Правовое регулирование деятельности товариществ собственников жилья

На основании Временного положения о кондоминиуме уже  в начале 1994 года в двух городах  России – Рязани и Ярославле –  были зарегистрированы первые товарищества собственников жилья (в редакции Временного положения – товарищества домовладельцев).  Затем по мере того как информация о программе развития кондоминиумов стала распространяться по другим городам, ее подхватили Нижний Новгород, Владимир, Красноярск, Волгоград, Санкт–Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Новгород и др.

Нужно сказать, что до 1996 года большого распространения кондоминиумы не получили, главным образом по причине отсутствия информации о  преимуществах нового способа управления и механизмах его внедрения, а  также из-за невостребованности идеи: жилищный фонд в городах продолжал  оставаться в управлении муниципалитетов, и это многих устраивало.

Численность ТСЖ в России в рассматриваемый период составляла: в 1993 году –  9 ТСЖ;  в 1994 году –  80 ТСЖ; в 1995 году – 325 ТСЖ. К апрелю 1996 года в Российской Федерации существовало всего 375 товариществ собственников  жилья⁵.

Вступивший в действие в 1994 году Гражданский кодекс (часть  первая) от 30 ноября 1994 г. № 51 – ФЗ⁶ установил, что собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют некоммерческие организации – товарищества собственников квартир (жилья). Гражданский кодекс установил, что товарищества создаются и действуют в соответствии с законом о товариществах собственников жилья, таким образом, заложив необходимость принятия соответствующего закона.

И спустя два года в 1996 году вышел Федеральный закон «О товариществах  собственников жилья» ((далее Закон), который явился во многом продолжением Указ Президента РФ от 23.12.1993 N 2275 «Об утверждении Временного положения о кондоминиуме», но  в то же время расширил и уточнил его. Закон, прежде всего, закрепил различие между понятиями «кондоминиум» и «товарищество собственников жилья». Определив кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. А товарищество собственников жилья как некоммерческую организацию, созданную собственниками в целях совместного управления единым комплексом недвижимого имущества кондоминиума и обеспечения его эксплуатации, а также в целях владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом кондоминиума.

Закон устанавливал, что  товарищество может быть организовано при наличии не менее двух домовладельцев, за исключением случаев организации  товариществ во вновь создаваемом  кондоминиуме. Решение об организации  ТСЖ принимается на общем собрании домовладельцев, которое считается  правомочным, если на нем присутствуют домовладельцы или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов  домовладельцев. Решение принимается  простым большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев.

Право образования товарищества во вновь создаваемом кондоминиуме было предоставлено законом заказчику, застройщику или иным физическим или юридическим лицам, включая органы государственной власти или органы местного самоуправления, или группе лиц, действующих совместно, которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое имущество.

Но лица, которые решили создать ТСЖ в своем доме в  тот период, сразу же столкнулись  с определенными трудностями.

Во-первых, для создания ТСЖ  необходима была  государственная  регистрация кондоминиума в едином государственном реестре как  комплекса недвижимого имущества. Закон обязывал домовладельцев в  кондоминиумах проводить такую  регистрацию (до регистрации товарищества), однако ее порядок так и не был  проработан. Учреждения юстиции не вправе производить государственную  регистрацию самих объектов недвижимости, они регистрируют только права на недвижимость. Соответственно, требование государственной регистрации кондоминиума, содержавшееся в Законе, в большинстве  регионов не выполнялось. Это, естественно, тормозило процесс создания товариществ: при регистрации товарищества собственники не могли представить документ –  паспорт домовладения, свидетельствующий  о государственной регистрации  кондоминиума⁷.

