Оценка управленческой деятельности жилищно-строительного кооператива «Автокрановец-1»

 

Исходя из представленных данных осуществляются начисления коммунальных платежей, расчет аренды  на земельный участок, на котором стоит дом, заключение договоров, осуществление ремонтных работ и другие мероприятия по управлению домом [35, с.88].

 

 

2.2 Органы управления жилищно-строительным кооперативом

 

  Управление ЖСК, права и обязанности членов кооператива регулируются его уставом. Размер паевых, вступительных и иных взносов, порядок вступления и выхода, а также предмет и цели деятельности кооператива, в том числе и ответственность за невыполнение обязательств, также прописывается в уставе. Управление и самоуправление (как высшая форма управления) предполагает четкое определение понятий субъекта и объекта управления. Объектом управления жилой недвижимостью является многоквартирный дом как единый земельно-имущественный комплекс, соответствующим образом зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и переданный собственниками жилья путем проведения демократических процедур, установленных законом. Субъектами управления в соответствии с Жилищным кодексом РФ являются:

• собственники жилья, выбравшие непосредственное управление многоквартирным домом;
• объединение собственников жилья в виде ТСЖ, ЖК или ЖСК;
• управляющая компания, выбранная собственниками жилья с помощью демократических процедур или победившая в конкурсе, организованном муниципальным образованием.

Субъект  управления многоквартирным  домом формируется путем передачи права владения общей долевой  собственностью многоквартирного дома. При первом способе управления передача права владения осуществляется путем составления доверенности от лица собственников жилья на одного из них представителя. При втором способе управления передача права владения осуществляется посредством учредительного договора по созданию ТСЖ, ЖК, ЖСК. При третьем способе – путем подписания договора с управляющей компанией и оформления акта-передачи дома в управление.

Управление многоквартирным  жилым домом — это согласованная  деятельность собственников помещений  в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Существуют определенные проблемы управления жилым многоквартирным домом ЖСК или ТСЖ [23,с.59].

Управление жилым многоквартирным  домом аналогично управлению предприятием. Но у руководителя предприятия намного  больше возможностей по организации эффективной системы управления. У председателя  правления ЖСК и ТСЖ (далее - ЖСК) возможности по созданию эффективной системы управления жилым многоквартирным домом ограничены.

Руководитель организации  может уволить сотрудника, если, например, тот не справляется со своими должностными обязанностями, или если они не сработались, и между ними постоянно конфликтные ситуации. Сотрудника можно и не увольнять, а лишь не заключать с ним новый трудовой контракт, когда закончится срок действия старого контракта. После увольнения сотрудника руководитель организации может никогда в жизни его не увидеть, что особенно важно, если расстались они в плохих отношениях. Председатель ЖСК ограничен в возможностях увольнения, например, членов правления ЖСК, ревизионной комиссии.

Для создания эффективной  системы управления ЖСК председатель правления должен руководить и принимать решения. Почти всегда оказывается, что нельзя угодить всем. Среди жильцов дома обязательно найдется хотя бы один, который будет недоволен принятыми решениями и политикой руководства ЖСК. Поэтому от председателя правления требуется умение "лавировать" между противоречивыми мнениями жильцов и принимать решения, которыми будут недовольны как можно меньшее жильцов дома.

Схема управления ЖСК «Автокрановец-1» представлена на рисунке 1.

 

 

Рисунок 1- Организационная  схема управления жилищно-строительным

 кооперативом «Автокрановец-1»

 

Высшим органом управления кооператива является общее собрание членов кооператива, которое из числа своих членов выбирают правление в составе 5 человек и ревизионную комиссию в количестве 3 человек. Правление рекомендует из числа членов правления председателя правления и общее собрание утверждает кандидатуру председателя. Срок полномочий председателя  5 лет. Председатель правления ЖСК имеет право действовать без доверенности от имени ЖСК, заключать сделки, брать кредиты в банке и т.д. Если деятельность председателя правления ЖСК постоянно не контролировать, то высока вероятность, что жильцам ЖСК придется из своего кармана и в течение многих лет расплачиваться за его действия. Винить в этом жильцам ЖСК следует, прежде всего, самих себя. Виноваты в этом иждивенчески настроенные и безразличные жильцы дома, согласившиеся избрать председателем ЖСК первого попавшегося человека.

Деятельность органов  управления кооператива – общего собрания членов ЖСК, правления ЖСК  и председателя правления – строится на правовой основе. В определенные Уставом сроки проводятся ежегодные собрания членов ЖСК с отчетом правления о своей деятельности, утверждением сметы доходов и расходов ЖСК, отчетом ревизионной комиссии, утверждением нового состава правления. Систематически проводятся заседания правления кооператива, где решаются текущие вопросы и обсуждаются тематика будущих собраний. Проводятся также внеочередные общие собрания для принятия решений по важным вопросам жизни кооператива (например, принятие нового Устава ТСЖ, постановка общедомовых приборов учета). За четыре года состоялось 4 общих собраний членов кооператива. Все они проходили в очной форме, явка составляла 62% - 67%. Чтобы собрания прошли успешно, надо грамотно и тщательно к ним подготовиться, не только содержательно, но и организационно.

В соответствии со статьей 150 ЖК РФ ревизионные комиссии обязаны не реже одного раза в год проводить проверки финансовой деятельности ТСЖ, а также давать заключение о смете доходов и расходов на предстоящий год. По результатам проверки должен быть составлен отчет, который доводится до сведения общего собрания членов товарищества.

При проведении проверки ревизионная комиссия проверяет  исполнение сметы доходов и расходов товарищества, установленные размеры  обязательных платежей и взносов.

В соответствии с п.3 ст.148 ЖК РФ составление сметы доходов  и расходов входит в обязанности правления ЖСК. Смета ЖСК на год утверждается общим собранием, что позволяет установить размер ежемесячной квартплаты для каждого собственника помещения.

Ревизионная комиссия проверяет:

- наличие утвержденных  смет доходов и расходов;

- правильно ли составлена смета доходов и расходов, а также обоснованны ли расчеты по конкретным видам доходов и расходов;

- своевременно ли представляются  сметы доходов и расходов на  утверждение собственникам помещений; 

- достоверно ли составлена  отчетность по исполнению сметы доходов и расходов.

Смета включает расходы, установленные законом и Уставом  товарищества (пп. 2 ст 137 ЖК РФ):

- административно-управленческие  расходы (заработная плата персонала,  содержание помещения правления  товарищества (отопление, горячее и холодное водоснабжение, освещение, оплата услуг телефонной связи и др.), канцелярские расходы, содержание оргтехники, транспортные расходы, связанные со служебными поездками, и прочие подобные расходы);

- расходы на техническое  обслуживание, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (заработная плата для обслуживающего персонала, расходы на инвентарь и материалы, дератизацию и дезинфекцию, дежурное освещение мест общего пользования, оплату по договорам о техническом обслуживании подрядными организациями т.п.);

- отчисления в образованный  товариществом фонд капитального  ремонта многоквартирного дома, резервный фонд и др.

Ревизионная комиссия проверяет  какие тарифы применяются для  оплата жилья и коммунальных услуг, так как муниципальные тарифы не являются обязательными для ТСЖ.

Как распределяется экономия, полученная ТСЖ от оплаты за коммунальные услуги.

Расходы ТСЖ подразделяются на расходы, связанные с уставной деятельность и расходы, связанные  с коммерческой деятельностью.

Расходы, связанные с уставной деятельностью должны строго соответствовать расходом по смете. Необходимо обеспечить раздельный учет вышеназванных расходов.

Являясь некоммерческой организацией ЖСК вправе расходовать средства строго по целевому назначению, то есть в соответствии с целями, определенными Жилищным кодексом РФ и Уставом товарищества.

Проверяется целесообразность приобретения тех или иных материалов, канцтоваров, имущества. Наличие первичных  документов по движению материалов (оприходование, выбытие, списание). Соответствие сумм, израсходованных на приобретение материалов, утвержденным сметой доходов и расходов.

Для оформления права  собственности на квартиру ЖСК необходимо получить соответствующий право  устанавливающий документ - справку  жилищно-строительного кооператива (в двух экземплярах) о полной выплате  пая [3, с.44].

На основании такой  справки в Государственном управлении Федерально-регистрационной службы (ГУФРС) регистрируются права собственности и оформляется свидетельство о собственности, необходимое для последующего отчуждения недвижимости.

На сегодняшний момент все члены кооператива выплатили  пай и оформили свои квартиры в собственность, в связи с этим в кооперативе намечаются работы по изменению формы собственности на Товарищество собственников жилья.

Новейшая история кооператива начинается с 2006 года – год выбора нового состава правления ЖСК, которому с 2006 года пришлось строить жизнь кооператива в соответствии с новым Жилищным кодексом Российской Федерации.

До выхода Жилищного  кодекса работа в правлении не требовала особого профессионализма, достаточно было энергии и желания  работать. Функции правления были невелики, председатель работал, как правило, на общественных началах, что было уважаемо и почетно. Цены и тарифы на услуги и работы были сравнительно низкими. Нельзя сказать, что в доме ничего не делалось. Дом содержался как все близлежащие дома. В течение 3-х лет были проведены следующие работы, представленные в таблице 2.

 

Таблица 2– Мероприятия, проведенные кооперативом по капитальному ремонту дома с 2004 по 2008 года

№	Вид работы	Дата проведения	Подрядчик	Стоимость работ, руб
1	Капитальный ремонт кровли	03.09.04-03.10.04	ООО «С.Е.М.Строй»	275000
2	Капитальная замена водопроводных  труб в квартирах и подходящих путей	01.11-30.11.06	ИП Баусов А.А.	115000
3	Ремонт панельных швов	20.04.07-09.05.07	ООО «Шейд»	217000
4	Капитальная замена подводящего  кабеля 0,4кВ	04.10.07-11.10.07	ООО «Евас»	127000
5	Ремонт покрытия козырьков	25.08.08	ИП Палицын	27000
6	Капитальный ремонт  теплового узла	01.06.08-05.09.08	ИП Баусов А.А.	40000
7	Замена канализационных  труб в квартирах и подвале	01.03.09-	ИП Баусов А.А.	90300
Итого				891300

 

Как видно, из представленных данных капитальные работы в доме ведутся  планомерно, постоянно и на средства собственников жилья. Однако, предстояло сделать еще очень многое. Прежде всего, необходимо было заменить водяные и канализационные трубы, заштукатурить внешние панельные швы, уложить электрический кабель под землю. 

 Все услуги и работы по дому стоят дорого, существование ЖСК напрямую зависит от грамотного управления и наличия собственных средств. Из проживающих в доме членов кооператива большинство пенсионного возраста, у остальных – своя работа, свои проблемы и профессии, никак не связанные с управлением многоквартирного дома.

К 2005 году, когда приступило к своим  обязанностям ныне действующее правление, дом был в достаточно запущенном состоянии, однако платить за жилищно-коммунальные услуги жильцы всегда платили исправно,  должников за коммунальные услуги не было. Этот факт является положительным, поскольку накопленные деньги на счету кооператива могут быть использованы на ремонт и реконструкцию жилья.

Новое правление положило следующие  правила в основу деятельности кооператива.

Для этого была подготовлена новая редакция Устава ТСЖ, цель которой не только приведение устава в соответствие с нормами Жилищного кодекса РФ, но и закрепление некоторых положений, сложившихся за 40 лет практической деятельности ЖСК, например, порядок уборки лестничных клеток, своевременные уплаты за коммунальные услуги. Проект Устава широко обсуждается членами ЖСК, затем будет рассмотрен и утвержден на общем собрании с учетом принятых поправок. Устав в окончательной редакции будет зарегистрирован в установленном порядке.

Таким образом, сегодня все важные и принципиальные решения по внутренним и внешним вопросам кооператива, в соответствии с Уставом ЖСК, принимаются общим собранием членов кооператива или правлением; у председателя есть право лишь при форс-мажорных обстоятельствах принимать решения самостоятельно.

За пять лет было проведено 15 заседания правления кооператива. На заседаниях могут присутствовать любые члены кооператива (естественно, без права голосования). Информация о наиболее важных решениях размещается на стенде. Жители по всем вопросам могут лично обратиться к председателю правления, который практически всегда доступен, либо к любому члену правления, либо воспользоваться специальной почтовой ячейкой.

 К вопросам делопроизводства  правление придает важное значения. Все заседания правления и общего собрания протоколируются и подшиваются в специальные папки. (Приложение В). Финансовая прозрачность деятельности кооператива невозможна без грамотной бухгалтерской отчетности и оформленной документации. Кооператив своевременно платит по счетам, периодически проводит ревизию документации. В конце 2010 года кооператив перешел на обслуживание в банке по системе «Клиент-Сбер  Банк». Данная система представляет собой совокупность программно-аппаратных средств, устанавливаемых у кооператива и у банка целью обеспечения подготовки, защиты, отправки, приема, проверки и обработки документов в электронном виде [14, с.108].