Приобретение права частной собственности

Договор купли-продажи порождает обязательство по возмездному отчуждению имущества за покупную цену в виде денежной суммы, что позволяет отграничивать его от других договоров гражданского права. Договор дарения предусматривает безвозмездное отчуждение имущества. В договоре мены в качестве встречного удовлетворения выступают не деньги, а другие товары.

Выделение в ГК РФ особых правил продажи недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств:

- большинство объектов недвижимости неразрывно связано с земельными участками, на которых они расположены;

- недвижимое имущество обладает повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей;

- в связи с особой социальной значимостью и целевым назначением многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по участию их в гражданском обороте;

- недвижимость является индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что накладывает отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.

Важную роль в экономической деятельности населения играет договор купли-продажи жилья. В ГК РФ включен ряд положений, незнание которых может создать у покупателя жилья серьезные проблемы. Речь идет о том, что право пользования и право проживания взаимосвязаны друг с другом. Другими словами, возникает проблема обременения собственности.

Статья 292 ГК РФ закрепляет право членов семьи собственника жилого помещения пользоваться этим помещением (проживать). Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения данного права члена семьи собственника, обнаруживая законодательно установленный вариант обременения собственности. Данное обременение выступает в виде особого права. Член семьи собственника не вступает сам ни с кем в обязательные отношения, он только помечается как бремя в договоре продажи дома или квартиры. Таким образом, право пользования жилым помещением или право проживания приобретает самостоятельный характер. Члены семьи собственника приобретают его не из договора, а на основании закона[100].

Во избежание правонарушений при приобретении недвижимости следует конкретизировать в договоре все обстоятельства дела, внести их в договор. В качестве примера можно привести перечень обязательных пунктов при подписании договора о строительстве жилья:

- условия договора о привлечении финансовых средств в строительство жилья (не должны противоречить условиям инвестиционного контракта, в рамках, которого они заключаются);

- описание индивидуально-определенного объекта в виде квартиры согласно утвержденной проектно-сметной документации с указанием индивидуального договора объекта, количество комнат, метража, подъезда, этажа;

- график платежей, размер взноса, условия и порядок их изменения в период строительства;

- срок завершения строительства и передачи квартиры в собственность юридических лиц и граждан;

- ответственность сторон за неисполнение условий договора;

- условия расторжения договора и переуступки прав.

В юридической практике встречаются нарушения, когда гражданин заключает договор с посредником, которому предъявлено лишь право, от имени инвестора заключать договоры, а в условиях договора с гражданином указывается, что деньги гражданин должен перечислить на счет посредника. Важность договора как юридического документа заключается в необходимости тщательного исследования специфики, сути и значения этого правового акта.

В соответствии с ГК РФ право собственности по договору у приобретателя вещи возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, передача вещи приобретает особое значение в установлении момента собственности и в самом способе ее перехода, ведь увязывание момента перехода права применительно к процедуре передачи вещи позволяет считать, что сама эта передача и есть переход собственности. Передача требует следующего:

- правомочия передающего на перенесение права собственности;

- совпадения воли передающего и получателя относительно перехода господства над вещью;

- переноса владения.

Под передачей понимается вручение одним лицом другому вещи с намерением перенести право собственности.

     Переход права собственности происходит при приватизации имущества. Так, ст. 217 ГК РФ предусматривает, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в частную собственность в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества[101].

Действие  Федерального закона от 21 декабря 2001 года №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»[102] распространяется лишь на случаи возмездного отчуждения соответствующего имущества в собственность физических и/или юридических лиц.  При этом в самом Законе предусмотрен широкий круг случаев, на которые его действия не распространяется, хотя бы отчуждение имущества и было возмездным. Закон о приватизации жилищного фонда, который вначале допускал при определенных условиях сочетание как бесплатной, так и платной передачи государственного и

муниципального жилищного фонда гражданам, ныне предусматривает лишь

бесплатную передачу жилья в собственность граждан.

Существенно различается не только круг подлежащих приватизации объектов, но и круг ее участников.

Если по Закону о приватизации от 21 декабря 2001 года государственное и муниципальное имущество может быть приобретено в собственность как физическими, так и юридическими лицами, то по Закону о приватизации жилищного фонда[103] жилье передается только в собственность граждан.

Сделки приватизации не могут рассматриваться как частные, регулируемые исключительно нормами гражданского законодательства и заключаемые в соответствии с принципами автономии воли и свободы договора. Порядок совершения таких сделок определяется законами и иными правовыми актами. Орган государственной власти или местного самоуправления, действующий от имени публичного собственника, не может отчуждать имущество как частный собственник: по своему выбору любому лицу, любым способом, на любых условиях и за любую цену. Напротив, отчуждение имущества государственным/муниципальным унитарным предприятием не является приватизацией, хотя и влечет переход из публичной собственности в частную. Сделки по распоряжению имуществом совершаются ими от собственного имени и по своему усмотрению и регулируются нормами ГК РФ. ГК РФ установлены следующие ограничения: сделки унитарного предприятия должны соответствовать специальной правоспособности данного юридического лица (Статья 48 ГК РФ) и совершаться с согласия собственника (п.2 ст. 295 ГК РФ).

Таким образом, можно выделить такие основные признаки приватизации как:

  - переход имущества из государственной/муниципальной собственности в частную собственность;

- отчуждение имущества собственником (или по его решению);

- необходимость соблюдения особой публичной процедуры приватизации, предусмотренной законами о приватизации (процедуры подачи заявки, принятия решения о приватизации, об отказе в приватизации и т.д.) Именно наличие в процедуре приватизации особого публичного элемента заставляет законодателя при решении вопросов приобретения и прекращения права собственности отдавать приоритет законам о приватизации.

      3.2.  Переход в собственность объектов потребительских кооперативов к их   членам, полностью выплативших за них свои паевые взносы

Рассмотрим ч. 4 ст. 218 ГК РФ, где указано, что "член жилищного, жилищно-строительного или иного... другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение... приобретают право собственности на указанное имущество"[104] 

Но если предположить, что данное имущество (недвижимость) не прошло государственную регистрацию, то эти лица приобретают право собственности (с учетом ст. 218 ГК РФ), но оно у них не возникает.

Совершенно очевидно, что здесь существует нарушение права - права собственности.

В настоящее время большинство объектов недвижимости создается путем вложения денежных средств различными организациями и гражданами.

Физические лица вкладывают денежные средства, как правило, в строительство многоквартирных домов, с целью улучшения своих жилищных условий. В настоящее время эти отношения регулируются специальным Законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..."[105]. Конечно, этот закон в большей мере позволяет защитить права дольщиков, но и он не может в полной мере обеспечить сохранность денежных средств либо гарантировать предоставление жилого помещения.

В ст. 1 упомянутого закона указано, что "настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства... объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства..."[106].

Далее обратим внимание на тот момент, когда же возникает это право собственности на объект.

Исходя из смысла ст. 3 Закона право у участника долевого строительства на объект недвижимости возникает лишь после того, как застройщик выполнит свои обязательства, предусмотренные договором, в том числе зарегистрирует объект в органах государственной регистрации недвижимости, поскольку только застройщик в соответствии с действующим законодательством имеет на это право.

Однако на практике очень часто застройщики, получив денежные средства от лиц, не выполняют своих обязательств и объявляют себя банкротами. Лицо же, полностью выполнившее свое обязательство перед застройщиком и внесшее необходимую денежную сумму, остается ни с чем. Оно не может получить ни денег, ни жилья. В то же время объект уже создан и существует в натуре на средства тех или иных лиц, кому он должен принадлежать. Исходя из правил статей  8, 218, 247 ГК РФ, он должен принадлежать тем лицам, на чьи денежные средства строился данный объект, пропорционально той доле, которая вложена тем или иным лицом.

Возвращаясь к ч. 4 ст. 218 ГК РФ о том, что члены жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, приобретают право собственности на указанное имущество, с учетом аналогии закона можно дополнить эту же статью п. 5, где указать, что участник долевого строительства, полностью внесший свою долю в объект строительства, приобретает права собственности на долю в данном объекте пропорционально своему вкладу в случае, если данный объект существует в натуре, согласно предоставленной технической документации. При этом правом обращения за технической документацией обладает любое лицо согласно заключительному договору на долевое участие в строительстве, а не только застройщик.

Технический паспорт на здание с определением этажности, площадей и т.д. свидетельствует о том, что существует индивидуально-определенная вещь. При этом это может быть объект незавершенного строительства с определенной степенью готовности, который также подлежит государственной регистрации.

Внесение предложенных изменений в гражданское законодательство позволило бы наиболее полно применить метод гражданского права, характеризующийся юридическим равенством сторон, равенством участников гражданского оборота. 

Право собственности на недвижимую вещь у лица, которая создана в том числе и путем вложения денежных средств в недвижимый объект, не должно зависеть от действий других лиц, которые по разным причинам препятствуют возникновению этого права. Законодателю, полагаю, также следует разобраться с такими терминами, как "приобретение права собственности" и "возникновение права собственности" на недвижимую вещь, и как государственная регистрация влияет на возникновение права собственности, которое уже может существовать в силу закона.

Внесение изменений в статьи. 218 и 219 ГК РФ предполагает защиту прав и интересов всех лиц, которые создают недвижимые вещи.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" "действие настоящего Закона не распространяется на отношения юридических лиц... связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве"[107]. 

Исходя из вышесказанного, я полагаю, что лица, участники долевого строительства, имеют право также обратиться в органы, регистрирующие недвижимость с заявлением о такой регистрации объекта недвижимости.

         3.3.  Приобретение права собственности в порядке наследования по закону или  по завещанию

Одним  из производных способов приобретения права собственности является наследование. При наследовании, как правило, имущество умершего переходит к другим лицам в порядке универсального (общего) правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент (ст. 1110 ГК)[108], независимо от того, знал ли наследодатель о наследнике. Наследственное право предусматривает также сингулярное (частное) правопреемство в порядке завещательного отказа (легата). Права новых собственников (наследников, отказополучателей) являются производными от прав их правопредшественника (наследодателя). У правопреемников возникает право собственности на наследственное имущество, поскольку наследодатель имел право собственности на это имущество. Здесь действует известное правило: у приобретателя не возникает права собственности, если отчуждатель его не имел.