Виды исков, направленных на защиту права собственности

Рассмотрим виндикацию применительно  к жилью. Необходимо отметить то обстоятельство, что в отличие от движимых вещей  жилое помещение, являясь недвижимым имуществом, невозможно похитить, утерять. Вместе с тем при определенных обстоятельствах оно может оказаться вышедшим из владения собственника помимо его воли, путем незаконного изъятия, незаконного заселения или незаконного препятствия в осуществлении права владения им. Наиболее распространенный вид вещно-правовой защиты права собственности на жилое помещение - это именно виндикационный иск. Применительно к жилью виндикация - это право требования невладеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате конкретного жилища. ГК РФ в ст. 301 устанавливает правило, по которому собственник имеет право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Лицо, являющееся невладеющим  собственником, выступает в гражданском  процессе истцом, оно доказывает, что  ему принадлежит конкретное жилое  помещение на праве собственности, путем предъявления правоустанавливающих документов, и что ответчик незаконно  владеет жилищем. Предметом виндикационного  иска в рассматриваемой ситуации является жилое помещение, которое  по незаконным основаниям выбыло из владения собственника.

Безусловно, нет оснований  для такого рода иска, если жилое  помещение было передано во владение несобственнику:

- на основе договора. Так,  в одном из примеров из судебной  практики судом обоснованно было  признано, что  нет оснований  для предъявления собственником  виндикационного иска, т.к. жилое  помещение было передано во  владение несобственнику по договору  коммерческого найма жилого помещения  согласно гл. 35 ГК РФ. Поэтому собственнику  следует подать иск о выселении  жильцов;

- в силу закона (например, по наследству, при объявлении  в судебном порядке гражданина  умершим, а затем отмены этого  решения по ст.ст. 45 и 46 ГК РФ).

В таких случаях собственник  может воспользоваться обязательственно-правовым способом защиты права собственности.

Следуя букве закона, ответчиков по виндикационному иску можно разделить  на добросовестных и недобросовестных. Данное деление незаконных владельцев позволяет применять различные  гражданско-правовые меры воздействия  при решении судьбы жилого помещения. Вопрос об изъятии жилища решается исходя из проявления воли ответчиков.

Добросовестным в соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ признается приобретатель, который не знал и не должен был  знать о том, что лицо, у которого он приобрел жилое помещение, не имело  права его отчуждать, т.е. он невиновен. Конечно же, возможности незаконного  добросовестного приобретения недвижимости вообще и жилища в частности существенно  ограничены, так как право собственности  на жилое помещение возникает  либо при полном внесении паевого  взноса, либо по сделкам, предусмотренным  законом, с обязательной государственной  регистрацией.

С сожалением приходится отмечать, что случаи добросовестного незаконного  приобретения жилого помещения все-таки возможны и нередко встречаются  на практике. Например, такой случай имел место при подделке нанимателем  необходимых документов и незаконном отчуждении занимаемого жилого помещения.

Закон предоставляет право  истребовать жилище и в тех  случаях, когда отчуждение произошло  помимо воли собственника (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Например, при отчуждении незаконно  занимаемого жилого помещения с  помощью фиктивных документов.

Виндикационный иск к  добросовестному незаконному владельцу  также подлежит удовлетворению в  случаях, когда ответчик приобрел жилое  помещение безвозмездно (п. 2 ст. 302 ГК РФ), например по наследству или по договору дарения. Добросовестный владелец при  возврате жилого помещения собственнику вправе требовать возмещения произведенных  на улучшение жилого помещения затрат, но не свыше размера увеличения стоимости  жилья (ч. 3 ст. 303 ГК РФ).

В других случаях закон  защищает интересы добросовестного  приобретателя, предоставляя ему правомочия собственника. Основанием приобретения права собственности в названном случае служит сложный юридический состав. К числу элементов данного юридического состава относятся следующие факты: добросовестность приобретателя, выбытие вещи из владения собственника по его воле или не по воле лица, которому он передал имущество во владение, возмездность приобретения вещи, приобретение вещи - предмета собственности граждан, поступление вещи во владение добросовестного приобретателя.

Недобросовестным в соответствии с ч. 1 ст. 303 ГК РФ признается приобретатель, который знал или должен был знать  о неправомерности приобретения жилого помещения, т.е. являющийся виновным. Например, при самовольном вселении в жилое помещение или приобретении жилья по сделке, если получивший жилую  площадь знал или должен был знать, что отчуждатель не имел на это  право. У недобросовестного приобретателя  собственник вправе во всех случаях  истребовать свое жилое помещение. Недобросовестный владелец отвечает перед  собственником за любое ухудшение  состояния жилого помещения.

Следует отметить, что Конституционный  Суд РФ рассмотрел в открытом заседании  дело о проверке конституционности  положений пп. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Поводом  к рассмотрению дела явились жалобы О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева  на нарушение их конституционных  прав и свобод положениями пп. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ о последствиях недействительной сделки. Основанием к рассмотрению дела явилась обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствуют  ли данные законоположения Конституции  РФ. В своих жалобах в Конституционный  Суд РФ указанные граждане утверждали, что содержащиеся в пп. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, устанавливающей обязанность каждой из сторон возвратить все полученное по сделке, не позволяет добросовестным приобретателям защитить свои имущественные  права. Тем самым, по мнению заявителей, нарушаются их права и свободы, гарантированные ст.ст. 2, 8, 17 (ч. 1), 18, 19 (ч. 1), 35 (ч. 2) и 40 (ч. 1) Конституции РФ. По данному конкретному делу Конституционный Суд РФ пришел к вполне определенным выводам и соответственно постановил: признать не противоречащими Конституции РФ содержащиеся в пп. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, поскольку данные положения - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со ст. 302 ГК РФ - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом. Кроме того, Конституционный Суд РФ признал, что конституционно-правовой смысл положений пп. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ, выявленный Конституционным Судом РФ в постановлении, является общеобязательным и исключает любое иное их истолкование в правоприменительной практике. Тем самым Конституционный Суд РФ вновь подтвердил право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признал и подтвердил право на защиту собственности, ее охрану законом (ст.ст. 8 и 35, ч. 1 и 2). Т.е., Конституционный Суд РФ признал, что гарантированная государственная защита права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечивается не только собственникам (ст. 35 (ч. 2) Конституции РФ во взаимосвязи с ее ст.ст. 8, 34, 45, 46 и 55 (ч. 1), но иным участникам гражданского оборота (добросовестным приобретателям).

Таким образом, в соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 № 6-П в случаях, когда сделка, направленная на отчуждение имущества, не соответствует требованиям  закона только в том, что совершена  лицом, не имевшим права отчуждать  это имущество и не являющимся его собственником, правила п. 2 ст. 167 ГК РФ не применяются. В этом случае права лица, считающего себя собственником  спорного имущества, подлежат защите путем заявления виндикационного иска.³⁸

Право истребовать жилое  помещение из чужого незаконного  владения принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему жильем на основании  соглашения, например договора найма  жилого помещения. Это положение  вытекает из содержания ст. 305 ГК РФ.

Конструкция современного виндикационного  иска претерпела по сравнению с его  древнеримским предшественником одно существеннейшее изменение. Римляне  не признавали каких бы то ни было ограничений  виндикации. Виндикация была абсолютной, а именно отсутствовали ограничения, которые вводятся в целях защиты добросовестного приобретателя. В  настоящее время абсолютной границей права на предъявление виндикационного  иска собственником является предоставленная  действующим ГК РФ возможность защиты своего владения добросовестным приобретателем.

«Добросовестность - добрая совесть, праводушие, честность, правдивость, строгая богобоязненность в поступках», - словарь В.И. Даля. В специальных нормативно-правовых актах встречаются уточненные определения добросовестного приобретателя. Так, согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"³⁹ (далее - Постановление № 10/ 22 от 29.04.2010), приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Изложенное позволяет  говорить о том, что законодатель определил критерии добросовестности приобретения как субъективное состояние  приобретателя в момент приобретения имущества от неуправомоченного  отчуждателя, выражающееся, во-первых, в его незнании об отсутствии у  отчуждателя возможности распоряжения этим имуществом ("не знал") и, во-вторых, в отсутствии у него вины в таком  незнании ("не мог знать").

В правилах о виндикации добросовестность характеризует внутреннее (психическое) отношение приобретателя  к своей неосведомленности об отсутствии управомоченности контрагента  на отчуждение имущества. Причем наряду с обстоятельствами выбытия имущества  из владения собственника добросовестность является критерием для ограничения  виндикации в пользу приобретателя. В этом значении обстоятельствам  выбытия отдано предпочтение, так  как при утрате владения собственником  вопреки его воле, виндикационные притязания последнего подлежат удовлетворению вне зависимости от добросовестности ответчика. У этого предпочтения может быть и процессуальное объяснение, так как собственнику объективно легче доказать обстоятельства утраты имущества, чем недобросовестность ответчика.

Таким образом, добросовестное приобретение - это вручение имущества  добросовестному приобретателю  на основании возмездной приобретательной сделки, совершенной добросовестным приобретателем с лицом, которое  не имело права отчуждать данное имущество (неуправомоченным отчуждателем). Определяемая добросовестность не может  в полной мере уравновесить отсутствие обязанности отчуждателя во всех случаях подтверждать полномочия на отчуждение. Исходя из этого, при виндикации движимых вещей добросовестность владения приобретателя основана на презумпции его права собственности⁴⁰.

При наличии предусмотренных  законом условий собственник  вправе истребовать свою вещь, обнаруженную им у непосредственного нарушителя. Но дело осложняется в тех практически наиболее значимых случаях, когда выбывшая из владения собственника вещь впоследствии обнаруживается у иного владельца, который сам приобрел ее у третьих лиц. Чьи интересы - собственника или приобретателя - заслуживают здесь предпочтения?

При ответе на этот вопрос следует  иметь в виду, что истребование имущества собственником во всех без исключения случаях могло  бы серьезно осложнить гражданский  оборот, ибо тогда любой приобретатель  оказался бы под угрозой лишения  полученного имущества и потому нуждался бы в дополнительных гарантиях. Вместе с тем не могут быть оставлены  без гражданско-правовой защиты и  законные интересы собственника, нередко  заключающиеся в получении конкретного  имущества, а не в денежной компенсации  за него.

Поэтому закон традиционно  различает два вида незаконного  владения чужой вещью, порождающего различные гражданско-правовые последствия. При добросовестном владении фактический  владелец вещи не знает и не должен знать о незаконности своего владения (а по сути, чаще всего о том, что  передавший ему вещь отчуждатель  был не управомочен на ее отчуждение). Такое возможно, например, при приобретении вещи в комиссионном магазине или  на аукционной распродаже, когда продавец умышленно или по незнанию скрыл  от покупателя отсутствие требуемых  правомочий. При недобросовестном владении фактический владелец знает либо по обстоятельствам дела должен знать  об отсутствии у него прав на имущество (например, похититель или приобретатель  вещи "с рук" по заведомо низкой цене).

Понятно, что у недобросовестного  приобретателя имущество может  быть истребовано собственником  во всех случаях без каких бы то ни было ограничений. У добросовестного  приобретателя, напротив, невозможно истребовать  деньги и предъявительские ценные бумаги (п. 3 ст. 302 ГК РФ), во-первых, из-за практических сложностей теоретически возможного доказывания  их индивидуальной определенности, во-вторых, по причине возможности получения однородной по характеру (денежной) компенсации от непосредственного причинителя имущественного вреда.

От добросовестного приобретателя  имущество можно истребовать  в двух случаях. Во-первых, если такое  имущество было им получено безвозмездно (по договору дарения, в порядке наследования и т.п.), поскольку такое изъятие  не нанесет ему имущественных  убытков, но будет способствовать восстановлению нарушенного права собственности (п. 2 ст. 302 ГК РФ). Во-вторых, в случае возмездного приобретения вещи добросовестным приобретателем имеет значение способ выбытия вещи у собственника⁴¹.

Если имущество первоначально  выбыло у собственника по его воле (например, отдано им в аренду, а затем  незаконно продано арендатором  третьему лицу), он не вправе истребовать  его у добросовестного приобретателя. Ведь последний действовал субъективно  безупречно в отличие от самого собственника, допустившего неосмотрительность в  выборе контрагента. Собственник не лишается при этом возможности требовать  возмещения убытков, причиненных ему  таким недобросовестным партнером. В связи с этим, в частности, при разбирательстве в суде упомянутого  выше спора о продаже автомобиля бывшим супругом без согласия другого  супруга (сособственника) было учтено, что автомашина находилась в управлении одного из них с согласия другого  и, следовательно, первоначально вышла  из его владения по его воле. В  указанных случаях принято говорить об ограничении виндикации в отношении  добросовестного приобретателя  чужого имущества.

Но если имущество выбыло из владения собственника помимо его  воли (утеряно собственником или  лицом, которому имущество было передано собственником во владение, например арендатором, хранителем или перевозчиком; похищено у того или другого; выбыло из их владения иным путем помимо их воли), оно может быть истребовано  даже и у добросовестного приобретателя. Ведь здесь субъективно безупречно поведение как приобретателя, так и собственника. Но приобретатель является хотя и добросовестным, но все же незаконным владельцем, поэтому предпочтительны интересы собственника. В этой ситуации за добросовестным приобретателем сохраняется право на возмещение убытков, причиненных ему отчуждателем вещи.

И Верховный Суд РФ, и  Высший Арбитражный Суд РФ выработали единый подход к применению нормы  об истребовании имущества из незаконного  владения недобросовестного приобретателя. Так, согласно п. 11 Информационного  письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.2012 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения»⁴² имущество, изъятое у собственника на основании решения суда, принятого в отношении этого имущества, но впоследствии отмененного, считается выбывшим из владения собственника помимо его воли.