конституции РФ, гарантируются в качестве основных и неотчуждаемых прав и свобод человека и гражданина и реализуются на основе общеправовых принципов юридического равенства, неприкосновенности собственности и свободы договора, предполагающих равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, которые провозглашаются и в числе основных начал гражданского законодательства

Ст. 35 (ч. 2) Конституции РФ во взаимосвязи со ст. 8, 34, 45, 46 и 55 (ч. 1), права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственникам, но и другими участникам гражданского оборота. В таких случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица – владельцы и пользователи вещи, этим лицам должна быть гарантирована государственная защита их прав. К таким имущественным правам относятся и права добросовестного приобретателя.

В соответствии с Гражданским  кодексом РФ лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет право обратиться в суд как с иском о признании соответствующей сделки недействительной (ст. 166—181 ГК РФ), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301—302 ГК РФ).

В соответствии с Федеральным законом от  30.12.2004 № 217-ФЗ Закон «О регистрации прав на недвижимость» дополнена ст. 31.1:

«Статья 31.1.» Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности нажитое помещение

1. Собственник жилья, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на компенсацию, лишь один раз за счет казны Российской Федерации;

2. Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не превышающий одного миллиона рублей;

3. Правительством Российской Федерации устанавливается порядок выплаты Российской Федерацией компенсации, предусмотренной пунктом 1 настоящей статьи.

Тем же Федеральным законом от 30.12.2004 № 217-ФЗ ст. 33 Закона «О регистрации прав на недвижимость» дополнена п. 9 следующего содержания:

«п. 9»  Предусмотренные статьей 33.1 настоящего Федерального закона положения о выплате Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности нажитое помещение применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 года».

Видно, что из содержания новой ст. 33.1 Закона видно, что государство принимает на себя обязанность возмещать ущерб, причиненный утратой жилого помещения собственнику, в тех случаях, когда эта утрата произошла не по вине самого собственника, а по вине лица, произведшего отчуждение данного жилого помещения без согласия собственника. Такую же обязанность государство возложило на себя и в отношении лишившихся жилого помещения добросовестных приобретателей. Этот ущерб возмещается в пределах указанной в приведенной статье суммы и лишь в тех случаях, когда в течение длительного периода времени невозможно его взыскание по вынесенному ранее решению суда²⁰.

В настоящее время существует и  ряд других проблем, таких как  указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П «По делу о проверке конституционности положения  абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса  Российской Федерации в связи  с жалобами граждан Ф.Х Гумеровой  и Ю.А. Шикунова» («см. Приложение №2»).

Речь идет о жилье (его части), которое является для должника и  членов его семьи (совместно проживающих  в нем) единственным пригодным для  постоянного проживания помещением.

Запрет на взыскание по долгам гражданина единственного неипотечного жилья  нужно уточнить!

§ 2. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии  земельного участка

До введения в действие Земельного кодекса РФ отношения, связанные с изъятием у собственника жилого помещения, находящегося на земельном участке, изымаемом для государственных или муниципальных нужд, не были подробно рассмотрены. Действующий Земельный кодекс РФ предусмотрел юридические гарантии жилищных прав собственника жилого помещения в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В связи с этим жилое помещение также подлежит изъятию, но только путем выкупа с соблюдением норм гражданского и земельного законодательства, а также положений ст. 32 ЗК РФ.

Нужно обратить внимание на то, что в рассматриваемой ситуации жилое помещение изымается не произвольно, а по причине изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором оно расположено. Изъятие земельного участка для выше указанных нужд, согласно ст. 49 ЗК РФ, осуществляется лишь в исключительных случаях. Определенные в ЗК РФ к таким основаниям относятся: а) выполнение международных обязательств Российской Федерации; б) размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии иных вариантов возможного размещения этих объектов; в) иные обстоятельства в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов РФ.

 Изъятия путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд из земель отдельных категорий установлены ст. 79, 83, 94 и 101 ЗК РФ.²¹

Земельный кодекс РФ употребляет словосочетание "изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд", но соответствующие отношения досконально рассматривая, не регламентирует. Отношения, связанные с выкупом у собственника земельного участка, изымаемого для выше указанных нужд, регулирует Гражданский  кодекс РФ. ГК РФ определяет порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 279 ГК РФ), права собственника изымаемого земельного участка (ст. 280 ГК РФ), устанавливает случаи, когда выкуп земельного участка производится по решению суда (ст. 282 ГК РФ).

Статья 32 ЗК РФ воспроизводит основные правила ГК РФ, регулирующие выкуп земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 279-282 ГК РФ), применительно к выкупу жилых помещений, расположенных на данных участках.

