Правовое регулирование деятельности товариществ собственников жилья

 Оставшееся после удовлетворения  требований кредиторов имущество  товарищества собственников жилья  передается его учредителям (членам), имеющим вещные права на это  имущество или обязательственные  права в отношении этого ТСЖ,  если иное не предусмотрено  законом, иными правовыми актами  или его уставом.

Ликвидация товарищества собственников жилья считается завершенной после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц.

Рассмотрев теоретические  аспекты создания и ликвидации товарищества собственников жилья необходимо обратить теперь внимания на проблемы, возникающие при создании ТСЖ и на контрмеры которые призваны устранить такие проблемы.

На практике нередко встречаются  случаи злоупотреблений при создании ТСЖ. Например, подделываются подписи жильцов в протоколах общих собраний и в итоги появляются ТСЖ, о которых собственники помещений в многоквартирных домах и не знают (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 7 февраля 2012 г. по делу N А56-22164/2011³⁷) в многоквартирном доме создается ТСЖ, в котором уже оно есть и другое. Об этих проблемах все чаще говорится на самых высоких уровнях власти, а также в СМИ и чтобы исключить подобные ситуации, были установлены новые положения о контроле за созданием и работой товариществ. Так, в силу нового п. 3 ст. 20 редакции (от 04.06.2011г.) ЖК РФ на уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ (на региональные органы жилинспекции) возложены следующие обязанности:

- проверка соответствия  устава ТСЖ, внесенных в устав  изменений требованиям законодательства  РФ;

- проверка (на основании  заявлений собственников помещений  в многоквартирном доме) правомерности  принятия решений о создании  ТСЖ, соответствия устава и  внесенных в него изменений  требованиям законодательства, правомерности  избрания членов и председателя  правления товарищества. А также  и на товарищества собственников  жилья была возложена обязанность  на основании п.9 ч.1 ст. 138 ЖК РФ  вести реестр членов товарищества  и ежегодно в течение первого  квартала текущего года направлять  копию этого реестра в  региональные  органы жилинспекции.

И до 1 марта 2012 года товарищества собственников жилья обязаны  представить в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации, заверенные председателями товариществ собственников жилья копии решений о создании таких товариществ, уставов товариществ, изменений, внесенных в уставы товариществ.

В том случае, если орган  власти выявляет нарушения, он уведомляет ТСЖ о необходимости устранить  их в шестимесячный срок. Если нарушения  не устранены, то орган власти вправе обратиться в суд с заявлением о ликвидации ТСЖ или признании  недействительным решения общего собрания домовладельцев о создании ТСЖ³⁸.

 Но даже такие нововведения  представляются несущественными для решения проблем, о которых было сказано ранее. Да они устранят их при выявлении, но они опять и опять будут появляться. Такой вывод можно сделать, потому что государственная регистрация товарищества собственников жилья носит заявительный характер, сами документы не проверяются на наличие соответствия Закона.  И в итоге возникает такая ситуация, в которой с начало создается ТСЖ, а при выявленных нарушений закона товарищество собственников жилья  должно быть в определенных случаях ликвидировано. И поэтому  принятые данные контрмеры  считаю бессмысленными для применения ко вновь создаваемым ТСЖ. Проблему нужно выявлять и решать с самого начало, а не после создания ТСЖ. Поэтому предлагаю внести изменения в законодательство (приложение Б.) и добавить, во-первых, в ст. 20 ЖК РФ пункт 5 со следующим текстом: для государственной регистрации товарищества собственников жилья необходимо получить разрешение, которое выдается уполномоченным органом исполнительной власти субъектов РФ  указанным в ч.2 ст. 20 ЖК РФ; разрешение выдается собственникам помещений в многоквартирном доме, в котором избрали способ управление многоквартирным домом ТСЖ; для того чтобы получить разрешение в орган указанный в ч.2 ст. 20 ЖК РФ предоставляются следующие документы: редакция устава ТСЖ, протокол собрания собственников помещений указанный в п.1.1 ч.1 ст. 136 ЖК РФ, решения всех собственников жилья проголосовавших за создание ТСЖ; орган, указанный в ч.2 ст.20 ЖК РФ, проверяет на соответствия Закона документы в течение 45 дней со дня их предоставления; после проверки документов орган, указанный в ч.2 ст.20 ЖК РФ, выдает разрешения или предоставляет мотивированный отказ.

Также надо внести изменения  и добавить в статью 12 (документы, представляемые при государственной регистрации создаваемого юридического лица) ФЗ от 08.08.2001 N 129-ФЗ (ред. от 03.12.2011) «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» п. «е» со следующим текстом: разрешение выданное уполномоченным органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации указанное в ч.2 ст.20 ЖК РФ.

 В целом следует  отметить, что законодатель попытался  решить некоторые из практических  проблем, возникающих при создании  товарищества собственников жилья  путем принятия Федеральный закон  от 04.06.2011 N 123-ФЗ «О внесении изменений  в Жилищный кодекс Российской  Федерации и отдельные законодательные  акты Российской Федерации»

 Вместе с тем не  все нововведения можно признать  удачными.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2.Организация  управления товариществ собственников  жилья

 

 

2.1.Органы управления товарищества  собственников жилья

 

Товарищество собственников  жилья, как юридическое лицо, приобретает  гражданские права и принимает  на себя гражданские обязанности  через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и уставом. Максим Кратенко, доцент кафедры гражданского права Сибирского федерального университета, г. Красноярск в своей работе «Расплата за «роскошь» относит наличие таких органов к достоинствам управления многоквартирным домом с помощью товарищества собственников жилья³⁹.

