Приобретение права частной собственности

Приобретение жилых помещений в собственность в порядке наследования широко распространено в гражданском обороте. Возникающие при этом сложные вопросы, как правило, вызываются следующими обстоятельствами: 1) характеристикой жилых помещений как неделимых недвижимых вещей, в отношении которых может возникнуть право общей долевой или общей совместной собственности; 2) избранным способом передачи имущества наследодателем (по закону или по завещанию); 3) возможными правами третьих лиц на жилые помещения, переходящие по наследству[109].

В любом случае по наследству может быть передано только имущество, которое на момент смерти наследодателя находилось в его собственности. Поэтому не может быть включено в наследственную массу жилое помещение, оставшееся после смерти наследодателя, если им добросовестно и открыто владели как собственники гражданин или юридическое лицо на протяжении 15 лет, так как в указанном случае эти лица в соответствии с п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) приобрели право собственности на имущество, принадлежавшее наследодателю. Это положение действует, когда у умершего были наследники, но наследственного имущества они не приняли и претензий в отношении его не имели. Учитывая, что в наследственную массу может быть включено только имущество, принадлежавшее наследодателю на законных основаниях, суд не вправе удовлетворить требования наследников о признании за ними права собственности на самовольно возведенные строения или помещения[110].

Некоторые трудности могут возникнуть с определением объема прав наследодателя, когда наследник является правопреемником вещных прав, которые умерший приобрел по наследству (ст. 1126 ГК РФ), в результате полного внесения пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ) либо в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и которые не были зарегистрированы в соответствии с Законом о государственной регистрации. В данном случае принципиальным является вопрос о том, какое правовое значение имеет государственная регистрация прав на недвижимое имущество: является ли она правоустанавливающим или правоутверждающим фактом. На наш взгляд, следует согласиться с ученым  Грось  А., предпочитающим  второй подход[111], тем более что по тому же пути идет и судебная практика. Примером может служить Определение Рязанского областного суда от 6 февраля 2011 года. N 33-150-02[112]. В. и И. обратились в суд с иском к С. о признании права собственности на жилой дом. Однако С., сын их умершего брата, обратился к В. с иском об освобождении домовладения путем выселения, мотивируя требования тем, что 24 марта 2010 г. умер его отец Н., после смерти которого открылось наследство на целое домовладение. Позднее в кассационной жалобе он отметил, что проживающий в доме В. не имеет никаких правоустанавливающих документов на дом, поскольку никто из наследников право собственности на домовладение не оформлял. Однако суд, отказывая С. в удовлетворении его требований, учел то, что истцы фактически приняли наследство, разделив движимое имущество, оставшееся после смерти матери и предоставив возможность проживать в доме отцу С. Поэтому за ними было признано право на соответствующую долю в праве собственности на домовладение.

Из той же сферы и проблемы допустимости преемства в правомочии на заключение договора приватизации либо в праве требования к учреждению юстиции о регистрации прав на приватизированное жилье. Имеется в виду ситуация, когда наследодатель, изъявив желание заключить договор приватизации, либо не оформил его, либо не успел произвести его регистрацию. Представляется, что в данном случае наследники могут рассматриваться как правопреемники в части надлежащего оформления приватизации. Так, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила все ранее вынесенные решения и определения об отказе в удовлетворении исковых требований С. о признании права собственности на однокомнатную квартиру его матери, ссылавшегося на то, что она при жизни выразила желание приватизировать квартиру, которая соответственно должна перейти к нему в порядке наследования. Было отмечено, что отсутствие заявления Р. и документов на приватизацию квартиры само по себе не может служить основанием к отказу в требовании ее наследников, тем более что рассмотрение заявления на приватизацию было отложено до оформления в установленном правовыми нормами порядке перепланировки квартиры, произведенной без соответствующего разрешения. Распоряжение о перепланировке квартиры было принято 25 мая 2001 г., а 28 июня 2001 г. Р. умерла[113].

Некоторые особенности имеет и наследование жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности. Главной проблемой является то, что при установлении общей совместной собственности понятие долей по определению отсутствует, но в случае смерти одного из сособственников встает практический вопрос: как делить принадлежавшее ему имущество, если оно организационно не обособлено от имущества пережившего сособственника.

