Правовое регулирование деятельности товариществ собственников жилья

Отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает  их от участия в несении необходимых  расходов, связанных с управлением  многоквартирным домом в целях  его содержания и эксплуатации. В  свою очередь товарищество собственников  жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению многоквартирным домом и его эксплуатации¹⁶.

Следует отметить отсутствие правового механизма взаимодействия у двух категорий собственников  – членов и не членов ТСЖ.  У  товарищества собственников жилья  есть обязанность заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном  доме с жильцами, не являющимися  членами товарищества на основании  п.6 ст.155 ЖК РФ. В то же время в законе отсутствует обязанность собственников, не являющихся членами ТСЖ, заключать  соответствующие договоры, а также  ответственность за уклонение от заключения договора,  а раз нет  договора то можно и не платить. Выход  из данной ситуации представляется один законодательно закрепить обязанность  не члена ТСЖ заключать договор  с товариществом собственников  жилья. Для этого необходимо внести изменения и добавить статью 143.2 и 143.3  в ЖК РФ в главу 14 «Правовое  положение членов товарищество собственников  жилья» со следующим текстом:

« ст. 143.2 обязанность не члена  ТСЖ заключать договор о содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома

1.Собственники  помещений  в многоквартирном доме не  являющиеся членами товарищество  собственников жилья обязаны  заключать договор о содержании  и ремонте общего имущества  в многоквартирном доме  с ТСЖ  образованным в этом многоквартирном  доме.

2. Договор указанный ч.1 ст. 143.2 ЖК РФ  должен быть заключен  в течение семи дней со дня  создания товарищества собственников жилья или в течение семи дней когда собственник узнал о том, что способом управления многоквартирным домом является товарищество собственников жилья ст.143.3 ЖК РФ.

3. В случаях нарушения  срока заключения договора указанного  ч.1 ст. 143.2 ЖК РФ наступает административная  ответственность.

Ст. 143.3 Защита прав будущих  собственников

1. Продавец, подготавливая  предложение о продаже помещения  в многоквартирном доме, кроме  обычных технических характеристик,  сообщаемых покупателю при продаже  помещений, обязан также сообщить  о наличии в многоквартирном  доме товарищества собственников  жилья  и предоставить сведения: о наличии или об отсутствии  задолженности по оплате расходов  по содержанию помещения и  общего имущества; сведения о  страховании общего имущества  в многоквартирном доме; о последнем  финансовом отчете товарищества; сведения о любых известных  капитальных затратах, которые товарищество  собирается произвести в течение  двух предстоящих лет, и сведения  о любых сборах и накоплениях,  которые могут возникнуть в  связи с этими затратами.

Кроме того, в дополнение к этим сведениям представляется устав товарищества, определяющий права  и обязанности будущего домовладельца.

2. Продавец отвечает за  убытки, понесенные покупателем  помещения в результате непредоставления  указанных сведений либо искажений  или неточностей, содержавшихся  в официальном предложении о  продаже помещения, в порядке,  предусмотренном действующим законодательством.»

Для обеспечения исполнения обязанности по заключению договоров  о содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома необходимо внести в раздел 2 Особенной части  Кодекс об административных правонарушениях РФ¹⁷ от 30.12.2001 N 195-ФЗ Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях" от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 01.03.2012) изменения:

 «Главу 4.1 «Административные  правонарушение в области управления  многоквартирными домами» 

 статья 4.2 Нарушение обязанности  заключить договор собственником  помещения многоквартирного дома  с товариществом собственников  жилья. 

1.За нарушения обязанности  установленной ст.143.2 ЖК РФ собственником  помещения данного многоквартирного  дома – влечет наложения административного  штрафа в размере от двух  тысяч рублей.»  

  Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Органами управления ТСЖ  является общее собрание членов и  правление товарищество (см. раздел 2); (главу 2.1 Органы управления товарищество собственников жилья).

С момента создания у товарищества собственников жилья возникает правоспособность. Правоспособность товарищества собственников жилья является специальной (или установленной, целевой)¹⁸. Специальная правоспособность предполагает обладание только теми правами и исполнение только тех обязанностей, которые соответствуют установленным ЖК РФ целям деятельности товарищества как юридического лица.

Товарищество собственников  жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор  управления многоквартирным домом  и иные обеспечивающие управление многоквартирным  домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном  доме, договоры. Товарищество собственников жилья также в праве определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные главой 13 ЖК РФ и уставом товарищества цели. На основе принятой сметы товарищество устанавливает размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Если это не нарушает права  и законные интересы собственников  помещений в многоквартирном  доме, товарищество собственников жилья  вправе предоставлять в пользование  или ограниченное пользование часть  общего имущества в многоквартирном  доме, в соответствии с требованиями законодательства надстраивать или  перестраивать часть общего имущества, получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую  собственность собственников помещений  в многоквартирном доме земельные  участки для ведения жилищного  строительства, возведения хозяйственных  и иных построек и их дальнейшей эксплуатации. В соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном  доме ТСЖ может вести застройку  прилегающих к дому выделенных земельных  участков, заключать сделки и совершать  иные отвечающие целям и задачам  товарищества действия.

 Если собственники  помещений не исполняют своих  обязанностей по участию в  общих расходах, товарищество собственников  жилья в судебном порядке вправе  потребовать принудительного возмещения  обязательных платежей и взносов,  а если собственники не уплачивают  обязательные платежи и взносы, товарищество может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков¹⁹.

Товарищество собственников  жилья обязано выполнять требования законодательства и устава товарищества, осуществлять управление многоквартирным  домом в порядке, установленном разделом VIII ЖК РФ; в порядке, предусмотренном законодательством, выполнять договорные обязательства (ст. 138 ЖК РФ). Оно должно обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме, выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество. ТСЖ обязано соблюдать права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ставить условия и определять порядок владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому, наконец, представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Товарищество должно вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 ЖК РФ. А также ТСЖ обязано представлять в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 ЖК РФ, в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений, заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания, членов товарищества копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений. Данный перечень прав и обязанностей товарищество собственников жилья является исчерпывающим.

В соответствии со ст. 151 ЖК РФ в собственности товарищества собственников  жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами  многоквартирного дома.

Помещения в многоквартирном  доме, не являющиеся частями квартир  и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом доме, в том числе межквартирные  лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические  этажи, чердаки, подвалы, в которых  имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения  в доме оборудование (технические  подвалы), а также крыши, ограждающие  несущие и ненесущие конструкции  данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами  или внутри помещений и обслуживающее  более одного помещения, земельный  участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства  и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства  дома объекты, расположенные на указанном  земельном участке, принадлежат  в силу закона на праве общей долевой  собственности собственникам помещений  в многоквартирном доме (ст. 290 ГК РФ; ст. 36 ЖК РФ). Поэтому перечисленное  имущество, в том числе указанный  земельный участок с расположенными на нем объектами, - общее имущество в многоквартирном доме не может принадлежать товариществу до тех пор, пока оно не станет одним из собственников помещений в многоквартирном доме (Постановление ФАС РФ Северо-западного округа от 25 марта 2011 г. по делу N А56-19398/2009²⁰).

Основными источниками доходов товариществ собственников жилья являются: обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества; доходы от хозяйственной деятельности товарищества, направленные на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества; субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий и прочих поступлений.

При упоминании доходов целесообразно  будет сказать об одном нововведение в налоговом законодательстве.

Если товарищество собственников  жилья, применяет упрощенную систему  налогообложения, при определении  налоговой базы не будут, учитывается  вступительные взносы, членские взносы, пожертвования, а также отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся ТСЖ  его членами. Данное положение установлено  в Письме ФНС РФ от 22.04.2011 N КЕ-4-3/6526@ «О налогообложении товариществ собственников жилья»²¹. Судебная практика же немного разница с данным письмом ФНС РФ. Судьи неоднократно принимали решения, приравнивающие обязательные платежи членов ТСЖ к членским взносам. Приведем несколько наиболее «свежих» решений. Так, в Постановлении ФАС МО от 08.08.2011 N КА-А41/8467-11²² подчеркивается, что предусмотренные обязательные платежи на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме - это членские взносы в ТСЖ. В Постановлении ФАС ЦО от 09.08.2011 по делу N А35-12041/2010²³ суд пришел к выводу, что обязательные платежи и взносы собственников помещений в многоквартирном доме, используемые товариществом на оплату стоимости содержания, обслуживания и ремонта жилого фонда, а также на оплату коммунальных услуг, являются целевыми поступлениями. Такие целевые поступления, используемые ТСЖ по назначению (в соответствии с принятой сметой), не являются выручкой от реализации товаров (работ, услуг) и не учитываются при определении налоговой базы в силу п. 2 ст. 251 НК РФ.

Таким образом, если говорить об обязательных платежах собственников  помещений, являющихся членами ТСЖ, можно с уверенностью утверждать, что эти суммы следует считать  именно целевыми поступлениями, разновидностью членских взносов²⁴.

Товарищество собственников  жилья как юридическое лицо действует  по принципу полной имущественной ответственности  юридического лица. То есть по обязательствам юридического лица взыскание может  быть обращено на все принадлежащее  ему имущество.

Ответственность товарищества собственников жилья и членов товарищества по своим обязательствам является самостоятельной. Товарищество не отвечает по обязательствам своих  членов, а члены товарищества, в  свою очередь, по обязательствам товарищества.

Как было сказано ранее, товарищество собственников жилья образуется для управления многоквартирными домами,  а создается и управляется  ТСЖ самими собственниками помещений  этих домов. И это делает товарищество собственников жилья самым лучшим способом управления многоквартирными домами. Ведь только хозяин своей собственности может определить, как ей лучше управлять. 

1.3.Порядок создания и  ликвидации товарищества собственников  жилья

Товарищество собственников  жилья является некоммерческой организацией, но порядок  создания, деятельности, реорганизации и ликвидации такой  формы юридического лица регулируется не Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»²⁵, а Жилищным Кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 04.06.2011),  Гражданским Кодексом РФ и Федеральный закон от 08.08.2001 (редакции от 03.12.2012 г.) N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»²⁶.

В статье 136 Жилищного Кодекса  РФ устанавливается положение о  том, где может быть создано товарищество собственников жилья.

  Часть 1 данной статьи  говорит о том, что  собственники  помещений  в одном многоквартирном  доме могут создать только  одно товарищество собственников  жилья. Решение о создании товарищества  собственников жилья принимается  собственниками помещений в многоквартирном  доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали  собственники помещений в соответствующем  многоквартирном доме, обладающие  более чем пятьюдесятью процентами  голосов от общего числа голосов  собственников помещений в таком  доме. Далее п.1.ч.2 ст.136 ЖК РФ посвящен  созданию ТСЖ в нескольких  многоквартирных домах и тут следует обратить особое внимание на изменение формулировки этой нормы. Во-первых, законодатель выбрал более точные выражения: ТСЖ создается не при объединении нескольких многоквартирных домов, а собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах. Во-вторых, если ранее единственным условием законного создания ТСЖ в нескольких многоквартирных домах являлось их расположение на общем участке или соседних земельных участках, то теперь ТСЖ создается собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, когда: