Правовое регулирование деятельности товариществ собственников жилья

-  количество квартир  в этих домах составляет в  сумме не более 30 (исходя из  анализа данной нормы можно  сказать, таким образом, было  исключено создание товариществ  собственников жилья в больших  многоквартирных комплексах, жильцов  которых весьма трудно организовать, по сути, законодатель закрепил  принцип одно ТСЖ в одном  многоквартирном доме, такой вывод  сам напрашивается, потому что  в настоящее время многоквартирные  дома строятся с количеством  квартир более 30);

- дома расположены на  земельных участках, которые имеют  общую границу в соответствии  с содержащимися в государственном  кадастре недвижимости документами;

- в пределах данных  земельных участков имеются сети  инженерно-технического обеспечения  и другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного  использования собственниками помещений  в таких домах (представляется, что именно наличие общих сетей  должно быть фактором, обусловливающим  целесообразность создания «коллективного»  ТСЖ, в противном случае это  невозможно)²⁷.

Решения о создании  такого товарищества, об утверждении устава, избрании правления, о наделении  гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения  в органы, осуществляющие государственную  регистрацию юридических лиц, и  в случаях, предусмотренных уставом  товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются  на общих собраниях собственников  помещений в каждом многоквартирном  доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов  собственников помещений в данном доме.

Действие пункта 1 части 2 статьи 136 ЖК РФ (в ред. от 04.06.2011) не распространяется на товарищества собственников жилья, созданные до дня вступления в  силу Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ²⁸.

Помимо создания товариществ  собственников жилья в нескольких многоквартирных домах возможно создание товариществ собственниками помещений нескольких близко расположенных  жилых домов, дачных домов с приусадебными  участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома находятся на земельных участках, которые имеют общую границу  и в пределах которых есть сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные  для обслуживания более чем одного жилого дома (см. пп. 2 п. 2 ст. 136 ЖК РФ)²⁹. Очевидно, что собственник каждого дома должен выразить согласие на участие в ТСЖ , и одобрить устав товарищества. При этом решения о начале работы товарищества собственников жилья, избрание правления, выбор уполномоченного на обращение в Федеральную налоговую службу РФ³⁰ (далее ФНС РФ) для государственной регистрации, избрание председателя правления ТСЖ, принимаются на общем собрании большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.

В иных случаях создания товарищества собственников жилья  запрещается.

Теперь рассмотрим, как  создать товарищество собственников  жилья.

Для создания ТСЖ необходимо пройти несколько этапов. Во-первых, провести общее собрание собственников  помещений в многоквартирном  доме, с повесткой дня об избрание способа управления многоквартирным  домом, а также об утверждение  редакции устава и об избрание правления  и председателя ТСЖ. На данном этапе  необходимо получить сведения обо всех собственников жилья многоквартирного дома это необходимо для того, чтобы провести собрание. Про собственников помещений необходимо знать их фамилию, имя, отчество и размер площади помещения принадлежащего им на праве собственности. Эти сведения можно узнать у совета многоквартирного дома. Совет дома является контролирующим органом многоквартирного дома, образуется он во всех домах, в которых более чем четыре квартиры и в которых не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Данное положение является нововведением в Жилищном Кодексе РФ. Но если еще совет дома не образован, то эти сведения можно узнать у обслуживающей многоквартирный дом управляющей организации. Далее до собрания рекомендуется ознакомить собственников помещений с редакцией устава ТСЖ и после этого провести собрание по правилам установленными статьями 44- 45 ЖК РФ.   

В первоначальной редакции от 31.12.2005г. Жилищного кодекса имели место две абсолютно равноценные формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме: непосредственно собрание и заочное голосование. Конкретную форму выбирал инициатор проведения собрания. Теперь п. 1 ст. 47 ЖК РФ изложен по-новому: заочное голосование (передача в установленное место или по определенному адресу оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование) допускается только в двух случаях:

- если при проведении  общего собрания собственников  помещений путем их совместного  присутствия для обсуждения вопросов  повестки дня и принятия решений  по вопросам, поставленным на  голосование, такое собрание не  имело кворума (не было обеспечено  присутствие собственников, владеющих  более чем 50% голосов от общего  числа голосов);

- по повестке дня, вынесенной  ранее на это несостоявшееся  собрание.

Так, законодатель исключил неограниченное использование заочного голосования, поскольку подавляющее  большинство злоупотреблений выявлялись именно при такой форме проведения общих собраний³¹.

Результат проведение общего собрание собственников помещений  многоквартирного дома оформляется  протоколом.

Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном  доме, на котором приняты решения  о создании товарищества собственников  жилья и об утверждении его  устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном  доме, проголосовавшими за принятие таких  решений.

Второй этап это государственная  регистрация товарищества собственников  жилья как юридического лица в  Федеральной налоговой службе РФ (далее регистрирующий орган).

Для того чтобы товарищество собственников жилья зарегистрировали во-первых, необходимо уплатить государственную  пошлину за государственную регистрацию  в размере четырех тысяч рублей на основании ч.1 ст. 333.33 Налоговый  кодекс Российской Федерации (часть  первая) от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 03.12.2011)³².  Во-вторых предоставить в ФНС РФ документы: подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписанный всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений; устав товарищества собственников жилья в двух экземплярах; документ об уплате государственной пошлины.