  Судебная  практика по данному вопросу весьма противоречива. Так, в судах общей юрисдикции появилась категория дел, когда в порядке особого судопроизводства наследодатель посмертно наделяется новым субъективным правом, а именно правом долевой собственности[114]. В 2000 г. среди нотариусов был распространен Обзор судебной практики Кемеровского областного суда, где приводился пример разрешения спора о праве на наследство в отношении квартиры, приватизированной в общую совместную собственность. Суд вынес решение, обязывающее учреждение зарегистрировать по 1/3 доли за каждым из наследников, как это было предусмотрено заключенным ими нотариальным соглашением, аргументируя его тем, что: а) наследник считается принявшим наследство с момента обращения к нотариусу с соответствующим заявлением; б) заявитель, принявший наследство, стал правообладателем (п. 1 ст. 129 ГК РФ); в) правообладатель лично или через представителя правомочен обращаться за регистрацией, следовательно, обращение за регистрацией правомерно[115].

Представляется, что ни тот, ни другой подход не является полноценным выходом из сложившейся ситуации, которая настоятельно требует своего законодательного разрешения. Некоторые ученые[116] предлагают оставшимся собственникам составить, подписать и нотариально заверить соглашение об определении долей в квартире (в доме), указав в нем всех сособственников помещения, правоустанавливающие документы на него, стоимость квартиры, согласие каждого сособственника на распределение долей между ним и другими сособственниками в равных (или иных) долях, а также на основании ч. 2 ст. 254 ГК РФ установить долевое участие каждого сособственника. Совершение этих действий, по их мнению, дает основание нотариусу выдать после смерти сособственника наследнику его имущества, находящегося теперь уже в общей долевой собственности, свидетельство о праве на наследство.

Практические трудности могут возникнуть и при наследовании жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности. Суть проблемы наглядно демонстрирует разбирательство по делам о наследовании, где в одном случае предметом спора было установление права собственности на жилое помещение истцов, претендовавших соответственно на 1/8 и на 1/24 доли домовладения[117], в другом - на 11/47 и 22/47 доли[118]. Очевидно, что практическая реализация этого права будет несколько затруднена при невозможности выдела этой доли в натуре в виде обособленного помещения. Из положений п. 3 ст. 252 ГК РФ следует, что в этих случаях сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. При недостижении соглашения об этом вопрос решается в судебном порядке. Однако закон не содержит механизма разрешения проблемы выдела доли, если сособственники не в состоянии выплатить ее стоимость.

Определенные особенности имеет наследование прав, связанных с участием в жилищно-строительном кооперативе. Если взнос был выплачен полностью, то наследование осуществляется в обычном порядке, поскольку объектом наследования становится квартира. В остальных случаях речь идет о наследовании пая, что дает право наследнику быть принятым в члены соответствующего кооператива, в чем ему не может быть отказано (п. 1 ст. 1177 ГК РФ)[119].

Трудности возникают и в тех случаях, когда на участие в ЖСК претендуют несколько наследников. Некоторые ученые[120] считают, что выбор должен остановиться на одном из них. Литовкин В.Н[121]  и  Шилохвост О.Ю[122] не без основания полагают, что решение этого вопроса должно быть поставлено в зависимость от характеристик конкретного жилого помещения, а именно - возможности его раздела таким образом, чтобы каждому из лиц, имеющих право на пай, могло быть выделено изолированное жилое помещение (ч. 1 ст. 127 ЖК РФ)[123]. Последняя точка зрения представляется более обоснованной, поскольку именно такой подход позволяет наиболее полно защитить права и законные интересы наследников.

Существует и другая проблема: противоречия между нормами ГК РФ и ЖК РФ. Так, правила о преимущественном праве на вступление в члены кооператива, предусмотренные ч. 4 ст. 131 ЖК РФ, расходятся с условиями призвания тех же категорий граждан к наследованию, предусмотренными ст. 1148 ГК РФ. В результате при совместном применении указанных норм, как отмечает О.Ю. Шилохвост, может оказаться, что право на пай будет принадлежать одним лицам, а правом на вступление в жилищный кооператив будут обладать другие. По крайней мере, ЖК РФ не оперирует категорией иждивенчества, когда закрепляет преимущественное право члена семьи, проживавшего совместно с наследодателем и не являвшегося его наследником, на вступление в кооператив.

