Право собственности на жилые помещения: понятие, содержание, ограничения

 Дееспособный гражданин,  проживающий в жилом помещении,  предоставленном по завещательному  отказу, несет солидарную с собственником  такого жилья ответственность  по обязательствам, которые вытекают  из пользования таким жилым  помещением, если иное не предусмотрено  соглашение.

Гражданин, проживающий  в жилом помещении, предоставленном  по завещательному отказу имеет право  потребовать государственной регистрации  права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

 Право пользования  гражданина, который проживает в  жилом помещении, предоставленном  по завещательному отказу, по  требованию такого гражданина  может быть зарегистрировано  как обременение соответствующего  жилого помещения в порядке,  установленном ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним". Данная регистрация не является  обязательной и производится  на основании заявления отказополучателя. Хотя эта регистрация осуществляется, прежде всего в интересах последнего, поскольку в том случае, если  на наследника, к которому переходит  жилой дом, квартира или иное  жилое помещение, завещатель возложил  обязанность предоставить другому  лицу на период жизни этого  лица или на иной срок право  пользования этим помещением  или его определенной частью, то в силу п. 2 ст. 1137 ГК РФ  при последующем переходе права  собственности на имущество, входившее  в состав наследства, к другому  лицу право пользования этим  имуществом, предоставленное по  завещательному отказу, сохраняет  силу.²³

Может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих, указанные права лиц государственная  регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц. К такому заявлению о государственной  регистрации прав должны быть приложены  документы, необходимые для ее проведения. Вместе с заявлением о государственной  регистрации прав и данным списком  документов о правах на недвижимое имущество должен быть представлен  документ об уплате государственной  пошлины. Физическое лицо предъявляет  документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического  лица, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия (ст. 13, 16 ФЗ "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Так же введены юридические  гарантии пользования жилыми помещениями  для граждан, проживающих в них  на основании договора пожизненного содержания с иждивением.  В соответствии со ст.601 ГК РФ речь идет о гражданско-правовом договоре, в соответствии с которым  получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или  иную недвижимость в собственность  плательщика ренты, который обязуется  осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). В соответствии со ст. 602 ГК РФ обязанность плательщика  ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение  потребностей в жилище, питании и  одежде, а если этого требует состояние  здоровья гражданина, также и уход за ним.

 

 

 

 

 

 

§ 4. Выселение

 

 

 

Выселение граждан, право  пользования жилым помещением которых  прекращено, а также граждан, нарушающих правила пользования жилым помещением, производится исключительно по решению  суда (ст. 35 ЖК РФ).

В случае прекращения  у гражданина права пользования  жилым помещением по основаниям, предусмотренным  Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если такой гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, то он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Как правило, основанием прекращения права пользования  жилым помещением является истечение  срока, на который такое помещение  было предоставлено в пользование. Дела о выселении рассматриваются  с участием прокурора, однако неявка прокурора, извещенного о времени  и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству  дела (ч. 3 ст. 45 ГПК РФ).

Согласно ст. 75 ФЗ от 21.07.1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае неисполнения в установленный судебным приставом-исполнителем срок исполнительного документа  о выселении гражданина выселение  осуществляется судебным приставом-исполнителем принудительно. Судебный пристав-исполнитель  официально извещает гражданина о дне  и времени принудительного выселения. Отсутствие гражданина, извещенного  о дне выселения, не является препятствием для исполнения исполнительного  документа.

Выселение состоит в  освобождении помещения, указанного в  исполнительном документе, от выселяемого (выселяемых), его (их) имущества, домашних животных и запрещении выселяемому (выселяемым) пользоваться освобожденным  помещением. Выселение производится в присутствии понятых, в необходимых  случаях - при содействии органов  внутренних дел с обязательной описью имущества, производимой судебным приставом-исполнителем.

Судебный пристав-исполнитель  в необходимых случаях обеспечивает хранение имущества гражданина с  возложением на последнего понесенных расходов. Хранение такого имущества  осуществляется в течение трех лет. По истечении указанного срока находящееся  на хранении имущество реализуется  в порядке, установленном для  реализации бесхозяйного имущества. Средства от реализации имущества направляются в федеральный бюджет.

Исполнение исполнительного  документа о выселении гражданина оформляется судебным приставом-исполнителем актом о выселении.²⁴

Если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения  суда, принятого с учетом положений  ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, то собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, то собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

          Глава 3. ОГРАНИЧЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

 

 

 

Один из основных начал  гражданского законодательства заключается  в признании необходимости беспрепятственного осуществления прав граждан, что  закреплено в п. 1 ст. 1 ГК РФ. В п. 2, предусмотрено, что граждане осуществляют свои гражданские права своей  волей и в своих интересах. Именно с тем законодатель допускает  ограничение прав граждан, только на основании федерального закона в  целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов иных лиц.

 Ограничения в свободе  реализации прав установлены  для отношений прав собственности,  а именно собственности на  жилые помещения. Социальную значимость  данного вида недвижимости законодатель  учитывает  с особой важностью,  тщательностью подходя к  регламентации  правовых отношений, возникающих  в связи с владением, пользованием  и распоряжением жилым помещением, предусматривает механизм, который  обеспечивает необходимую устойчивость  прав на это жилье, как самих  собственников, так и иных лиц.  Хотя в настоящее время комплекс  ограничений прав собственников  жилого помещения не всегда  достаточно обоснован.

 Установленные нормативные  границы, определяющие свободу  действий собственников, затрагивает  прежде  правомочия, входящие в  состав права собственности. Установленные  правомочия основывается на вполне  определенных целях, которые разнятся  в зависимости от экономических  и политических условий в различные  периоды развития  теперешнего  государства.²⁵

Правомочия по владению жилым помещением возникают в  связи с приобретением права  на жилье, что и  предполагает наличие  дополнения обременений, накладываемых  на владельцев данной недвижимости. По мнению С. П. Гришаева, можно отнести  регистрацию перехода права собственности  на жилье, договора купли-продажи, а  для возведения жилого дома, помимо отвода земли и регистрации права  на данный земельный участок за застройщиком, (получение разрешения на строительство  дома, соблюдение  противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил).  Хотя такого рода обременения  или уплату налогов на строение не следует рассматривать как ограничение  прав собственников, однако подобные обязанности  не характерны для права собственности  на иные имущества.²⁶

Как подчеркивает В. П. Павлова, «целью правомочия пользования является ограничение законодательно - мыслимых действий собственника по извлечению полезных свойств из вещи именно прямым ее назначением»²⁷. Прямое значение жилого помещения заключается в удовлетворении потребностей граждан в жилом помещении — только с этой целью им и разрешается пользоваться. Статья 288 ГК РФ  обязывает собственника жилья использовать его для личного проживания или вселения иных граждан на основании заключенного договора (п. 2); ни помещение, ни его отдельные части не могут быть занятыми под промышленное производство, офисы (п. 3). Все данные правила ст. 288 ГК РФ сформулированы как нормы, имеющие императивный характер. Большинство норм носят императивный характер главы 18 ГК РФ, призванной специально регулировать особенности права собственности и других вещных прав на жилье.

Так как жилые помещения  относятся к вещам непотребляемым, нужно учитывать их особое целевое назначение, ГК РФ требует от собственника особого отношения к этому имуществу. Собственник, который  допускает нарушение жилого помещения, может быть принудительно лишен права собственности на данное помещение. Орган местного самоуправления вправе предупредить собственника о назначении соразмерного срока для ремонта данного жилого помещения. Если же собственник данного жилья ремонт без уважительных причин не производит, то может быть принято судебное решение о продаже с публичных торгов данного жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ). Применение такой санкции вполне соответствует установленным ГК РФ (п. 2 ст. 235 ГК РФ) гарантиям недопустимости принудительного изъятия у собственника жилого помещения.

Законом не урегулирован вопрос о судьбе собственника жилья, который был продан с публичных  торгов. Члены его семьи в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ не теряют права  пользования жильем в связи с  переходом права собственности  на жилой дом или квартиру к  иному лицу. С новым собственником  жилого помещения данные лица должны заключить договор коммерческого  найма. Подлежит ли выселению бывший собственник квартиры или же может  остаться?  Ответа на данный вопрос законодательство не дает. Вероятнее  всего, бывший собственник может  разделить судьбу членов своей семьи, став сонанимателем. Или же, изменив  правовой статус, бывший собственник  и члены его семьи, не прекратят  бесхозяйственного отношения к  жилью, они могут быть выселены в  соответствии с нормами Жилищного  кодекса РФ, если заключен договор  социального найма, или Гражданского кодекса РФ, если заключен договор  коммерческого найма. Длительность судебной процедуры выселения оставляет  малейшую сохранность жилого помещения. И вообще маловероятна реализация такого помещения с публичных торгов. В настоящее время у муниципальных  образований нет средств для  приобретения жилья, требующего ремонта. И также в частную собственность  нерационально покупать жилье, где  проживают пользователи, которых  выселить трудновато, а если среди  них есть несовершеннолетние дети, то практически нереально. Таким  образом, ст. 293 ГК  РФ не будет востребована в широком смысле.

Право пользования жилым  помещением  собственником должно быть скорректировано таким, чтобы  не создавались помехи в реализации аналогичных прав иных граждан, особенно это касается собственников квартир  в многоквартирных  домах, где  необходимо соблюдать тишину и порядок  в доме.

Праву собственности  на квартиру в многоквартирном доме как новейшему явлению, порожденному приватизацией, Гражданский кодекс  РФ посвятил ряд статей. Собственник  квартиры в данном доме и является одновременно владельцем доли в праве  собственности на общее имущество  дома: общие помещения, несущие конструкции  дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое  и иное оборудование за пределами  или внутри квартиры, обслуживающие  более одной квартиры дома. Хотя такое право долевой собственности  не вполне вписывается в конструкцию  общей долевой собственности, где  каждый из сособственников, независимо от иных собственников, может распорядиться  своей долей. В п. 2 ст. 290 ГК РФ говорится  о том, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в  праве собственности на общее  имущество жилого дома, а также  совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права  собственности на квартиру.  Ограничения  здесь в реализации права собственности  вполне реальны, поскольку сама долевая  собственность на общее имущество  дома производна от права собственности  на квартиру, а в натуре одно с  иным неразрывно связано.

Определенные ограничения  установлены также в отношении  распоряжения жилыми помещениями. Они  касаются свободы в решении собственником  судьбы жилого помещения путем продажи, мены, дарения, составления завещания.

Гражданский кодекс РФ,  отказавшись от ряда необоснованных ограничений права распоряжения жильем, которые предусматривались  ранее действовавшим законодательством, сохранил некоторые из них и ввел новейшие изменения. Так, вариантом  компромисса обеспечения прав всех участников долевой собственности  на жилье является право покупки (ст. 250 ГК РФ). Видно, что в таком  ограничении прав собственника в  выборе покупателя для продажи доли в праве собственности заинтересованы собственники иных долей. Стремление собственников  жилого помещения увеличить свою долю или стать единственным собственником  жилья вполне укладывается и  в  рамки разумного, охраняемого законом  интересов, для обеспечения которого могут вводиться ограничения  осуществления права. Такие отношения  не характерны для гражданского права, что и позволяют теоретически обосновать наличие особенной группы правоотношений, которые содержат преимущественные права, где имеет место отступления  от принципа равенства субъектов  гражданских правоотношений.