Оценка управленческой деятельности жилищно-строительного кооператива «Автокрановец-1»

В феврале 1938 г. были ликвидированы  союзы жилищно-строительных кооперативов всех уровней. Окончательное уравнение жилищных кооперативов было оформлено при утверждении 31 октября 1939 г. «Примерного устава жилищно-строительного кооператива».

В период Великой отечественной войны жилищное строительство, по понятным причинам практически было прервано. После окончания войны восстановление разрушенного жилищного фонда и строительство нового производилось в основном без помощи жилищной кооперации.

Второе дыхание социалистическая жилищная кооперация получила только после ХХ съезда КПСС. Совет Министров  СССР 20 марта 1958 г. принял постановление «о жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации». В постановлении указывалось на необходимость более широкого распространения жилищно-строительных кооперативов. Предприятия и учреждения получили возможность создавать кооперативы для своих работников [20, с.46].

В связи с принятием  вышеназванного документа 24 сентября 1958 г. постановлением Совета Министров  РСФСР был утвержден «Примерный устав жилищно-строительного кооператива».

Совместное постановление  ЦК КПСС и Совета министров СССР от 1 июня 1962 г. «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве» предусматривало включение в государственные плановые задания кооперативное строительство. Кроме того, данным актом были предусмотрены новые льготы организационного и финансового порядка. В октябре того же года был утвержден Примерный устав жилищно-строительного кооператива.

По существу с октября 1937 по март 1988 г. в отечественной  правовой регламентации жилищная кооперация отождествлялась с организациями, именовавшимися «жилищно-строительными кооперативами» [13, с.154].

Началом нового этапа  развития нормативно-правового регулирования  жилищной кооперации следует считать  принятие ЦК КПСС и Советом Министров 31 марта 1988 г. постановления «О мерах  по ускорению развития жилищной кооперации» Впервые на государственном уровне было признано, что жилищная кооперация не внесла должного вклада в решение проблемы обеспечения жильем.

В современных условиях организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов вызывает значительные трудности, так как в России этот вопрос в достаточной степени не урегулирован. Гражданский кодекс дает лишь общие положения о кооперации, а отмена Примерного устава ЖСК РСФСР привела к тому, что при организации ЖК и ЖСК организаторы исходят из практики, сложившейся еще при действии Примерного Устава, ст. 116 ГК и гл. 5 Жилищного Кодекса, а также некоторых положений Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и Закона СССР « О кооперации»[3].

Основным документом, регулирующим деятельность ЖК, принятым Гильдией, являются Единые Стандарты деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов (Далее – Стандарты). Стандарты позволяют отличить добросовестные организации от тех, кто в очередной раз решил погреть руки на чужом добре.

Гражданский кодекс дает лишь общие положения, регулирующие правовой режим организации и  деятельности потребительских кооперативов, к которым, наряду с другими, относятся  жилищные и жилищно-строительные кооперативы.

Как следует из ст. 116 ГК РФ. Жилищным кооперативом признается - добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Цель создания таких кооперативов – удовлетворение жилищно-бытовых потребностей членов кооператива.

Жилищный кооператив, как один из видов потребительских  кооперативов является некоммерческой организацией, которая объединяет на основе членства не только граждан, но и юридических лиц. Она не предполагает обязательного личного участия своих членов в общих делах. Поэтому здесь нет ограничений на круг участников, подобных ограничениям членства в производственном кооперативе. Не исключается, например, возможность одновременного участия одного и того же гражданина в нескольких кооперативах, в том числе и однородных. Юридическими лицами - участниками таких кооперативов могут быть не только коммерческие, но и некоммерческие организации (с учетом ограничений на распоряжение имуществом, имеющихся у юридических лиц - не собственников, то есть унитарных предприятий и учреждений).

Единственное условие, указанное в законе, учредителями потребительского общества могут быть граждане, достигшие 16-летнего возраста, и (или) юридические лица. Число учредителей не должно быть менее пяти граждан и (или) трех юридических лиц.

Единственным учредительным  документом потребительского кооператива  является его устав. Согласно п. 2 ст. 116 ГК к числу его обязательных условий отнесены:

-условия о размере паевых взносов его членов;

-срок и порядок внесения паевых взносов;

-о составе и компетенция органов управления кооперативом и порядок принятия, ими решений, включая перечень вопросов, решения по которым могут быть приняты только единогласно или большинством голосов;

-условие о порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков.

По смыслу этих правил высшим органом кооператива является общее собрание, имеющее исключительную компетенцию и формирующее исполнительные органы, в ведение которых входит решение всех вопросов, не отнесенных к исключительной компетенции общего собрания. Применительно к структуре управления жилищным кооперативом используются общие принципы организации кооперативов, закрепляемые законом и для производственных кооперативов.

Управление жилищным кооперативом осуществляют общее собрание потребительского общества, совет и  правление кооператива. Высшим органом  является общее собрание потребительского общества. В период между общими собраниями управление в жилищном кооперативе осуществляет совет, который является представительным органом. Исполнительным органом является правление ЖК. Контроль за соблюдением устава, его финансовой и хозяйственной деятельностью, а также за созданными им организациями и подразделениями осуществляет ревизионная комиссия [2,с.20].

Имущество кооператива  согласно п. 4 ст. 218 ГК после полного  внесения паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное  этим лицам кооперативом, переходит  в собственность участников кооператива и влечет соответственно утрату на них права собственности самим кооперативом. По общему правилу на имущество жилищного кооператива его участники (члены) приобретают права требования, пропорциональные их паям (вкладам), а также некоторые другие права, вытекающие из членства в нем.

Основу имущественной  самостоятельности кооператива  составляет его паевой (уставный) фонд. ГК не содержит требований к минимально необходимому размеру такого фонда, ибо для различных видов кооперативов этот размер не будет одинаковым. Он должен быть предусмотрен специальным законом для каждой разновидности кооперативов. Однако п. 4 ст. 116 ГК исходит из того, что кооператив должен иметь полностью оплаченный паевой фонд.

Паевой фонд кооператива  формируется за счет паевых взносов  его участников (членов). Он также является гарантией удовлетворения имущественных интересов кредиторов кооператива. Поэтому обязанность внесения паевых взносов является важнейшей обязанностью члена кооператива. Устав кооператива должен содержать наряду с другими непременное условие об ответственности члена кооператива за нарушение этой обязанности.

Кроме того, члены кооператива  обязаны в трехмесячный срок со дня  утверждения ежегодного баланса  кооператива покрывать образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. Ведь сам кооператив как некоммерческая организация не получает никаких доходов от своей деятельности. При невыполнении этой обязанности, то есть неуплате или частичной уплате таких дополнительных взносов, член кооператива несет имущественную ответственность по его обязательствам своим личным имуществом в пределах невнесенной части соответствующего взноса. При этом данная ответственность наступает при отсутствии у кооператива иного имущества, но является солидарной по отношению ко всем таким неисправным участникам (абз. 2 п. 4 ст. 116 ГК). В соответствии с п. 1 ст. 65 ГК теперь возможно и банкротство данной некоммерческой организации.

Как и всякое юридическое  лицо, ЖК вступает в гражданско-правовые отношения от своего имени, то есть от своего имени приобретает имущественные и личные неимущественные права, а также от своего имени несет обязанности. В случае возникновения необходимости участия в гражданско-процессуальных или арбитражно-процессуальных отношениях, ЖК наделяется в зависимости от конкретных обстоятельств дела правовым статусом истца или ответчика.

После государственной  регистрации кооператива в качестве юридического лица и избрания исполнительных и ревизионных органов, жилищный кооператив подбирает, а затем приобретает  у юридического лица, граждан или органов местного самоуправления новый или капитально отремонтированный жилой дом. В этом случае заключается договор купли-продажи многоквартирного дома. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя многоквартирный дом, а покупатель обязуется принять дом и уплатить за него определенную денежную сумму. В качестве покупателя по данному договору выступает жилищный кооператив. Продавцом могут выступать органы местного самоуправления, а также юридические и физические лица, имеющие на праве собственности многоквартирный дом.

1.2 Жилищная политика в современной России

Основными стратегическими  целями жилищной политики, должны стать:

• создание условий для реализации гражданами их конституционных прав на жилище (Конституция Российской Федерации, ст. 40);
• гарантия полных прав собственности в жилищной сфере;
• содействие созданию рыночных механизмов и инфраструктуры рынка жилья, обеспечивающих доступность жилья и жилищных услуг гражданам в соответствии с их платежеспособным спросом;
• создание условий для повышения мобильности трудовых ресурсов;
• обеспечение социальной защиты малоимущих граждан в жилищной сфере, гарантирующей им жилищные условия в соответствии с установленными социальными стандартами;
• обеспечение соблюдения стандартов безопасности проживания граждан в жилищах и качества продукции и услуг в жилищной сфере;
• создание условий формирования эффективных рынков жилья, земельных участков под застройку жилищного строительства, стройматериалов, жилищно-коммунальных услуг, обеспечивающих производство продукции и услуги в соответствии со спросом потребителей [17, с.25].

Для достижения названных  целей необходимо решение следующих  ключевых задач по основным направлениям жилищной политики:

• окончательное законодательное определение жилищных прав граждан и механизмов их реализации, включая права собственности, найма, ипотеки, а также прав малоимущих граждан на обеспечение бесплатно или за доступную плату жильем по договору социального найма, прав на получение бюджетных субсидий на приобретение жилья, оплату жилья и коммунальных услуг;
• обеспечение эффективной системы управления жилищным фондом, основанной в основном на бездотационном хозяйствовании рыночных субъектов, действующих на конкурентной основе;
• повышение надежности и эффективности функционирования коммунальной инфраструктуры в жилищном секторе;
• создание условий для приведения структуры жилищного строительства и производства стройматериалов в соответствие с платежеспособным спросом;
• формирование условий для развития рынка земельных участков под жилую застройку, создание правовых принципов регулирования землепользования и застройки;
• развитие рыночных финансовых механизмов в жилищной сфере: долгосрочного ипотечного жилищного кредитования граждан, кредитования жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры;

Главная роль в реализации поставленных задач в рамках жилищной политики отводится рыночным субъектам  деятельности, как производящим товары и услуги в жилищной сфере, так  и обеспечивающим инфраструктуру рынка жилья, [3].

Процесс формирования рынка  жилья и его развития начал  осуществляться с 1991 г. вследствие приватизации квартир и разрешения на их продажу. Приватизация жилья привела к  структурным изменениям в собственности  на жилье. Происходило, как правило, улучшение жилищных условий более состоятельных групп населения. В результате структура жилищного фонда по формам собственности претерпела изменения. В период с 1989 по 2006 гг. в собственность граждан перешло 987 тыс. квартир, или 43% от числа квартир, подлежащих приватизации. На начало 2006 г. доля жилья, находящегося в собственности граждан, достигла 62,3% от его общего объема (в городах 50,8%). На начало 2008 г. – 67% (в городах - 55,3%).

Остроту приобрела проблема сохранности жилого фонда. Начиная с 1992 г. при резком сокращении государственных инвестиций в жилищное строительство, объемы жилищного строительства и капитального ремонта жилищного фонда начали неуклонно падать. С 1992 г. недофинансирование объемов капитального ремонта составляло ежегодно в среднем 30-35%.

Спад жилищного строительства  достиг критической черты в 1995 г., когда, по официальным данным, жилья  было введено в 2,7 раза меньше, чем  в 1990 г. Это самый низкий показатель за последние 60 лет. В расчете на 1000 жителей в 1995 г. построено только 2,7 новых квартир, что характерно для стран с низкими доходами населения. Не оправдались надежды на широкое привлечение внебюджетных источников финансирования, способных компенсировать сокращение государственных инвестиций. Из-за резкого роста стоимости жилищного строительства, низких доходов населения, высокой процентной ставки по кредитам жилье стало недоступным для большинства населения.