Весьма интересны в практическом отношении положения ГК РФ и ЖК РФ о завещательном отказе. В то время как формулировки ГК РФ не оставляют сомнения в том, что жилое помещение, входящее в состав наследства, может быть по завещательному отказу не только передано в пользование отказополучателя, но и предоставлено ему в собственность, ЖК РФ регламентирует лишь возможность предоставления ему права пользования жилым помещением (ст. 33). Данное положение расценивается некоторыми учеными как необоснованное ущемление завещательной правоспособности собственника жилого помещения[124], с чем трудно согласиться, поскольку завещательный отказ по своей сути является ограничением прав наследника.

Важно учитывать, что на наследника, к которому переходит жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период его жизни или на иной срок право пользования этим жилым помещением или его частью. При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу (п. 2 ст. 1137 ГК РФ). При этом сопоставление норм ст. 33 ЖК РФ с положениями п. 2 ст. 1137 ГК РФ приводит к выводу о том, что предметом завещательного отказа по ЖК РФ может быть только часть жилого помещения, поскольку речь идет о том, что отказополучатель может пользоваться данным помещением только наравне с наследником-собственником.

Изложенное позволяет сделать следующие выводы.

1. Специфика жилых помещений как неделимых недвижимых вещей, в отношении которых может возникнуть право общей долевой или общей совместной собственности, избранный наследодателем способ передачи имущества, а также возможность наличия у третьих лиц прав на жилые помещения, переходящие по наследству, порождают ряд проблем как в цивилистической литературе, так в правоприменительной практике.

2. В случаях, когда наследник является правопреемником вещных прав, которые умерший приобрел по наследству (ст. 1126 ГК РФ), в результате полного внесения пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ) либо в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), не оформленных в установленном порядке, государственная регистрация прав на недвижимое имущество является лишь правоутверждающим фактом. За наследником также следует признавать право на заключение договора приватизации либо требования к учреждению юстиции о регистрации прав на не приватизированное наследодателем жилье.

3. Вопрос о наследовании жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности, на практике может быть решен либо на основе нотариально заверенного соглашения остальных сособственников, либо судом с учетом законодательных положений о равенстве долей сособственников и возможности их изменения в случаях, установленных СК РФ.

4. Практические трудности могут возникнуть и в отношении жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, поскольку реализация права на выдел доли в натуре нередко затруднена, а механизм разрешения проблемы ее выдела, если сособственники не в состоянии выплатить ее стоимость, законом не предусмотрен.

5. Реализация наследственных прав в отношении не полностью выплаченного пая в ЖСК затруднена ввиду противоречий, существующих между нормами ГК РФ и ЖК РФ. В любом случае решение вопроса о количестве наследников, имеющих право на вступление в ЖСК, должно быть поставлено в зависимость от характеристик конкретного жилого помещения, а именно - возможности раздела его таким образом, чтобы каждому из лиц, имеющих право на пай, могло быть выделено изолированное жилое помещение.

6. При приобретении права собственности на жилое помещение в порядке наследования следует учитывать возможность предоставления третьим лицам права пользования этим жилым помещением по завещательному отказу, которое сохраняется и при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу.

   3.4. Приобретение права собственности в порядке правопреемства при

       реорганизации юридических лиц

К производным способам приобретения права собственности относятся:

- гражданско-правовые договоры и иные сделки, направленные на отчуждение объектов недвижимости;

- наследование имущества;

- переход права собственности на имущество при реорганизации юридического лица.

  Представляется  неоднозначным решение вопроса о моменте возникновения права собственности в случае реорганизации юридического лица[125].

   Данный способ возникновения права собственности обладает своей спецификой. Согласно ст. 58 ГК РФ реорганизация юридического лица связана с переходом всех прав и обязанностей реорганизуемого юридического лица в порядке универсального правопреемства к существующему юридическому лицу (присоединение) или к вновь созданным юридическим лицам (слияние, выделение, разделение, преобразование). По своей юридической природе действия, направленные на переход прав и обязанностей от одного юридического лица другому юридическому лицу, представляют собой не что иное, как сделку, поскольку, безусловно, подпадают под понятие сделки, данное в ст. 153 ГК РФ. Однако законодатель не отождествляет данный способ возникновения права собственности на имущество с "иными сделками об отчуждении этого имущества" (абзац 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ), а выделяет в самостоятельный способ приобретения права (абз. 3 п. 2 ст. 218 ГК РФ), чем подчеркивает, что право собственности в случае реорганизации юридического лица возникает не из одного юридического факта - сделки, а представляет собой сложный юридический состав. Такой юридический состав включает в себя следующую совокупность юридических фактов: