Приобретение права частной собственности

По такому основанию право собственности возникает главным образом по договорам купли-продажи, мены, дарения, займа, по другим сделкам.

Особым производным способом приобретения права собственности является внесение паевого взноса членами потребительского кооператива (жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного и др.), а также другими лицами, имеющими право на паенакопление, в частности супругом или членом семьи. В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК внесение указанными лицами полностью своего паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное им кооперативом, обусловливает возникновение у них права собственности на данное имущество[27].

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом, что регулируется наследственным правом. При ликвидации юридического лица возможен переход его имущества к гражданам и организациям (ст. 63 ГК). От одного юридического лица к другому (другим) право собственности переходит в порядке реорганизации юридических лиц, рассматриваемой в общей части гражданского права (ст. ст. 57 - 60 и 218 ГК РФ)[28].

       Переход права собственности происходит при приватизации имущества[29]. Так, ст. 217 ГК предусматривает, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в частную собственность в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Что касается приватизации жилых помещений, то она регулируется Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации[30]."

Производность права собственности приобретателя логически выливается в конструкцию передачи этого права, перехода его от предшественника к преемнику.

По ст. 223 ГК право собственности у приобретателя по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. До передачи вещи, до исполнения соответствующего обязательства права собственности у приобретателя нет, нет и возможности добиться его признания. В случаях, когда отчуждение подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение и потребление приобретателя или указанного им лица. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента. К передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее (ст. 224 ГК).

    Из  рассмотренных оснований первоначального приобретения права собственности, они зачастую связаны с прекращением права собственности другого лица. Это всегда имеет место при производных способах приобретения права собственности.

По мнению Д.И. Мейера, которое    близко автору ВКР,   практическое значение деления приобретения права собственности на первоначальное и производное состоит в том, что "объем производного права всегда определяется объемом права первоначального, но определяется не в том смысле, что производное право всегда того же объема, как право первоначальное, - оно может перейти к другому лицу и в меньшем объеме, а в том смысле, что производное право никогда не может быть шире первоначального: лицо никогда не может передать право другому в большем объеме, нежели в каком право принадлежит ему самому"[31].

     Глава  2. Первоначальные способы приобретения права частной собственности

     2.1.  Приобретение права собственности на вновь изготовленную вещь и созданное имущество

          Впервые право собственности возникает у создателя новой вещи. Речь при этом идет о создании такой вещи "для себя" (п. 1 ст. 218 ГК РФ). Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом[32].        Важное значение при этом приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей).

   Для движимых вещей этот момент определяется фактом окончания соответствующей деятельности, а для недвижимых - моментом государственной регистрации (ст. 219 и 131 ГК РФ).

Право собственности на вновь создаваемую недвижимую вещь, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ)[33]. 

В настоящее время достаточно частым явлением становятся случаи, когда предмет договора строительного подряда не может быть достроен в силу отсутствия необходимых денежных средств у заказчика строительства. В подобной ситуации наиболее оптимальным вариантом представляется реализация данного объекта в качестве самостоятельного объекта недвижимости - объекта незавершенного строительства[34].

С 1 января 2005 г. в связи с принятием Федерального закона от 30декабря 2004 года N 213-ФЗобъекты незавершенного строительства были включены в перечень недвижимых вещей статьей 1 пункт 1): абзац первый пункта 1 статьи 130 дополнить словами ", объекты незавершенного строительства[35].

В этой связи О.Ю. Скворцов справедливо отмечает, что "правоотношения, складывающиеся в связи с оборотом объектов незавершенного строительства, - это та сфера, в которой сосредоточено многообразие подходов российского законодателя к определению недвижимости. По сути дела, именно в вопросе оценки правового статуса объектов незавершенного строительства наиболее отчетливо проявляется "водораздел" между взглядами российских юристов на такое явление гражданского оборота, каковым является недвижимое имущество. В зависимости от того, как юристы будут отвечать на вопрос, что такое недвижимость, последуют и суждения о том, что такое объекты незавершенного строительства"[36].

В настоящее время в научной доктрине сформировались два наиболее глобальных подхода к недвижимости, которые условно можно назвать "фактическим" и "юридическим".

Суть первого подхода к недвижимости заключается в том, что недвижимость является объективно существующим явлением, и деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено природными свойствами этих вещей.

В качестве примера можно сослаться на мнение В.В. Витрянского[37], согласно которому для признания вещи недвижимой требуется только прочная связь с землей и невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению, поскольку деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами, а государственная регистрация не является квалификационным признаком недвижимости.

Таким образом, момент возникновения объекта недвижимости при таком подходе связывается с моментом обретения объектом недвижимости свойства неотрывности от земли.

Сторонники юридического подхода к недвижимости исходят из принципа, что недвижимое имущество является юридической категорией, поскольку юридической категорией является сама вещь в гражданском обороте.

Наиболее последовательно данная позиция отстаивается Е.А. Сухановым, который отмечает, что "недвижимость - категория юридическая, а не физическая, и главное ее свойство - не физическая "неотрывность" от земли, а юридически необходимая государственная регистрация правового режима соответствующей вещи (ст. 131 ГК РФ)"[38].

