Правовое регулирование деятельности товариществ собственников жилья

 

НОУ ВПО «Университет Российской академии образования»

Череповецкий  филиал

ДИПЛОМНАЯ  РАБОТА

 

Правовое регулирование  деятельности товариществ собственников  жилья

 

 

СПЕЦИАЛЬНОСТЬ:    030501.65 «Юриспруденция»

 

ИСПОЛНИТЕЛЬ:     студент 5 курса Юридического факультета

 Ефимов Даниил Александрович

 

 

 

НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ:   Старший преподаватель

Онищук Алексей Николаевич

       

 

РЕЦЕНЗЕНТ:     Ведущий юрист ОАО «Череповецгаз»

                                      Онищук Игорь Николаевич

 

 

 

 

 

 

ДОПУЩЕНО  К ЗАЩИТЕ:      «___» мая 2012 г.

 

ДАТА  ЗАЩИТЫ:       «___» июня 2012 г.

 

ЗАВЕДУЮЩИЙ  КАФЕДРОЙ:     Ю.А. Гайдунко    

         _______________________

      

 

 

ОЦЕНКА ЗАЩИТЫ:      _______________

 

 

 

 

 

 

 

Череповец 2012 г.

Cодержание

Введение…………………………………………………………….....	3
Глава 1. Общее  положение о товариществах собственников  жилья………………………………………………………………………..	7
1.1.История развития института  товариществ собственников жилья…………………………………………….……………………….......	7
1.2.Общая характеристика  товариществ собственников жилья  как юридического лица……………………………............................................	16
1.3.Порядок создания и  ликвидации товарищества собственников  жилья………………………………………………………………………...	27
Глава 2. Организация управления  товариществ собственников жилья…………………………………………...…………………………...	40
2.1.Органы управления товарищества  собственников жилья…………………………………………………………………….......	40
2.2.Осуществление управления  многоквартирным домом товариществом  собственников жилья……………………………….…...	50
2.3.Анализ опыта управления  домами товариществами собственников  жилья в иностранных государствах………………...........	58
Заключение……………………………………………………….…...	66
Список используемых источников…………….………..………....	70
Приложения:
А.  Статистика созданных  ТСЖ по Вологодской области……....….	76
Б.  Новация в регистрации  ТСЖ…………………………………........	77
В. Формирование денежных средств  на проведение капитального ремонта  дома………………………………………………………..…….....	78
Г. Эстонская методика по формированию денежных средств на капитальный  ремонт…………………………………………………...........	79

 

Введение

 

Все чаще для решения проблем повышения качества коммунальных  и жилищных услуг, снижения размера обязательных платежей за коммунальные услуги и содержания общего имущества, а также формирования денежных средств на капитальный ремонт многоквартирного дома  собственники помещений многоквартирных домов выбирают такой способ управления домом, как товарищество собственников жилья. Такую закономерность можно проследить по количеству созданных в разные годы товариществ собственников жилья на примере Вологодской области (Приложение А.). Но действующее законодательство регулирующее  деятельность товариществ собственников жилья содержит пробелы и противоречия, что мешает нормально функционировать товариществам собственников жилья, и решить указанные проблемы. Поэтому правовое регулирование деятельности товариществ собственников жилья является актуальной темой для исследования.

Теоретическую основу дипломного исследования составили фундаментальные  труды ученых-юристов и экономистов, исследовавших различные аспекты  способа управления многоквартирным  домом товарищество собственников  жилья, таких как: К.В. Тимофеев, А.В. Афонин, Л.А. Иванова, Е.В. Суботина, Л.Ю. Грудцына, С. Стрембелев, Е.В. Емельянова, М. Кратенко, М.Ю. Тихомиров, Л.В. Тихомиров, Ю. Федетенко, Д. Карпухин, Г.К. Шешко, И.В. Маркова, Ю.А. Васильева, С.А. Кирсанов, П.В. Крашенинников, Е.В. Токарева, А. Тарасова, Г.А. Свердлык, Ю.П. Свит.  Безусловно, представляет интерес работа Ю.А. Васильевой  «Годовой отчет. Жилищно-Коммунального хозяйство. – 2011», в котором она анализирует изменения, внесенные в Жилищный Кодекс РФ  Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». А также труд Т.Р. Мещеряковой «Проблемы привлечения председателя правления ТСЖ к административной ответственности», который посвящен определению статуса председателя правления товарищества собственников жилья и др.

Цель данного исследования – анализ правового регулирования деятельности товариществ собственников жилья.

Перечень задач, которые  необходимо решить в рамках исследования, для достижения поставленной цели:

Провести анализ истории развития института товарищества собственников жилья;

Исследовать товарищество собственников  жилья как юридическое лицо;

Провести анализ порядка  создания и ликвидации товарищества собственников жилья;

Рассмотреть органы управления товариществом собственников жилья;

Проанализировать практические проблемы и пробелы в законодательстве об управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья и предложить их решения.

Объектом исследования выступают  общественные отношения, которые  возникают  входе регулирования деятельности товарищества собственников жилья.

Предметом исследования являются правовые нормы, регулирующие деятельность товарищества собственников жилья.

Методологическую основу дипломной работы составляют методы познания: анализ, синтез, индукция, системный  метод, исторический метод, сравнительно-правовой метод, формально-юридический метод.

Исторический метод позволяет  проследить историю развития института  товарищества собственников жилья  при управления многоквартирными домами с момента его возникновения  до наших дней в российской доктрине и практике. Системный метод предполагает изучение данного института в комплексе, а не только изучение отдельных его частей.

В ходе исследования проводился анализ норм федерального жилищного  и гражданского законодательства, подзаконных  актов, судебной практики и ее применения, сравнительный анализ теоретических  работ.