Во-вторых, при формировании кондоминиумов возникал вопрос об определении статуса земельных участков. Земля в кондоминиуме, согласно Закону о ТСЖ, является частью общего имущества домовладельцев: приобретая в собственность квартиру в доме, гражданин тем самым приобретает также долю в праве собственности на все здание и земельный участок, на котором здание расположено. Однако ни в Законе о ТСЖ, ни в других нормативных актах вплоть до 2005 года не содержалось жесткой нормы о том, что органы местного самоуправления обязаны передавать земельные участки в собственность домовладельцев в кондоминиумах (независимо от того, созданы ли там товарищества собственников жилья). Отсутствие такого четкого указания позволяло руководителям органов местного самоуправления, ответственным за передачу земельных участков, ссылаясь на несформированность федеральной нормативной базы, необходимой для закрепления земли за собственниками жилья, не выполнять положения Закона о ТСЖ. В ряде городов земельные участки предоставлялись в пользование или даже аренду товариществам. В г. Москва практически из 1202 ТСЖ в собственность передана земля только в ТСЖ «Синяя птица», да и то по решению Московского арбитражного суда⁸.

Но всё же прирост численности  товариществ собственников жилья  в последующие годы после выхода Закона был и происходил в основном за счет организации товариществ  в новом строительстве. Этому  способствовали два основных фактора. Во-первых, порядок регистрации ТСЖ  в новостройках значительно проще, чем в существующем жилищном фонде. При этом застройщик легко решает вопрос передачи построенного многоквартирного дома в управление товариществу. Во-вторых, граждане, которые покупают квартиры за свои деньги, а не «получают» их от государства, в большей степени  готовы взять на себя бремя расходов и ответственность за содержание нового дома, и максимально заинтересованы в сохранении своего имущества в хорошем состоянии. Собственники охотнее пользуются правом самостоятельно принимать решения по вопросам управления и эксплуатации дома, в том числе по привлечению частной управляющей компании⁹.

По пути создания ТСЖ в  новостройках пошли многие города России: Москва, Санкт-Петербург, Иваново, Новгород, Волгоград, Тверь, Екатеринбург, Красноярск, Омск и другие. В Нижнем Новгороде  около половины товариществ на тот  период были созданы в новостройках.

Необходимо также отметить еще одну значимую  проблему. Закон  о ТСЖ предусматривал обязательность членства в товариществе для всех домовладельцев (ст. 32 и 49 Закона) что, по сути, нарушал положения ч.2 ст. 30  и ч.2 ст. 55 Конституции Российской Федерации   (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)¹⁰. Эти нормы устанавливают следующее: никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем; в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина. И в 1998 году Конституционный Суд Российской Федерации своим Постановлением признал данное положение не соответствующим Конституции России. А поводом стало, что «В 1994 году гражданка Е.М. Березина заключила договор с акционерным обществом открытого типа «Омский каучук» на долевое участие в строительстве многоквартирного дома. В 1995 году ей было выдано регистрационное свидетельство о праве собственности на квартиру в этом доме, а в 1996 году она была поставлена в известность о том, что является членом товарищества собственников жилья в кондоминиуме «Каучук». Полагая, что включение в члены товарищества без ее волеизъявления нарушает ее интересы, Е.М. Березина обратилась за защитой своих прав в общество защиты прав потребителей «Альтернатива».

Советский районный суд города Омска, в производстве которого находится  дело по иску общества защиты прав потребителей  «Альтернатива» о «признании недействительным приема гражданки Е. М. Березиной  в члены товарищества собственников  жилья и взыскании излишне  выплаченных ею коммунальных и иных платежей», придя к выводу о том, что подлежащие применению в данном деле положения Федерального закона «О товариществах собственников  жилья» (пункты 1, 3 и 4 статьи 32 и статья 49) не соответствуют статьям 30 (часть 2) и 55 (часть 2) Конституции Российской Федерации, приостановил производство по делу и направил в Конституционный Суд Российской Федерации запрос о проверке конституционности указанных положений»¹¹.

Таким образом, стало возможным  неучастие собственника квартиры в  коллективном управлении домом, если оно  осуществляется товариществом собственников  жилья. Фактически Конституционный  Суд России признал, что свобода  выбора одного собственника важнее, чем  права других собственников в  этом доме.