Среди органов управления товарищества собственников жилья ст. 144 ЖК РФ называет только общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Однако законодатель не указывает здесь председателя правления товарищества собственников жилья. Между тем, как будет показано далее, председатель правления имеет все признаки единоличного исполнительного органа товарищества собственников жилья, обладающего собственной управленческой компетенцией и действующего одновременно с коллегиальным исполнительным органом – правлением товарищества.

Высшим представительным органом управления товарищества собственников  жилья является общее собрание членов товарищества.

Компетенция общего собрания членов товарищества собственников жилья определяется ст. 145 ЖК РФ. К ней отнесены наиболее существенные вопросы, касающиеся организации деятельности товарищества, управления им, а также прекращения его деятельности и основные вопросы управления многоквартирным домом, включая осуществление распорядительных правомочий в отношении общего имущества многоквартирного дома, определение размера платежей членов товарищества.

Круг вопросов, относящихся  к компетенции общего собрания членов товарищества, является открытым и  может быть расширен уставом товарищества собственников жилья. Также общее собрание членов ТСЖ может принять к рассмотрению вопросы, отнесенные к компетенции правления товарищества.

 Целесообразно обратить  внимание на то, что некоторые  вопросы общее собрание членов  должно решать только совместно со всеми собственниками помещений, не являющимися членами товарищества. К ним относятся, в частности, вопросы, касающиеся капитального ремонта, перестройки общих помещений дома, надстройки и реконструкции дома, приобретения в собственность собственниками дома прилежащих земельных участков, ведение на них различных видов строительства и др. Все действия, затрагивающие общее имущество в доме, его инженерные коммуникации и оборудование, прилежащие земельные участки, должны быть согласованы на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, так как все собственники помещений несут бремя содержания имущества дома и имеют законные права на это имущество.

Вопросы, отнесенные к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья, а именно с законодательством и уставом товарищества, не могут быть решены ни правлением, ни председателем правления товарищества собственников жилья.

Созыв и проведение общего собрания членов товарищество собственников  жилья относится к компетенции  правления ТСЖ. Порядок созыва общего собрания членов должен быть определен  в уставе товарищества ч. 1 ст. 145 ЖК РФ, с учетом требований императивных норм, установленных в ч.1,2 статьи 146 ЖК РФ.

Положения статей 45-48 ЖК РФ, определяющие проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, распространяются и на порядок проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, если иное не установлено 6 разделом ЖК РФ.

Правомочность общего собрания членов товарищества определяется наличием кворума, т.е. присутствием на собрании такого количества участников данного органа, которое в соответствии с законом является достаточным для легитимной работы собрания. Однако ч. 3 ст. 146 ЖК РФ содержит внутреннюю коллизию правовых норм, затрудняющую их применение на практике. Первое и второе предложения в указанной части содержат взаимоисключающие правила. Напомним, что согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников таких помещений. Фактически это не менее 100% членов товарищества собственников жилья, так как согласно ч. 3 ст. 135 Кодекса число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Между тем, согласно второму предложению ч. 3 ст. 146 ЖК РФ, кворум на общем собрании членов товарищества определяется присутствием на собрании более половины членов товарищества или их представителей⁴⁰.

Дабы ни у кого не возникало  путаницы целесообразно устранить  указанный недостаток правовой нормы, путем исключение предложения «Правомочия  общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются  в соответствии со статьей 45 настоящего Кодекса и уставом товарищества.» из нормы ч. 3 ст. 146 ЖК РФ.

Каждый член товарищества собственников жилья имеет на общем собрание членов один голос. Решения общего собрания членов ТСЖ по тем или иным вопросам могут приниматься простым или квалифицированным большинством голосов. Квалифицированным большинством не менее чем в 2/3 голосов от списочного состава членов товарищества принимаются решения: о реорганизации и ликвидации товарищества, назначении ликвидационной комиссии, утверждении промежуточного и окончательного ликвидационных балансов п.2 ч.2 ст. 145 ЖК РФ; о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов п.6 ч. ст.145 ЖК РФ; об определении направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества п.7 ч.2 ст.145 ЖК РФ. По остальным вопросам, решения принимаются на общем собрании членов товарищества собственников жилья простым большинством. Подсчет голосов при голосовании по вопросам, не требующим квалифицированного большинства, осуществляется не от списочного состава членов товарищества, а от числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Руководство деятельностью  товарищества собственников жилья  осуществляет исполнительный коллегиальный  орган – правление товарищества. Правление товарищества собственников  жилья вправе принимать решения  по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений  в многоквартирном доме и компетенции  общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Правление товарищества собственников  жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный  уставом товарищества, но не более  чем на два года ч.2 ст. 147 ЖК РФ.

Ранее согласно п. 2 ст. 147 ЖК РФ единственным требованием к членам правления ТСЖ была их принадлежность к числу членов ТСЖ (то есть собственников помещений в многоквартирном доме). Теперь п. 3.1 этой статьи редакции от 04.06.2011г. ЖК РФ установлен ряд ограничений. Так, член правления не может:

- быть лицо, с которым  товарищество заключило договор  управления многоквартирным домом,  или лицо, занимающее должность  в органах управления организации,  с которой товарищество заключило  указанный договор;

- быть членом ревизионной  комиссии ТСЖ;

- быть штатным работником  ТСЖ;

- поручать, доверять другому  лицу исполнение обязанностей  члена правления.

Эти нововведения  препятствуют возникновению конфликтов интересов в товариществе собственников жилья. Посыл законодателя правильный. Каждый должен заниматься своим делом: правление ТСЖ – это управление и контроль, персонал ТСЖ – это выполнение трудовых обязанностей, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества дома.

Статья 148 ЖК РФ определяет обязанности правления товарищества собственников жилья. И так к ним относятся: соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества; контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов; составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения; управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им; наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их; заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме; ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности; созыв и проведение общего собрания членов товарищества;  выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.