Правовое регулирование деятельности товариществ собственников жилья

Правомочия правления  товарищества собственников жилья  установлены в открытом перечне. Поэтому в уставе товарищества можно  предусмотреть и иные правомочия.

Как было сказано ранее, товарищества собственников жилья имеет два  органа управления: общее собрание членов товарищества и правления  товарищества, однако Жилищный Кодекс РФ упоминает еще об одном лице – председателе правления ТСЖ. Хотя и законодатель не указал председателя правления как орган в ст. 144 ЖК РФ, он  наделен функциями по управлению товарищества собственников  жилья. Интересным фактом является также  что: в ч. 3 ст. 147  (ред. 04.06.2011) ЖК РФ закреплено: «правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом  товарищества». Если дословно толковать  данную норму то можно сделать  следующий вывод, что законодатель говорит о председателе ТСЖ т.е. о руководителе ТСЖ (единоличном  исполнительном органе), но не о председателе правления товарищества собственников  жилья, о котором говорится в  ст.149 ЖК РФ так как ни в одной  норме ЖК РФ не сказано, что эти  два понятия тождественны. И в  итоге получается два лица: председатель ТСЖ и председатель правления  ТСЖ, которые участвуют в управление товариществом собственников жилья. Целесообразно заметить, что ч.3 ст.147 ЖК РФ это единственная норма, в которой говорится о председателе ТСЖ, а значит, его компетенция ЖК РФ не урегулирована. Еще один вывод,  который сам напрашивается это то, что порядок избрания председателя правления в ЖК РФ не указан. Дабы разрешить данные пробелы, законодатель должен определиться о ком идет речь в ч. 3 ст. 144 ЖК РФ о председателе ТСЖ или же о председателе правления ТСЖ, или эти понятия тождественны. Можно сделать предположения, что законодатель имел в виду председателя правления ТСЖ и это опечатка. Но сколько может возникнуть проблем от такой опечатки и поэтому необходимо внесения изменений в ч.3 ст.147 ЖК РФ со следующим текстом: «правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя правления товарищества, если избрание председателя правления товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества». Но даже если законодатель указал председателя правления ТСЖ как председателя ТСЖ, возникает вопрос, почему он не определен как единоличный исполнительный орган ТСЖ ведь буквально недавно были внесены поправки Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Также ряд ученных в  своих работах считают, что председатель правления товарищества собственников  жилья занимает одно из ключевых управленческих мест и некоторые из них относят  председателя правления к единоличному исполнительному органу товарищества собственников жилья.

Так Т.Р. Мещерякова, старший  преподаватель кафедры права  ГОУ ВПО в своей работе «Проблемы  привлечения председателя правления  ТСЖ к административной ответственности» отмечает что: «Ученые, занимающиеся изучением  деятельности ТСЖ, в отличие от законодателя, в отношении председателя правления используют термины должностного лица, руководителя.»⁴¹.

Карпухин Дмитрий, к.и.н., доцент кафедры международного права  и прав человека МГПУ в своей работе «Нормативно-правовые аспекты регулирования  правового положения председателя правления ТСЖ» отмечает: «Председатель  правления товарищества собственников  жилья избирается на основании ч.1 ст.149 ЖК РФ на срок, установленный уставом  товарищества. Анализ  совокупности юридических прав и обязанностей председателя правления ТСЖ позволяет сделать вывод о доминировании первых над вторыми. Так, председатель имеет право:1) давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно; 2) действовать без доверенности от имени товарищества; 3) подписывать платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества; 4) разрабатывать и выносить на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда; 5) утверждать иные внутренние документы товарищества, предусмотренные ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества. На первый взгляд из изложенной компетенции председателя правления ТСЖ видно, что большинство правовых предписаний в гипотезах и диспозициях содержат оговорки и отсылки, которые обусловливают деятельность председателя правления ТСЖ позицией общего собрания членов товарищества и правления товарищества. Однако при внимательном анализе указанных оговорок и отсылок обнаруживается, что подавляющее большинство гражданско-правовых сделок, связанных с распоряжением имуществом ТСЖ, председатель правления может заключать самостоятельно, без предварительного согласования с общим собранием членов ТСЖ и правлением товарищества»⁴².

Юрий Федотенко «Комментарий к статье Дмитрия Карпухина «Нормативно-правовые аспекты регулирования правового  положения председателя правления  ТСЖ»» в своей работе говорит, что: «Председатель правления ТСЖ  не отнесен к органам управления, но действует от имени товарищества как специально уполномоченный член товарищества, через действия которого товарищество в силу закона может  приобретать гражданские права  и принимать на себя гражданские  обязанности. Фактически он является одним  из ключевых элементов управленческого  механизма, действующего в товариществах  собственников жилья»⁴³.

Исходя из ранее изложенного, будет целесообразно обозначить председателя правления ТСЖ как  орган товарищества собственников  жилья и внести соответствующие  изменения ст. 144 ЖК РФ.

Еще один орган в товариществе собственников жилья это ревизионная  комиссия (ревизор).