Подобный подход к недвижимости представляется более предпочтительным в силу того, что право - это сфера чисто идеальная, а не фактическая, поэтому весь мир природы (натура) находится вне рамок права. Если право называет некоторый объект вещью, то не потому, что эта вещь физически существует, а только потому, что она становится предметом прав и обязанностей. Именно поэтому объект права - это юридическая конструкция, а не физический феномен[39].

Действительно, объектами гражданских прав являются не любые объекты материального мира, а только объекты, обладающие свойством оборотоспособности, т.е. возможностью (допустимостью, способностью) их перехода от одного субъекта к другому в результате отчуждения (по договору купли-продажи, дарения, мены и пр.), или в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица), или иным способом (ст. 129 ГК РФ).

Если для возникновения, передачи и прекращения права на движимое имущество не требуется какой-либо специальной процедуры, то возникновение, передача и прекращение права на недвижимое имущество связаны с административной процедурой государственной регистрации прав на соответствующий объект (ст. 131 ГК РФ).

В этой связи можно сделать вывод о том, что выделение недвижимого имущества основывается на особой организации введения недвижимого имущества в гражданский оборот, а также на иных особенностях оборота недвижимости (в частности, различных сроках приобретательной давности). Как справедливо отмечает В.А. Белов, "причина выделения недвижимости в особое юридическое понятие в настоящее время коренится в особой организации ее оборота, а вовсе не в особых ее природных свойствах"[40].

Между тем в научной литературе господствует физический подход к моменту возникновения объектов незавершенного строительства, суть которого заключается в том, что объект незавершенного строительства появляется в момент возникновения у объекта прочной связи с земельным участком и определяется исходя из определенных строительно-технических показателей.

Так, А.Г. Щербинин полагает, что "объекты незавершенного строительства являются таковыми с момента возможности их технической инвентаризации и невозможности их перемещения без соразмерного ущерба их назначению"[41].

В.А. Алексеев полагает, что "с точки зрения закона не завершенный строительством объект существует с того момента, как на строительной площадке начались действия, непосредственно направленные на создание объекта и приведшие к такому изменению этого земельного участка, которое становится от этого участка неотделимым без существенного ущерба для достижения цели создания планируемого объекта"[42].

Отдельные ученые также связывают момент возникновения объектов незавершенного строительства с моментом появления котлована с залитым в нем фундаментом[43].

Подобный подход встречается и в судебной практике. Так, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11052/09[44] был сделан следующий вывод: "...судам, основываясь на фактическом описании объекта, изложенном в заключении эксперта, следовало определить, имеется ли на земельном участке самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в п. 1 ст. 130 ГК РФ, а именно привели ли на данной стадии строительства выполненные обществом работы к появлению на земельном участке объекта недвижимого имущества, отличного от собственно самого земельного участка, хотя и прочно с ним связанного, чье перемещение без причинения ущерба, несоразмерного назначению, невозможно"[45].

Подвергая критике подобную позицию в отношении момента возникновения объекта незавершенного строительства, следует отметить, что момент возникновения объекта незавершенного строительства в любом случае должен быть привязан к конкретной дате и удостоверен тем или иным способом, ведь именно с этого момента кардинально изменится правовой режим объекта строительства. От правильной квалификации объекта зависит то, какие вещные или обязательственные отношения возникли между сторонами в связи с выполнением работ по его созданию и, следовательно, какие нормы гражданского законодательства должны применяться к этим отношениям[46]

Между тем при физическом подходе момент возникновения объекта незавершенного строительства не может быть определен с абсолютной точностью. Более того, представляется сомнительной сама возможность надлежащего установления момента возникновения объекта незавершенного строительства исходя из оценочного мнения эксперта или судьи.

В этой связи представляется возможным рассмотреть вопрос о возникновении объекта незавершенного строительства с точки зрения юридического подхода к недвижимости. С точки зрения данного подхода правовое значение имеет не момент обретения объектом материального мира физических свойств недвижимости, а момент приобретения объектом правового режима недвижимости, который совпадает с моментом первоначальной государственной регистрации прав на него. В соответствии же со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Очевидно, что если любой объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации прав на него, то таким же образом следует определять и момент возникновения такого объекта недвижимости как объект незавершенного строительства. Таким образом, моментом возникновения объекта незавершенного строительства является первоначальная государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства. К очевидным преимуществам подобного подхода относится возможность вплоть до дня определить момент возникновения объекта незавершенного строительства, а также возможность его надлежащим образом удостоверить.

Подобный подход также встречается в судебной практике. В частности, Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 ноября 2009 года  N ВАС-12207/09 был признан обоснованным вывод судов нижестоящих инстанций об отсутствии объектов незавершенного строительства на земельном участке. Указанный вывод судов был мотивирован тем, что в силу ст. 130 ГК РФ объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а истцом не доказано, что на земельном участке существовали какие-либо объекты незавершенного строительства, право собственности на которые зарегистрировано за ответчиком в установленном порядке[47].

По  мнению Гасанов М.М[48]., признание котлована или нескольких забитых свай самостоятельным объектом недвижимости само по себе не отвечает интересам гражданского оборота, поскольку существенным свойством недвижимости, позволяющим его регистрировать, является стабильность его положения, которое заключается в том числе в определенной неизменности объекта недвижимости. В этой связи представляется целесообразным законодательно установить определенную "границу" готовности объекта, с момента достижения которой он может быть признан объектом незавершенного строительства.