Приобретение права частной собственности

Анализируя вопрос о моменте возникновения объекта незавершенного строительства, нельзя не упомянуть и о моменте прекращения существования указанного объекта. Представляется очевидным, что "правовая жизнь" объекта незавершенного строительства, как и любого объекта недвижимости, определяется его существованием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, прекращение существования объекта незавершенного строительства связано с внесением соответствующей записи в ЕГРП. В соответствии с п. 36 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним[49] с прекращением существования объекта недвижимого имущества связанный с ним раздел Единого государственного реестра прав закрывается. В графу "Запись о ликвидации (преобразовании) объекта" заносятся реквизиты документов, на основании которых происходит закрытие раздела.

Прекращение существования объектов незавершенного строительства является основанием для прекращения зарегистрированного права на соответствующие объекты. Однако следует оговориться, что в силу заявительного характера государственной регистрации прекращение зарегистрированного права на объект незавершенного строительства ставится в зависимость от обращения лица в регистрирующий орган с соответствующим заявлением и не зависит напрямую от изменения физической сущности данных объектов.

Думается, что  точка  зрения Гасанова М.М. является верной в том, что существенным свойством недвижимости, позволяющим его регистрировать, является стабильность его положения, которое заключается в том числе в определенной неизменности объекта недвижимости. В этой связи представляется целесообразным законодательно установить определенную "границу" готовности объекта, с момента достижения которой он может быть признан объектом незавершенного строительства.

     Право собственности на новую движимую вещь возникает   в результате переработки соответствующих материалов, из которых она создается (ст. 220 ГК РФ). По общему правилу право собственности на такую вещь приобретается собственником материалов. Когда такой собственник одновременно не является лицом, осуществившим переработку материалов, он должен компенсировать стоимость переработки произведшему ее лицу (если только иное не предусмотрено их договором). Если же переработку материалов с целью изготовления новой вещи осуществит их недобросовестный владелец, воспользовавшийся ими без согласия собственника, последний получает право требовать передачи ему этой вещи и возмещения причиненных такими действиями убытков.

     В случаях, когда стоимость переработки значительно превышает стоимость материалов, собственником вещи становится лицо, осуществившее их переработку, если оно действовало добросовестно (т. е. договорилось с собственником материалов, либо добросовестно полагало, что оно и является одновременно их собственником) и выполняло эту работу для себя, а не по заказу другого лица. Но при этом необходимо возместить стоимость материалов их собственнику. Собственник материала может не стать собственником вещи, созданной из этого материала, и в случаях, предусмотренных договором (например, договором подряда по изготовлению вещи из материала подрядчика, а не заказчика).

    Право собственности на продукцию, плоды и доходы как результаты хозяйственной эксплуатации имущества по общему правилу возникает у лица, использующего данное имущество на законном основании (собственника, арендатора и т. д.) (ст. 136 ГК РФ). Однако нормативным актом или договором может быть установлен и иной порядок (например, передача арендатором собственнику определенной части этих результатов).

    Сбор ягод и грибов, лов рыбы, сбор или добыча других общедоступных вещей или животных становятся первоначальным способом приобретения права собственности для любого собравшего или добывшего их лица при условии, что они осуществлены в соответствии с законом, разрешением собственника или местным обычаем (ст. 221 ГК РФ).

      Таким образом, порядок возникновения права собственности на движимые и недвижимые бесхозяйные вещи различен. Бесхозяйные движимости становятся объектом собственности их фактических владельцев либо при наличии условий, прямо установленных законом для конкретных ситуаций (брошенные вещи, находка, безнадзорные животные, клад), либо в силу предусмотренных законом правил о приобретательной давности. Бесхозяйные недвижимости должны быть приняты на государственный учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находятся. Если в течение года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет никто не заявит о своих правах на нее, комитет по управлению муниципальным имуществом может потребовать в судебном порядке признания муниципальной собственности на такую вещь. Суд, однако, может и не удовлетворить данное требование (например, при наличии фактических владельцев, должным образом использующих такое имущество). Тогда эта вещь может перейти в собственность фактических владельцев в силу приобретательной давности (п. 3 ст. 225 ГК).