Данный орган не является  органом управления товарищества: он не осуществляет организационную и  исполнительно-распорядительную деятельность, а осуществляет лишь одну функцию  управления – контроль за финансово-хозяйственной  деятельностью товарищества, так  называемый внутренний аудит.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья  избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два  года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии. Председатель ревизионной комиссии не является самостоятельным контрольным органом, его основная задача - организационно-техническое обеспечение деятельности ревизионной комиссии.

Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ осуществляет деятельность: проводит не реже чем один раз в год ревизии  финансовой деятельности товарищества; представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам  проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества; представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и  расходов на соответствующий год  товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов; отчитывается перед  общим собранием членов товарищества о своей деятельности. Компетенция  ревизионной комиссии (ревизора) в  ЖК РФ определена в исчерпывающем  перечне.

На практики единственной проблемой данного органа и товарищества собственников жилья заключается  найти квалифицированного ревизора из числа членов ТСЖ. Выходом из такой  ситуации является привлечения внешнего аудита, т.е. аудиторские организации⁴⁴.

Рассмотрев органы управления товарищества собственников жилья  можно сделать определенный вывод. Что наличия в структуре товарищества собственников жилья органов  управления способствует самоуправлению многоквартирным домом на всех его  уровнях.

2.2. Осуществление управления  многоквартирным домом товариществом  собственников жилья 

При управлении многоквартирным  домом товарищество собственников  жилья должно обеспечивать благоприятные  и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном  доме, решение вопросов пользования  указанным имуществом, а также  предоставление коммунальных услуг  гражданам, проживающим в таком  доме.

Товарищество собственников  жилья несет ответственность:

1) за содержание общего  имущества в многоквартирном  доме в соответствии с требованиями  технических регламентов и Постановлением  Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 06.05.2011) «Об утверждении  Правил содержания общего имущества  в многоквартирном доме и правил  изменения размера платы за  содержание и ремонт жилого  помещения в случаях оказания  услуг и выполнения работ по  управлению, содержанию и ремонту  общего имущества в многоквартирном  доме ненадлежащего качества  и  (или) с перерывами, превышающими  установленную продолжительность»⁴⁵;

2) за предоставление коммунальных  услуг в зависимости от уровня  благоустройства данного дома, качество  которых должно соответствовать  требованиям установленных Постановлением  Правительства РФ от 29.05.2006 № 306 (ред. от 06.05.2011) «Об утверждении  Правил установления и определения  нормативов потребления коммунальных  услуг»⁴⁶.

В ближайшее время в  Постановление Правительства  РФ № 306 будут внесены изменения, и  вступит в законную силу Постановление  Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»⁴⁷. Г.К. Шешко заслуженный юрист РФ в своей работе⁴⁸ дает краткий обзор этим изменениям: «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, определено, что потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме (пункт 40 Правил). Правилами устанавливается порядок определения размера платы за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды в многоквартирном доме (пункты 44 и 48 Правил; приложение N 2 к Правилам). По мнению специалистов, изменение порядка расчетов за коммунальные услуги вызовет множество проблем. Следует заметить, что указанные Правила (впрочем, как и Федеральный закон от 04.06.2011 N 123-ФЗ) вызвали серьезную критику значительной части специалистов по ЖКХ. Высказываются многочисленные претензии к ряду позиций этих Правил. Отмечаются также затруднения в освоении Правил и в их практической реализации (по мнению специалистов, освоить Правила, разобраться в сложнейших («умопомрачительных») формулах более чем сложно)».

Товарищество собственников  жилья может оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в  многоквартирном доме своими силами или привлекает на основании договоров  лиц, осуществляющих соответствующие  виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией товарищество осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе, за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме.

Следует также обратить  внимания на нововведения касающиеся управления многоквартирным домом  в редакции 04.06.2011 ЖК РФ. 

Во-первых, согласно ч.2 ст. 143.1 ЖК РФ члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ; согласно ч.1.1 ст. 161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей. Иначе говоря, теперь отношения между ТСЖ и собственниками помещений многоквартирного дома  регулируются Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 18.07.2011) «О защите прав потребителей» (с изм. и доп., вступающими в силу с 29.09.2011)⁴⁹.

Во-вторых, при управлении многоквартирным домом все больше возрастают требования к открытости деятельности товарищества собственников жилья, и теперь все члены и не члены в ТСЖ имеют право знакомиться с широким списком документов ТСЖ: протоколами заседаний общих собраний членов ТСЖ (в т. ч. бюллетенями и доверенностями для голосования), правления ТСЖ, заключениями ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ, технической документацией на дом, финансовой (бухгалтерской) отчетностью ТСЖ и др. ч.3 ст. 143.1 ЖК РФ.

Но при всех улучшений, которые были внесены в ЖК РФ остаются еще проблемы.

При управлении многоквартирным  домом товариществом собственников  жилья «внутренние» отношения осложняются  взаимоотношениями собственниками помещений многоквартирного дома (не членами товарищества) с членами  ТСЖ.

И.В. Маркова кандидат юридических  наук в своей работе «Управление  общим имуществом в многоквартирном  доме: проблемы и решения»⁵⁰ отмечает: «что собственники помещений в многоквартирном доме – не члены ТСЖ – лишены права участвовать в деятельности общего собрания ТСЖ, а значит, не могут полностью реализовывать свои правомочия в отношении общего имущества».