Правовое регулирование деятельности товариществ собственников жилья

 Регуляторы температуры  установлены даже на полотенцесушители  – они нагреваются только в  нужный момент (перед принятием  душа, или для сушки полотенца), в остальное время теплоноситель  отключен и жилец за него  не платит.  

 В Германии при строительстве  жилых домов применяются в  основном блочные фундаменты (не  под несущими стенами, а под  всем домом), поэтому трещины при  усадке дома редкость. В отличие  от Беларуси, где используется  в основном железобетон и бетон,  в Германии преимущественно используется  металл. При этом металлические  конструкции не требуют текущего  ремонта и позволяют экономить  пространство. Кроме того, части  приямков, входов в подвалы и  т.д. выполняются из сплавов  металла, не требующих окраски,  а детали детских площадок, например  горки – из нержавеющей стали.  С одной целью – не требует  обслуживания.

В подъездах жилых домов, как правило, датчики движения (автоматическое включение освещения), и лампы, не требующие замены 2-5 лет. Выключатели, как правило, кнопочные, управляющие  слаботочными реле, которые коммутируют включение и выключение электроприборов. В результате оборудование меньше изнашивается.

 Мусоропроводы отсутствуют,  их не нужно чинить и проводить  санобработку. Контейнеры для мусора  пластиковые, не требуют обслуживания  и очень долговечны. Доступ на  площадку, где установлены контейнеры, для посторонних отсутствует.  Кроме того, производится раздельный  сбор мусора самими жильцами. (Данная информации о Германию  была взята с сайта⁶³)

Если все ранее перечисленное  применить в России,  то российским товариществам собственников  жилья  пришлось бы намного легче в управлении многоквартирными домами, собственники помещений смогли бы меньше платить  за коммунальные услуги, а также  могли чувствовать защищенность своего недвижимой имущества. 

В Венгрии особое внимание уделяется  квалификации лиц, возглавляющих  товарищество и в соответствии с Законом «О товариществах собственников жилья» управляющими кондоминиумами могут быть только лица, прошедшие соответствующую профессиональную подготовку. С 1999 г. в стране получили государственную лицензию курсы по следующим специальностям «управляющий кондоминиума» и «управляющий недвижимостью». Оба курса обучения отвечают критериям профессиональной подготовки, экзамены сдаются в соответствии с распоряжением министерства внутренних дел Венгрии⁶⁴.

В Эстонии же имеется надежная практика финансирования ремонта дома с использованием собственных средств собственников помещений в доме с сочетанием кредита и субсидиями предоставляемыми государством. (Приложение  Г.)

Рассмотрим более детально предоставления кредита товариществам  собственников жилья в Эстонии.

Решение о проведении капитального ремонта, о перечне работ и  стоимости ремонта принимают  сами собственники помещений по предложению  товарищества или управляющей компании. Общее собрание собственников помещений  устанавливает также размер обязательных ежемесячных взносов (платежей) в  фонд ремонта дома.

Обычно, обязательным условием для получения кредита является наличие в фонде ремонта дома средств, не менее 10 % стоимости запланированного ремонта. Способность сформировать фонд ремонта дома в таком размере, а также хорошая финансовая дисциплина собственников помещений (собираемость обязательных взносов и платежей должна быть не менее 90 %) позволяют  банку рассматривать товарищество или управляющую организацию  как вполне надежного заемщика. Фактически, обеспечением возврата кредита являются принятые собственниками помещений  на себя обязательства вносить ежемесячную  плату за капитальный ремонт в  установленном размере, позволяющем  товариществу (или управляющей организации) возвращать кредит.  

Чтобы снизить риски банков при кредитовании реновации (обновлении) многоквартирных домов в Эстонии  были созданы специализированные гарантийные  агентства, которые за доступную  плату (1-1,5 % от суммы поручительства) предоставляют поручительства по кредитам товариществ собственников жилья  или управляющих организаций  на реновацию (обновление) многоквартирных  домов. Наличие поручительства гарантийного агентства позволяет банку выдать кредит товариществу или управляющей  организации без залога квартир  или другого недвижимого имущества  или поручительств отдельных  собственников.

Еще один плюс то, что гарантийное  агентство разрабатывает требования к заемщику кредита и проекту  реновации (обновление) для предоставления поручительства, тем самым помогая  банкам разработать новый кредитный продукт и приобрести опыт работы с новыми клиентами – товариществами и управляющими организациями.

Кредиты позволяют собственникам  жилья вместо того, чтобы длительное время накапливать средства и  продолжать жить в постоянно ухудшающемся доме, в короткий срок сделать свой дом безопасным, комфортным и энергоэффективным, а затем постепенно возвращать банку  занятые деньги (используя в том  числе и экономию средств на оплату коммунальных услуг в результате проведенных в ходе ремонта энергосберегающих  мероприятий). (Вся информация о Эстонии  взята с сайта⁶⁵)

В  Российской Федерации  ТСЖ проблематично взять кредит, так как ТСЖ не формирует уставный капитал, и на балансе обычно нет  никакого имущества. В России такие  Агентства помогли бы многим собственникам  помещений сделать капитальный  ремонт в своих многоквартирных  домах.  

 В России для решения   проблем связанных с управлением  многоквартирными домами необходимо  опираясь на зарубежный опыт  и внедрять его в российскую  практику в той мере, в какой  это возможно.

