Правовое регулирование деятельности товариществ собственников жилья

И в итоги складываются довольно таки интересные ситуации, выход  из которых без суда попросту не представляется. 

Например, довольно часто  общим собранием членов ТСЖ устанавливаются  дифференцированные тарифы на содержание общего имущества в многоквартирном  доме. В результате собственники нежилых  помещений вынуждены платить  в несколько раз больше, чем  собственники жилых помещений.

Однако, если решение собрания членов ТСЖ об утверждении различного размера платы не оспорено в суде, собственник обязан платить по установленному тарифу до признания соответствующего решения недействительным. Так, Федеральный арбитражный суд Центрального округа признал необоснованными размер взыскиваемых с не члена ТСЖ сумм за содержание и ремонт общего имущества дома  Постановление ФАС Центрального округа от 29 апреля 2008 г. по делу N А35-2290/07-С16 и установление общим собранием членов ТСЖ дифференцированных платежей за содержание и ремонт общего имущества в зависимости от назначения помещений Постановление ФАС Центрального округа от 31 марта 2008 г. по делу N А14-3745/2007/148/8⁵¹.

Собственники нежилых  помещений, чьи права были нарушены решением общего собрания членов ТСЖ, вправе оспорить его в суде как  противоречащее требованием закона независимо от того, являются они членами  ТСЖ или нет Постановление ФАС Центрального округа от 29.04.2008 по делу N А35-2290/07-С16⁵²).

Следует отметить, что по рассматриваемому вопросу у судов  общей юрисдикции существует и другая позиция, в соответствии с которой  несогласие собственника с установленными общим собранием членов ТСЖ дифференцированными  ставками обязательных платежей и взносов  для собственников жилых и  нежилых помещений не может стать  основанием для признания принятого  решения незаконным в судебном порядке  Определение Московского городского суда от 06.10.2010 по делу N 33-31336⁵³.

Существует и другое мнение на счет взаимоотношений, которые складываются между членами ТСЖ и собственниками помещений (не членами товарищества).

Так  Ю.А. Васильева д. э. н. в своей работе «Годовой  отчет. Жилищно-коммунальное хозяйство – 2011»⁵⁴ отмечает: «примечательно, что права членов ТСЖ и собственников помещений, не вступивших в товарищество, максимально уравнены. Такая же тенденция прослеживается и в другом аспекте: в силу новой редакции п. 6 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ, в соответствии с договорами, заключенными с товариществом, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД и плату за коммунальные услуги. С учетом ст. 154 ЖК РФ (устанавливающей структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги) бремя расходов указанных собственников было уменьшено на плату за услуги и работы по управлению МКД. Напомним, что согласно п. 5 ст. 155 ЖК РФ члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в МКД, а также с оплатой коммунальных услуг. Получается, что структура и размер платежей собственников помещений в МКД независимо от членства в ТСЖ идентичны.»

Помимо внутренних противоречий при управлении многоквартирным  домом, пожалуй, самой острой проблемой  является, где жильцам взять деньги на проведение капитального ремонта  дома.

Для решения данной проблемы можно предложить следующий план: во-первых, товарищество собственников  жилья должно управляться квалифицированными лицами; во-вторых, задействовать все  возможные правовые механизмы для  получения денежных средств; в-третьих, создание специального фонда для  капитального ремонта. (Приложение  В.).   

Рассмотрим более детально.

 И так в большинстве  случаях на практике председатель  правления товарищества собственников  жилья занимается почти всеми  вопросами текущей деятельности  ТСЖ.  И для того, чтобы председатель  правления товарищества успешно  управлял ТСЖ ему необходимо  обладать определенными знаниями, но зачастую на практики лица, которые занимают должность председателя  правления, не обладают ими.  Выход из данной ситуации законодатель  уже придумал и закрепил в  ч.3 ст.165 ЖК РФ согласно которой   органы местного самоуправления  содействуют повышению уровня  квалификации лиц, осуществляющих  управление многоквартирными домами, и организуют обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

Следующий шаг - это получение денежных средств. Источниками получения денежных средств у ТСЖ являются: обязательные платежи и (или) взносы членов ТСЖ; плата за содержание и ремонт общего имущества не членов собственников помещений; средства от хозяйственной деятельности; субсидии выделяемые государством на капитальный ремонт. Рассмотрим более подробно два последних видов хозяйственной деятельности

Товарищество собственников  жилья согласно ст. 152 ЖК КРФ вправе заниматься хозяйственной деятельностью:

1) обслуживание, эксплуатация  и ремонт недвижимого имущества  в многоквартирном доме. При этом  следует отметить, что обслуживание, эксплуатация и ремонт движимого  имущества, к примеру, тепловых  сетей, не относятся к компетенции  ТСЖ;

2) строительство дополнительных  помещений и объектов общего  имущества в многоквартирном  доме. Данный вид деятельности  может осуществляться только  по решению общего собрания  собственников помещений многоквартирного  дома, принятому не менее чем  двумя третями от общего числа  голосов собственников. Необходимо  отметить, что такая деятельность  может вестись только с соблюдением  норм, указанных в п. 1 ст. 17 Федеральный закон от 08.08.2001 N 128-ФЗ (ред. от 29.12.2010) «О лицензировании отдельных видов деятельности»⁵⁵ (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2011);

3) сдача в аренду, внаем  части общего имущества в многоквартирном  доме.

Из всех перечисленных  в ст. 152 ЖК РФ видов хозяйственной деятельности самым привлекательным является сдача общего имущества в аренду⁵⁶. Но необходимо заметить, что ТСЖ больше не имеет право самостоятельно принимать решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество многоквартирного дома. Пункт 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, в котором ранее за ТСЖ была закреплена данная компетенция в соответствие Федеральный закон от 27.09.2009 N 228-ФЗ⁵⁷, утратил силу⁵⁸.

Товарищество собственников  жилья  согласно п. 3 п. 2 ст. 151 ЖК РФ  вправе претендовать на субсидии по осуществлению капитального ремонта.

В соответствии со ст. 78 Бюджетного Кодекса⁵⁹ Российской Федерации от 31.07.1998 N 145-ФЗ (ред. от 03.12.2011) (далее БК РФ) субсидии юридическим лицам – производителям товаров, работ, услуг предоставляются на безвозмездной и безвозвратной основе в целях возмещения затрат или недополученных доходов. Кроме того, субсидии выделяются и некоммерческим организациям, в том числе не являющимся государственными (муниципальными) учреждениями (ст. 78.1 БК РФ).

Порядок получения и использования  субсидий на капитальный ремонт регламентируется Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ (ред. от 30.11.2011) «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального  хозяйства»⁶⁰, а также нормативными документами - законом субъекта РФ и принимаемым в соответствии с ним актом высшего исполнительного органа данного субъекта.

Фонд содействия реформированию ЖКХ действует до 01.01.2013, а после  подлежит ликвидации. В частности, чтобы  получить соответствующее финансирование, ТСЖ необходимо удовлетворять всем требованиям, установленным в ФЗ от 21.07.2007 N 185-ФЗ, а также условиям региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирного дома, разработанным в рамках работы Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Что же касается создания специального фонда для капитального ремонта то это возможно, на основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Изложенное выше предложение  позволит устранить ряд  и других существующих в настоящее время  практических проблем. Что же касается внутренних противоречий в товариществе собственников жилья, то они будут  до тех пор, пока они не станут принимать  все решения сообща.

2.3. Анализ опыта управления домами товариществами собственников жилья в иностранных государствах

Предоставление жилищных и коммунальных услуг является интернациональной  темой, объединяющей большинство цивилизованных стран и оперирующей достаточно близкими понятиями. Для получения  качественных жилищных и коммунальных услуг собственники жилья за рубежом  объединяются в некоммерческую потребительскую  организацию, объединяющую собственников  объектов недвижимого имущества  или пайщиков, создаваемую с целью  управления комплексом недвижимого  имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования  и распоряжения имуществом. Объединение  собственников жилья (ОСЖ) стало  обобщающим понятием различных юридических  форм жилищной кооперации, например, таких  как территориальные сообщества жителей (Planning Unit Developments – PUD), кондоминиумы (Condominium Association), жилищные кооперативы (Housing Cooperatives) в США и Канаде; синдикаты  во Франции; квартирные акционерные  общества в Финляндии; объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) в Украине; товарищества собственников жилья (ТСЖ) и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) в России⁶¹.

Рассмотрим на примере  Франции, Германии и Венгрии объединения  собственников помещений, и их методику управление многоквартирными домами, а также Эстонскую практику формирования фонда для проведения капитального ремонта.

Французское законодательство называет объединения собственников  недвижимости в жилищной сфере синдикатами  и наделяет их правами юридического лица. Документом, регулирующим деятельность синдиката, является регламент общей  собственности. Целью синдиката  является сохранение здания и управление его общими частями. Синдикат несет  ответственность за ущерб, нанесенный совладельцами или третьими лицами из-за дефектов строительства или  неудовлетворительного содержания общих частей. Для французского законодательства характерна подробнейшая регламентация  вопросов владения, пользования и  распоряжения недвижимостью, находящейся  в общей собственности. Такое  детальное урегулирование снижает  вероятность возникновения споров между членами синдиката и, следовательно, позволяет лучше управлять зданием, заниматься эксплуатацией многоквартирного жилого дома. К примеру, законодательство позволяет синдикату приобретать  и отчуждать как платно, так  и бесплатно отдельные части  здания. При этом суммы, соответствующие  цене проданных общих частей, делятся  между всеми совладельцами пропорционально  занимаемой на праве собственности  площади недвижимости. В соответствии с Законом от 10 июля 1965 г. синдикат во Франции может, при условии соблюдения назначения здания, принимать любые решения о благоустройстве, например о трансформации одного или нескольких существующих элементов оборудования, добавлении новых элементов, благоустройстве или создании помещений общего пользования. Однако надстраивание или сооружение зданий в целях создания новых отдельных помещений может осуществляться только силами синдиката при условии, что решение о работах принято большинством голосов его членов⁶².

В Германии на основании  Закона от 15 марта 1951 г. «О праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью» собственники помещений образуют товарищества домовладельцев.

Товарищество в Германии образуется следующим образом. Инвестор, собственник строительства или  реконструкции жилого дома, принимает  решение о разделении недвижимого  имущества, и составляет заявление  о разделении собственности и  управлении недвижимостью, а также  план разделения, где уточнено, что  является общей собственностью, и  имеются планы каждой квартиры и  горизонтальные планы дома. План разделения регистрируется и проходит обязательный контроль, до этого продать ничего нельзя. Каждая квартира получает свою земельную книгу, имеющую три  раздела:

- собственник и расположение  квартиры;

- права третьих лиц  на общем земельном участке  и ограничения; 

- привлечение кредитов.

Общий земельный участок (общее имущество) делится в зависимости  от площади на 1000, 10 000, или 100 000 частей, и каждый собственник квартиры получает Х условных частей общего земельного участка, в зависимости от площади квартиры – это его право голоса на общем собрании.

С момента продажи первой квартиры появляется два собственника (дома в целом и первой проданной  квартиры) и в этот момент образуется товарищество, которое не подлежит регистрации. Первый контракт с управляющим  заключает собственник жилого дома, в последующем товарищество в  лице совета (правления) при управляющем.  

Можно выделить плюсы в  управлении многоквартирным домом  в Германии.     

Общая культура населения  выше, и на лестничных площадках  достаточно один раз в неделю делать влажную уборку – чистота идеальная  и никто не додумается бросать  мусор на пол или пачкать стены, ломать лифт или светильники. Затраты  на моющие средства, расходные материалы  соответственно ниже. В случае конфликтов с соседями (шум и т.д.) жилец  обращается не к управляющему, и  не в полицию, а в «секьюрити», частную охранную службу, которая  занимается улаживанием таких конфликтов путём переговоров, без применения силы.

 Фасады домов при  санации используются, как правило,  вентилируемые – металлический  каркас, сверху керамические пластины  определённого цвета, внутри минеральная  вата, снизу решётка от грызунов. Такие фасады намного дороже  при строительстве, но в долгосрочной  перспективе дешевле, так как  не требуют никакого ремонта,  не выцветают и не требуют  перекрашивания.

В соответствии, с законодательством Германии, окна жилых домов являются общим имуществом. Поэтому окна все одинаковые, герметичные со стеклопакетом, не требуют окраски и ремонта, и общий вид дома впечатляет. Кроме того, наружная часть лоджий с подставками для цветочных горшков также считается общим имуществом, поэтому лоджии и цветочные горшки также везде одинаковы. Спутниковые тарелки на фасадах домов отсутствуют – имеется одна общая на весь дом.

Нормы теплопроводности ограждающих  конструкций жёстче, чем в Беларуси, и даже в случае дешёвой санации  фасадов (утеплитель, сетка, штукатурка, краска) слой утеплителя используется более толстый, и это позволяет максимально экономить теплоэнергию. Например, при температуре наружного воздуха -5С в жилой комнате достаточно включить радиатор отопления утром на 30 минут, и вечером на 30 минут для поддержания температуры в жилом помещении +19С. Этому способствует горизонтальная разводка отопления и обязательная установка на всех приборах регуляторов температуры. Таким образом, в пределах одной квартиры можно установить температуру, например в спальне +16, а в детской +23, при отсутствии длительное время можно вообще выключить все приборы отопления – это никак не повлияет на соседей, зато повлияет на оплату.