Нормативную базу исследования составили нормативные правовые акты Российской Федерации, акты субъектов  Российской Федерации, подзаконные  акты, разъяснения Конституционного Суда РФ, а также решения судов  различных инстанций по конкретным делам.

Новизна дипломной работы определяется тем, что впервые за семь лет действия Жилищного кодекса РФ в него внесены существенные изменения и дополнения Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые непосредственно касаются управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья.

В дипломной работе раскрыты такие темы как:

История возникновения товарищества собственников жилья, в которой  описывается, его становление и  развитие, а также с какими трудностями  столкнулись в тот период собственники помещений при создании товарищества собственников жилья;

Законные основания создания товарищества собственников жилья, в котором обозначены подготовительные действия при создании товарищества собственников жилья и заключительный этап его создания – регистрация  товарищества собственников жилья;

Документы, регламентирующие деятельность товарищества собственников  жилья;

Органы управления товариществом  собственников жилья, в которые  входят: общее собрание членов товарищества, правление товарищества, ревизионная комиссия, а также обозначен статус председателя правления товарищества собственников жилья;

Задачи товарищества собственников  жилья: осуществление управления домом  товариществом и его хозяйственная  деятельность, обеспечение оплаты коммунальных услуг и расходов на содержание общего имущества в многоквартирном  доме.

Также в  дипломной работе рассмотрены проблемы,  возникающие  в связи с управлением домом  товариществом собственников жилья.

Исследования данной дипломной  работы помогут устранить пробелы  в жилищном законодательстве, и решить некоторые практические проблемы в жилищной сфере, такие как капитальный ремонт, взаимоотношения между собственниками помещений в товариществе собственников жилья.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1.Общее положение  о товариществах собственников  жилья

 

 

1.1. История развития института  товариществ собственников жилья

 

До начала 90-х годов  прошлого века государство было владельцем большей части жилищного фонда  в стране. Государству принадлежало 67% всего жилья (в городах – 90%), которое находилось в управлении муниципалитетов либо государственных  предприятий. Государственные организации  монопольно и строили, и содержали  жилищный фонд. Распределение квартир (жилых помещений) осуществлялось также  государственными структурами между  семьями – очередниками.

В 90-х годах Россия пошла  по пути демократического государства, а экономической основой любого демократического правового государства  являются частная собственность  и рынок. Поэтому федеральное  законодательство в период перехода к рыночной экономике в начале 90-х годов прошлого века определило правовые начала преобразования отношений  собственности в жилищной сфере. Это не только жилищное строительство, в том числе путем участия  в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, купли – продажи  жилья и его наследование, но и  приватизация в установленном порядке  занимаемых жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов¹.

4 июля 1991г. вступил в  силу Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»², который установил основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определил правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище. И благодаря этому Закону в Российской Федерации люди приобретают на безвозмездной основе в свою собственность жилые помещения и по сегодняшний день. Приватизация жилищного фонда в России сформировала ситуацию на тот период, когда все многоквартирные дома в населенных пунктах России, за редким исключением, находятся в собственности нескольких или даже многих лиц –  собственников помещений. И в этой ситуации законодатель предложил на законодательном уровне гражданам Российской Федерации такой  способ управления жилищной недвижимостью, как товарищества собственников жилья. Со стороны государства это была попытка создания условий для развития самоуправления собственников в жилищной сфере.

Впервые термин товарищество собственников жилья упоминается  в Законе РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики»³. Закон в редакции 1992 года отождествлял два понятия: «товарищество собственников жилья» (далее ТСЖ) и «кондоминиум». Кондоминиум – это товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах с установлением условий совместного владения и пользования межквартирными лестницами, лифтами, коридорами, крышами, техническими подвалами, внеквартирным инженерным оборудованием, придомовой территорией и другими местами общего пользования. Кондоминиум имел право управлять многоквартирным домом, включая контроль издержек и цен на услуги, выбора эксплуатирующих и ремонтных организаций.

В последующем законодатель разграничит эти два понятия, об этом будет сказано далее в  дипломной работе.

Также надо отметить, что  Закон в редакции 1992 г. хотя и устанавливал положение о кондоминиуме (товариществе собственников жилья), но он не содержал в себе деталей, и не понятно было, как же можно реализовать все это на практике. В связи, с чем нужно было создать нормативную базу, которая бы смогла регулировать такие отношения.

В 1993 году вышел Указ Президента РФ от 23.12.1993 N 2275 «Об утверждении Временного положения о кондоминиуме»⁴. Этот подзаконный акт заложил основы организации, регистрации и деятельности товариществ домовладельцев в России. Собственники в кондоминиуме составляли товарищество домовладельцев, которое давало им возможность выработать порядок реализации своих прав по владению, пользованию и распоряжению общей собственностью.

Данный подзаконный акт, хотя и был создан для временного регулирования таких отношений, но из-за того, что не была нормальна,  проработана процедура регистрации  товарищества собственников жилья, нанес вред некоторым собственникам  жилых помещений в многоквартирных  домах. Процедура регистрации была очень упрощена, для её совершения требовалось только уведомить уполномоченный орган местного самоуправления, на территории, которого находится недвижимое имущество в жилищной сфере, и представить нотариально заверенный устав товарищества. Устав товарищества должен был отвечать требованиям Типового устава товарищества домовладельцев и подписываться не менее чем двумя домовладельцами. При таком порядке регистрации товарищества собственников жилья в многоквартирных домах появлялись ТСЖ, о которых почти все собственники, жильцы многоквартирных домов и не знали, но такие случаи были редки, так как такой способ управления многоквартирным домом ещё не был столь известен.