Регистрирующий орган  не вправе требовать представление  других документов кроме документов, установленных Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ (ред. от 01.07.2011) «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

В регистрирующий орган документы  могут быть направлены почтовым отправлением с объявленной ценностью при  его пересылке и описью вложения. На конверте рекомендуется сделать  пометку «РЕГИСТРАЦИЯ»³³. А также можно представить непосредственно или направить в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет.

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием  перечня и даты их получения регистрирующим органом.

Государственная регистрация  осуществляется в срок не более чем  пять рабочих дней со дня представления  документов в регистрирующий орган.

 Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется по месту нахождения указанного учредителями в заявлении о государственной регистрации постоянно действующего исполнительного органа.

Регистрирующий орган  не проверяет на предмет соответствия федеральным законам или иным нормативным правовым актам Российской Федерации форму представленных документов за исключением заявления  о государственной регистрации.

Решение о государственной  регистрации, принятое регистрирующим органом, является основанием внесения соответствующей записи в соответствующий  государственный реестр. Моментом государственной  регистрации признается внесение регистрирующим органом соответствующей записи в соответствующий государственный  реестр.

Федеральная налоговая служба не позднее одного рабочего дня с  момента государственной регистрации  выдает (направляет) заявителю документ, подтверждающий факт внесения записи в соответствующий государственный  реестр.

Товарищество собственников  жилья может быть также создано  путем реорганизации: разделение и  выделение.

Реорганизация товарищества собственников жилья, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлена в форме разделения. Во-первых, на общем собрании собственников помещений в одном из домов инициируется разделение ТСЖ (большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на собрании принимается решение о разделении ТСЖ). Во-вторых, в течение двух лет должны быть проведены собрания во всех остальных домах, входящих в ТСЖ, на которых собственники помещений, обладающие большинством от общего числа голосов (а не от числа голосов присутствующих на собрании), выражают согласие на разделение ТСЖ. Только после этого возможен третий (заключительный) этап - принятие решения общим собранием членов ТСЖ (большинством голосов от числа голосов присутствующих на собрании) о разделении товарищества. Как указано в п. 3 ст. 140 ЖК РФ, разделение возможно при условии соблюдения требования, установленного п. 1 ст. 136 ЖК РФ. Напомним, что в данной норме отмечено: собственники помещений в одном доме могут создать только одно ТСЖ, за создание товарищества должны проголосовать собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов (это требование соблюдается на втором этапе - выражении согласия на разделение). Получается, что разделение «многодомного» ТСЖ имеет целью создания товариществ по количеству домов, ранее входивших в первоначальное ТСЖ. Если же только один дом хочет отделиться от товарищества (собственники в остальных домах не дали согласия на разделение), можно провести реорганизацию в другой форме - в форме выделения³⁴.

 Согласно  п. 4 ст. 140 ЖК РФ решение о выделении товарищества собственников жилья может быть принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в котором будет создано ТСЖ в процессе выделения, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Напомним, что при выделении прежнее ТСЖ продолжает функционировать, одновременно создается новое ТСЖ, к которому переходят права и обязанности в соответствии с разделительным балансом п. 4 ст. 58 ГК РФ.

Далее рассмотрим ликвидацию товарищества собственников жилья.

Ликвидация товарищества собственников жилья влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Товарищество собственников жилья может быть ликвидировано по решению его общего собрания членов, в том числе в связи с истечением срока, на который оно создавалось; по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии); вследствие признания его несостоятельным (банкротом)³⁵.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья обязано незамедлительно письменно сообщить об этом в уполномоченный государственный орган (ФНС РФ) для внесения в единый государственный реестр юридических лиц сведения о том, что товарищество собственников жилья находится в процессе ликвидации. Также собрание назначает ликвидационную комиссию (ликвидатора) п.2 ч.2 ст. 145 ЖК РФ и устанавливают порядок и сроки ликвидации в соответствии с ГК РФ, другими законами.

С момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами товарищества собственников  жилья. Ликвидационная комиссия от имени  ликвидируемого ТСЖ выступает в  суде.

Ликвидационная комиссия помещает в органах печати, в которых публикуются данные о государственной регистрации юридического лица, публикацию о ликвидации ТСЖ и о порядке и сроке заявления требований его кредиторами. Этот срок не может быть менее двух месяцев с момента публикации о ликвидации.

Ликвидационная комиссия принимает меры к выявлению кредиторов и получению дебиторской задолженности, а также письменно уведомляет кредиторов о ликвидации ТСЖ. После  окончания срока для предъявления требований кредиторами ликвидационная комиссия составляет промежуточный  ликвидационный баланс, который содержит сведения о составе имущества  ликвидируемого ТСЖ, перечне предъявленных  кредиторами требований, а также о результатах их рассмотрения. Промежуточный ликвидационный баланс утверждается общим собранием членов товарищество собственников жилья. Если имеющиеся у ликвидируемого ТСЖ денежные средства недостаточны для удовлетворения требований кредиторов, ликвидационная комиссия осуществляет продажу имущества юридического лица с публичных торгов в порядке, установленном для исполнения судебных решений³⁶.

Выплата денежных сумм кредиторам ликвидируемого юридического лица производится ликвидационной комиссией в порядке  очередности, установленной статьей 64 ГК РФ, в соответствии с промежуточным ликвидационным балансом. После завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия составляет окончательный ликвидационный баланс, который утверждается общим собранием членов ТСЖ.