    2.2. Самовольная постройка как способ приобретения права собственности

Самовольная постройка определена пунктом 1 статьей  222 ГК РФ[50]  как жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из этого легального определения самовольной постройки следует, что для ее признания достаточно наличия хотя бы одного из трех возможных видов нарушений:

- строительство на земельном участке, не предназначенном для строительства;

- несоблюдение процедуры строительства;

- существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил.[51]

Далеко не всегда можно определить, что вообще следует понимать под такой постройкой. Отсюда возникает ряд сложностей, связанных с оформлением документов и оборотом подобной недвижимости.

По мнению И.Д. Кузьмина, В.И. Луконкина[52], "буквальное толкование нормы закона позволяет утверждать, что понятие самовольного строительства не распространяет свое действие на объекты незавершенного строительства, так как последние только находятся в процессе создания, а не являются уже созданными".

О. Мананников[53] указывает на то, что все нарушения строительных и градостроительных норм и правил могут быть устранены к моменту окончания строительства.  То же самое относится к предоставлению земельного участка и получению разрешения на строительство (фактическое одобрение идущего строительства уполномоченным органом).

Таким образом, перед тем как отказать в государственной регистрации права на самовольную постройку, т.е. применить негативные последствия к объекту и квалифицировать его как самовольный, государственный регистратор обязан убедиться, что данный объект относится к недвижимому имуществу[54]  и права на него подлежат государственной регистрации.

Обратим внимание на то, что нынешняя формулировка ст. 222 ГК РФ позволяет предположить, что самовольность - это такое состояние строения, которое не требует какого-либо специального подтверждения, административного или судебного.

Думается, что было бы логичнее при лишении застройщика возможности легализовать самовольную постройку предусмотреть обязательный судебный порядок признания ее таковой с указанием на то, что при отсутствии такого судебного акта постройка самовольной считаться не может[55].

Если же объект не достроен, то ситуация еще более усложняется.

Согласно п. 1 вышеназванной ст. 222 ГК РФ недостроенный объект тоже может быть самовольным. Вместе с тем одним из признаков самовольности является несоответствие градостроительным и строительным нормам и правилам. Но чего только не бывает в процессе строительства - где-то что-то нарушили или вышли за рамки утвержденного проекта, и вот уже постройка автоматически становится самовольной. И это несмотря на то, что до завершения строительства все возможные несоответствия могут быть застройщиком исправлены[56].

Споры, связанные с применением статьи 222 ГК РФ,  условно можно подразделить на следующие группы: иски о признании права на самовольную постройку, заявленные на основании статьи 222 ГК РФ; иски о сносе самовольной постройки; иски о признании недействительной государственной регистрации права собственности на объект недвижимости по тому основанию, что данный объект является самовольной постройкой; иски о признании права собственности на имущество, заявленные по иным основаниям, но в результате рассмотрения которых суд приходит к выводу, что предмет спора является самовольной постройкой[57].

При рассмотрении исков о признании права собственности, заявленных на основании статьи 222 ГК РФ, наибольшие проблемы возникли в связи с изменением с 1сентября 2006 года редакции пункта 3 названной статьи и необходимостью определить, какая именно редакция статьи подлежит применению: действовавшая на момент возведения постройки, обращения заинтересованного лица с иском в суд либо рассмотрения спора и принятия судом решения. Поскольку нельзя считать, что этот вопрос окончательно разрешен в судебной практике, можно лишь сказать, к чему она склоняется.

Наиболее распространенным оказался подход, в соответствии с которым судом при рассмотрении спора применяется редакция пункта 3 статьи 222 ГК РФ, действующая на момент рассмотрения спора, то есть в настоящее время. Согласно указанной норме в новой редакции, право собственности на самовольную постройку может быть признано только за лицом, обладающим одним из перечисленных вещных прав в отношении земельного участка, на котором возведена постройка, а за лицом, соорудившим постройку, - только если земельный участок принадлежит ему на каком-нибудь из указанных вещных прав. Между тем в большинстве случаев с исками о признании права собственности на самовольную постройку обращаются как раз лица, которые возвели постройку на не принадлежащем им участке, вследствие чего и возникает конфликт интересов между обладателем прав на земельный участок и претендентом на получение прав в отношении постройки. Возможность признания за таким лицом права собственности на возведенную на чужом участке постройку практически исключается пунктом 3 статьи 222 ГК РФ в ныне действующей редакции. Однако отказывая в удовлетворении иска в соответствии с законодательством, действующим на момент рассмотрения спора, суд может констатировать отсутствие оснований для признания за заявителем права собственности на самовольную постройку и в соответствии с ранее действовавшей правовой нормой.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на нежилое здание, ссылаясь на статью 222 ГК РФ. Решением арбитражного суда первой инстанции иск удовлетворен. При рассмотрении спора суд первой инстанции применил статью 222 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.09.2006, исходя из того, что спорная постройка возведена до 1сентября 2006 года. В апелляционной инстанции дело не пересматривалось. Постановлением кассационного суда решение отменено, в иске отказано. Кассационная инстанция пришла к выводу, что при рассмотрении дела статья 222 ГК РФ подлежала применению в редакции, действующей на момент рассмотрения спора, исключающей признание права собственности на самовольную постройку за лицом, которому земельный участок предоставлен на праве аренды. Кроме того, окружной суд посчитал не соответствующим имеющимся в деле доказательствам вывод суда первой инстанции о том, что спорное здание построено до 01.09.2006[58].

В другом случае общество обратилось в арбитражный суд в 2005 г. с иском о признании права собственности на самовольную постройку. Решением арбитражного суда первой инстанции, которое принималось по результатам повторного рассмотрения дела уже в 2007 г., в иске отказано с применением статьи 222 ГК РФ в редакции, действующей после 01.09.2006. Постановлением апелляционного суда указанное решение оставлено без изменения. Апелляционный суд применил статью 222 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент обращения общества с иском в арбитражный суд, однако пришел к выводу об отсутствии такого необходимого условия для удовлетворения иска, как предоставление истцу в установленном порядке земельного участка под существующую постройку. Кассационная инстанция, оставляя без изменения состоявшиеся судебные акты об отказе в иске, указала на правильность выводов суда об отсутствии и доказательств предоставления истцу земельного участка под возведенную постройку как объект недвижимости в соответствии с предыдущей редакцией статьи 222 ГК РФ, и доказательств нахождения земельного участка у общества на каком-либо из прав, перечисленных в новой редакции названной статьи[59].

Различному толкованию не столько судом, сколько лицами, обращающимися в суд с исками о признании права собственности на самовольную постройку, подвергается последний абзац пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

Согласно названному абзацу право собственности на самовольную постройку не может быть признано за соответствующим лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Данное условие следует рассматривать как дополнительное по отношению к предусмотренному в предыдущих абзацах того же пункта, касающемуся наличия определенных прав на земельный участок. Отсутствие вследствие сохранения постройки нарушений прав и интересов других лиц, а также угрозы жизни и здоровью граждан не может служить самостоятельным основанием для признания права собственности на самовольную постройку. Однако нарушение самовольной постройкой прав и охраняемых законом интересов других лиц либо создание угрозы жизни и здоровью граждан является основанием для отказа в признании права собственности на самовольную постройку в том числе и лицу, имеющему надлежащие права на соответствующий земельный участок.

В ходе рассмотрения одного из дел предпринимателем, являющимся ответчиком по первоначальному иску, был заявлен встречный иск о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, находящемся в его собственности. Из материалов дела усматривалось, что предприниматель на своем земельном участке возвел здание с использованием стены строения, принадлежащего обществу и находящегося на смежном земельном участке. Всеми тремя судебными инстанциями в удовлетворении встречного иска было отказано со ссылкой на пункт 3 статьи 222 ГК РФ, поскольку сохранение постройки в таком виде нарушает права и законные интересы общества[60].