Следует подчеркнуть, что  Россия – единственная страна в  мире, где такое решение было принято. Создание объединения собственников  жилья в многоквартирном жилом  доме по законодательству является обязательным в Норвегии, Дании, Германии, Нидерландах, Швейцарии, Польше, Венгрии, Чехии, Казахстане. В таких странах, как Словакия, Румыния, Болгария, Эстония, Латвия, Литва, Беларусь, Молдова, объединение жильцов  добровольно. Однако членство в уже  созданном объединении является обязательным для собственников  жилья во всех странах, кроме Российской Федерации.

 Становление института товарищества собственников жилья получило своё  дальнейшее развитие в Жилищном Кодексе Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ¹² (далее ЖК РФ), который отменил действие Федерального Закона «О товариществах собственников жилья».

Институт товарищества собственников  жилья в Российской Федерации  имеет свой долгий путь развития, и становление этого института не заканчивается с принятием ЖК РФ, так как каждому историческому времени свойственны свои проблемы и ещё осталось так много проблемных вопросов, касающихся управления многоквартирным домом путем создание ТСЖ, которые требуют законодательного урегулирования.

1.2. Общая характеристика товариществ собственников жилья как юридического лица

В соответствии со ст. 135 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.12.2011)¹³ товарищество собственников жилья – это некоммерческая организация, объединения собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с Жилищным Кодексом РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Из указанного определения  следует, что предметом и целями деятельности товарищества собственников жилья являются управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

Как уже сказано ранее, товарищество собственников жилья  является юридическим лицом, созданным  в форме некоммерческой организации, что означает,  ТСЖ  не преследует извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяет полученную прибыль между участниками, но оно может осуществлять предпринимательскую  деятельность постольку, поскольку  это служит достижению целей, ради которых  оно создано.

Учредительным документом товарищества собственников жилья является устав, который принимается на общем  собрании собственников помещений  в многоквартирном доме. Собрание проводится в порядке, установленном  статьями 45-48 ЖК РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме¹⁴.

Товарищество собственников  жилья может создаваться как  на определенный срок, так и без  ограничения срока деятельности. В ЖК РФ установлено, если ТСЖ создается  на определенный срок, то это должно быть отраженно в уставе, если ТСЖ  создается без ограничения срока  деятельности, то можно в уставе это не отражать.

Товарищество собственников  жилья это еще и объединения  собственников жилья. Законодатель называет таких собственников жилья  членами товарищество собственников  жилья.

Число членов товарищества собственников жилья, создавших  товарищество, должно превышать пятьдесят  процентов голосов от общего числа  голосов собственников помещений  в многоквартирном доме. Голос  собственника – достаточно оригинальное правовое понятие, раскрывающееся в  ч. 3 ст. 48 ЖК. Количество голосов, которым  обладает каждый собственник на общем  собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности  на общее имущество в этом доме. Доля в праве общей собственности, в свою очередь, пропорциональна  размеру помещения, занимаемого  лицом на праве собственности (ч. 1 ст. 37 ЖК). Таким образом, количество голосов, которым располагает каждый собственник, равно метражу его  помещения (например, гражданин на праве  собственности имеет квартиру общей  площадью 62,4 кв. м, на собрании он будет располагать 62,4 голосами)¹⁵.

Членство в товариществе собственников жилья является добровольным и решение о вступлении в него принимается самостоятельно каждым собственником жилого помещения. Членство в товариществе собственников жилья  возникает у собственника помещения  в многоквартирном доме на основании  заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Если в многоквартирном  доме создано товарищество собственников  жилья, лица, приобретающие помещения  в этом доме, вправе стать членами  товарищества после возникновения  у них права собственности  на помещения. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о  выходе из членов товарищества или  с момента прекращения права  собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном  доме.