Данное решение об изъятии жилого помещения принимается федеральным органом исполнительной власти либо органом исполнительной власти субъекта РФ (см. п. 2 ст. 279 ГК РФ) и этим же органом данный земельный участок изымается. Органом местного самоуправления такие решения приняты быть не могут. При изъятии земли, собственник жилого помещения должен быть письменно уведомлен об этом соответствующим органом, принявшим решение об изъятии, не позднее чем за один год до предстоящего изъятия помещения (п. 3 ст. 279 ГК РФ). Решение об изъятии жилого помещения, как и решение об изъятии земли, подлежит государственной регистрации (п. 4 ст. 279 ГК РФ). Права собственника изымаемого жилого помещения сформулированы так же как и с правами собственника изымаемого земельного участка (со ст. 280 ГК РФ).

Как и выкупная цена соответствующего земельного участка (ст. 281 ГК РФ), выкупная цена жилого помещения должна определяться по соглашению с собственником помещения. Выкупная цена включает: а) рыночную стоимость жилья; б) все убытки (упущенную выгоду и прямой ущерб), возникающие у собственника помещения по причине его изъятия, примерный состав которых установлен в ст. 32 ЗК РФ  (п. 2 ст. 281 ГК РФ).

Земельный кодекс РФ не содержит условия определяющую рыночную стоимость помещения. Она может быть установлена только независимым оценщиком по правилам ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В соответствии со ст. 8 этого Федерального закона такая оценка является обязательной в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, в том числе при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.

Земельный кодекс РФ как и Гражданский кодекс РФ исходит из необходимости обеспечения прав собственника. На основании этого предусмотрена судебная защита жилищных и иных прав собственника объекта, изымаемого для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЗК РФ). Орган, принявший решение об изъятии жилья (или земельного участка), не вправе понуждать собственника к даче такого согласия, если собственник не согласен с решениями об изъятии земельного участка и (или) жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа указанных объектов. В подобных случаях указанный орган вправе совершить только одно основанное на законе действие - предъявить в суд иск о выкупе земельного участка и (или) жилого помещения. Для данного требования предусмотрен сокращенный срок исковой давности - два года с момента направления собственнику соответствующего объекта уведомления о принятии решения об изъятии (282 ГК РФ, ст. 32 ЗК РФ). Следующее решение данного вопроса относится к исключительной компетенции суда.

Рассмотренная юридическая конструкция, использованная для защиты прав собственника изымаемого жилого помещения можно отнести к числу достоинств Земельного кодекса РФ: она удачно "синхронизирована" с положениями Гражданского кодекса РФ о выкупе земельного участка, направлена на ограничение административного усмотрения в решении вопросов изъятия жилых помещений, оставляет за судом последнее слово при недостижении согласия между участниками указанных отношений. Проблема состоит только в том, что в настоящее время российские суды не вполне свободны от воздействия на них со стороны других органов государства, прежде всего органов исполнительной власти и их должностных лиц.

§ 3. Пользование жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу и на основании договора пожизненного содержания с иждивением

Новшеством Гражданского Кодекса РФ является установление правовых норм, регулирующих пользование жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу. В ст. 1137 ГК РФ имеется определение  такое как, завещательный отказ - это возложение завещателем на одного или нескольких наследников по завещанию  или по закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или  нескольких лиц (отказополучателей), которые  приобретают право требовать  исполнения этой обязанности.

 Предметом завещательного  отказа является передача отказополучателю  в собственность, во владение  на ином вещном праве или  в пользование вещи, входящей  в состав наследства, передача  отказополучателю входящего в  состав наследства имущественного  права, приобретение для отказополучателя  и передача ему иного имущества,  выполнение для него определенной  работы или оказание ему услуги  либо осуществление в пользу  отказополучателя периодических  платежей и т.п. На наследника, к которому переходит жилой  дом, квартира или иное жилое  помещение, завещатель может возложить  обязанность предоставить другому  лицу на период жизни этого  лица либо на иной срок право  пользования этим помещением  или его определенной частью. В ст. 1138 ГК РФ содержатся правила  исполнения завещательного отказа²².

 В данной ситуации  отказополучатель пользуется жилым  помещением наравне с наследником  (собственником помещения), т.е. отказополучателю  в сфере использования помещения  принадлежит тот же объем правомочий, каким обладает собственник. Эти  правомочия отказополучателя действуют  до истечения срока, установленного  завещательным отказом. Хотя отказополучатель  сохраняет за собой соответствующие  права, если право пользования  помещением возникло у него  на ином законном основании  (помимо завещательного отказа). Бывают случаи, когда отказополучатель  за время пользования помещением, например, стал членом семьи собственника  помещения, приобрел право собственности  или иное вещное право на  помещение (его часть) на основании  сделки и т.п.