Заключение

В соответствии с поставленными  задачами и проведенным исследованием, пришли к следующему:

1.При анализе истории  развития института товарищество  собственников жилья было установлено:

Изначально законодатель отождествлял два понятия товарищество собственников жилья и кондоминиум.  Кондоминиум – это товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах с установлением условий совместного владения и пользования межквартирными лестницами, лифтами, коридорами, крышами, техническими подвалами, внеквартирным инженерным оборудованием, придомовой территорией и другими местами общего пользования. В последующем законодатель разграничивает эти понятие и определяет товарищество собственников жилья как некоммерческую организацию, а кондоминиум как комплекс недвижимого имущества. В период с 1992г. по 2005г. ТСЖ не получает широкого распространения как способ управления многоквартирным домом из-за отсутствия информации о нем. ФЗ «О товариществе собственников жилья» регулирующий деятельность ТСЖ был настолько не проработан, что создавал  препятствия к образованию ТСЖ в частности было установлено требования регистрировать кондоминиум, но порядок регистрации кондоминиума не был определен, ОМС отказывались передавать земельные участки в собственность домовладельцев в кондоминиумах (независимо от того, созданы ли там ТСЖ)

2.ТСЖ в соответствии  с редакцией ЖК РФ от  04.06.2011г. признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

3.Анализ порядка создания ТСЖ показал, что регистрация товарищества как юридического лица является несовершенной это проявляется в том: подделываются подписи жильцов в протоколах общих собраний и в итоге появляются незаконно созданные ТСЖ; в многоквартирном доме создается ТСЖ, в котором уже оно есть и др. и эти нарушения при действующем законодательстве на этапе регистрации не могут обнаружиться. В соответствии с этим было предложено внести изменения в законодательство и добавить, во-первых, в ст. 20 ЖК РФ пункт 5 со следующим текстом: для государственной регистрации товарищества собственников жилья необходимо получить разрешение, которое выдается уполномоченным органом исполнительной власти субъектов РФ  указанным в ч.2 ст. 20 ЖК РФ; разрешение выдается собственникам помещений в многоквартирном доме, в котором избрали способ управление многоквартирным домом ТСЖ;  для того чтобы получить разрешение в орган указанный в ч.2 ст. 20 ЖК РФ предоставляются следующие документы: редакция устава ТСЖ, протокол собрание собственников помещений указанный в п.1.1 ч.1 ст. 136 ЖК РФ, решения всех собственников жилья проголосовавших за создание ТСЖ; орган указанный в ч.2 ст.20 ЖК РФ проверяет на соответствие Закона документы в течение 45 дней со дня их предоставления; после проверки документов орган указанный в ч.2 ст.20 ЖК РФ выдает разрешения или предоставляет мотивированный отказ.

Также надо внести изменения  и добавить в статья 12 (документы, представляемые при государственной  регистрации создаваемого юридического лица) ФЗ от 08.08.2001 N 129-ФЗ (ред. от 03.12.2011) «О государственной регистрации  юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» п. «е» со следующим  текстом: разрешение выданное уполномоченным органом исполнительной власти субъектов  Российской Федерации указанное  в ч.2 ст.20 ЖК РФ.

4.В анализе органов управления товарищества собственников жилья позволил выявить:

Что ч. 3 ст. 146 ЖК РФ содержит внутреннюю коллизию правовых норм, которая затрудняет определить правомочия общего собрания ТСЖ и поэтому целесообразно внести изменения в ч. ст.146 со следующим текстом: «Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 настоящего Кодекса и уставом товарищества.».

В ЖК РФ не определен статус председателя правления товарищества, из смыла норм он наделен правомочиями руководителя ТСЖ, но он не отнесен  к органам управления ТСЖ из-за этого возникает путаница в законодательстве и в практике. Целесообразно будет  обозначить председателя правления  ТСЖ как орган товарищества и  внести соответствующие  изменения  в ст. 144 ЖК РФ.

5.Проанализировав практические  проблемы и пробелы законодательства  в управлении многоквартирным  домом ТСЖ установили:

Во-первых, существует внутренний конфликт между членами ТСЖ и  не членами товарищества. И единственным выходом из данной ситуации представляется только одно, если члены и не члены  ТСЖ станут совместно принимать  решения по всем вопросам, касающейся деятельности  товарищества. 

Во-вторых, на практике существует огромная проблема, связанная с тем, где взять денежные средства собственникам помещений на капитальный ремонт.  В дипломной работе было предложено два варианта решения данной проблемы приложение  В., приложение  Г..

В дипломной работе был  рассмотрен зарубежный опыт управления домами ТСЖ. Безусловно, заслуживает  внимания методика управления домом  ТСЖ в Германии, где используются новые технологии в доме и секьюрити  для охраны недвижимости собственников  помещений в кондоминиуме. А также  ТСЖ в Венгрии, где в соответствии с Законом «О товариществах собственников жилья» управляющими кондоминиумами могут быть только лица, прошедшие соответствующую профессиональную подготовку и др.

Зарубежный опыт нужно  изучать по управлению многоквартирным  домом и внедрять его в российскую практику в той мере, в которой  это возможно.

В целом следует отметить, что российское законодательство регулирующее деятельность товарищества собственников жилья требует детальной доработки.  Исследования данной дипломной работы помогли бы устранить многие пробелы законодательства и противоречия, а также помогли бы решить многие практические проблемы собственников помещений товарищества собственников жилья.

Список используемых источников

1.Нормативные правовые акты и иные официальные документы

1.1Конституция Российской Федерации  (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)// Собрание законодательства РФ, 26.01.2009, N 4, ст. 445;

1.2.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011)// Российская газета, № 238- 239, 08.12.1994г.;

1.3.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2012)// Российская газета, N 23, 06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.1996г.;

1.4.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.12.2011, с изм. от 29.02.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2012)// Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, №1 (часть 1) ст. 14;