Оценка управленческой деятельности жилищно-строительного кооператива «Автокрановец-1»

Поскольку ЖСК сами никаких  услуг не оказывают, то аккумулирование  коммунальных платежей владельцев квартир  на расчетном счете ЖСК и ТСЖ - это целевое направление средств не в адрес ЖСК, а поставщикам услуг (транзитные платежи). В Приложении Е представлены величины налогов, выплачиваемых кооперативом.

Налог на землю

Расчет и уплата налога на землю осуществляется в соответствии с главой 24 НК РФ. В течении нескольких лет велась дискуссия о том, кто должен платить налог на землю, исходя из площадей земельных участков под жилыми домами, которые находятся в управлении жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья – юридические лица или физические лица –собственники квартир в данных домах. Для удобства администрирования налоговые органы старались привлечь к уплате данного налога именно юридических лиц, ведь согласно Налоговому кодексу РФ юридические лица обязаны сами исчислить причитающуюся к уплате сумму налога, заплатить его и подать налоговую декларацию. Налоговые органы выдвигали при этом следующий аргумент: отдельное свидетельство о праве собственности на землю каждому собственнику квартир не было выдано, а основанием для взимания  налога является наличие у налогоплательщика правоустанавливающих документов на земельный участок, плательщиком налога на весь земельный участок должен являться жилищно-строительный кооператив. Согласно Жилищному кодексу РФ доля конкретного собственника квартиры в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади того помещения, собственником которого он является. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственникам помещений в нем следует судьбе права собственности на указанное помещение (пп.1 и 2 ст. 37 ЖК РФ). В связи с этим отдельные свидетельства каждому собственнику на земельный участок под многоквартирным домом не выдавались и не должны выдаваться органами регистрации.

Если земельный участок, на котором расположен многоквартирный  дом, сформирован и в отношении  него проведен государственный кадастровый  учет, а также имеется соответствующий  документ на право собственности, то собственники помещений в этом доме признаются плательщиками земельного налога в доле, пропорциональной общей площади помещений в нем, принадлежащей им на праве собственности. Причем в силу того, что они являются физическими лицами, исчислять налог и высылать налоговые уведомления должна налоговая инспекция. В ЖСК «Автокрановец-1» земельный участок на котором стоит дом не сформирован кадастровый номер, в связи с чем кооператив уплачивает  ежегодную аренду земли (Приложение И ).

Хозяйственная деятельность по текущему содержанию, обслуживанию и ремонту непосредственно связана с приобретением, использованием и хранением различных материалов, инструментов, инвентаря. Основную проблему бухгалтерского учета материалов  в некоммерческих организациях составляет отсутствие нормативной базы. В течение нескольких лет единственным нормативным документом по вопросу учета средств было письмо Минфина России от 29.10.93 № 118 "Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве". Но оно было адресовано не ЖСК и ТСЖ, а предприятиям жилищно-коммунального хозяйства, имеющим на своих балансах объекты жилого фонда. Тем не менее многие ЖСК и ТСЖ использовали основные положения данного письма в своем бухгалтерском учете. В 1997 г. Госстрой России приказом от 14.07.97 № 17-45 утвердил Рекомендации по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья, в которых формулировка письма № 118 была распространена и на ТСЖ: ".. .товарищества, имеющие на своем балансе жилые дома" (п. 4.1 Рекомендаций). В результате этого в бухгалтерских балансах как ТСЖ, так и ЖСК нередко ошибочно отражается стоимость всего жилого фонда.

В общем случае материалы  являются одним из видов материально-производственных запасов и учитываются в соответствии со следующими документами:

• Планом счетов и инструкцией по его применению;
• Положением по бухгалтерскому учету «Учет материально-производственных запасов» (ПБУ 5/01);
• Методическими указаниями по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов, утв.приказом Минфина России от 28.01.01 №119н.

Эти документы касаются учета материально-производственных запасов (МПЗ), применяемых в процессе производства в качестве сырья, основных и вспомогательных  материалов, топлива, запасных частей и т.п. Учет МПЗ ведется на счете 10 «Материалы», который относится к разделу II «Производственные запасы». Но поскольку некоммерческие организации не занимаются производством, то не существует и производственных запасов.

Способы применения счетов относятся к способам ведения бухгалтерского учета, выбор которого указывается в учетной политике. Поскольку порядок учета материалов для НКО нормативными документами не установлен, ЖСК определяет его самостоятельно.

Бухгалтер ЖСК при  составлении учетной политики может  определить, что материалы не приходуются на отдельном счете (ввиду его отсутствия), а сразу по факту приобретения списываются на расходы по уставной деятельности. На счете 10 ведется полный аналитический учёт, т.е. материалы учитываются в количественном и стоимостном выражении по каждой позиции. Любое движение товара отражается первичными учетными документами. В ЖСК «Автокрановец-1» расходы по фактам хозяйственной деятельности отражаются на счете 26 (Приложение Е).

При приобретении материалов за наличный расчет делаются следующие записи:

Д71 К50-выданы наличные деньги под отчет (основание – расходный  кассовый ордер);

Д86 (административно-управленческие  расходы) К71 – приобретенные канцтовары списаны за счет целевого финансирования (основание-авансовый отчет);

Д71 К50 –выдан перерасход по утвержденному авансовому платежу (расходный кассовый ордер) либо Д50К71 – неизрасходованный остаток подотчетных средств возвращен в кассу (приходный кассовый ордер).

Список материально  ответственных лиц, которым разрешено  получать денежные средства под отчет для приобретения материалов, а также срок предоставления авансового отчета зафиксированы в учетной политике.

Авансовый отчет составляется по унифицированной форме №АО -1 с приложением первичных документов. При покупке материалов в магазине к авансовому отчету прикладываются кассовые и товарные чеки. В товарном чеке обязательно должны быть соблюдены все реквизиты. Особое внимание следует обратить внимание на содержание операции.

При покупке материалов в ЖСК подотчетному лицу необходимо иметь доверенность от ЖСК. В этом случае к авансовому платежу прикладываются: кассовый чек и квитанция к приходному кассовому ордеру, товарная накладная с указанием номера и даты доверенности, счет-фактура. НДС в данном случае является невозмещаемым налогом и включается в фактическую стоимость материалов. Это относится и к приобретению материалов за безналичный расчет.

Для точного отражения  в бухгалтерском учете хозяйственных  операций, связанных с жилищно-коммунальными  платежами делаются следующие проводки:

Д60К51– перечислено  поставщикам за материалы (основание  –выписка банка, платежное поручение, достаточно к счету 60, на котором обычно отражают все расчеты ЖСК с подрядчиками, открыть субсчета: 76-1 "Расчеты с жильцами"; 62.1 "Расчеты по жилищно-коммунальным платежам".

Имущество на праве хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ) или оперативного управления (ст. 296 ГК РФ) обычно принадлежит  государственным или муниципальным  унитарным предприятиям и учреждениям. Никакого отношения к ЖСК и  ТСЖ это не имеет. Отражение или неотражение жилищного фонда в балансе ЖСК и ТСЖ определяется только правом собственности.

Если все члены ЖСК (ЖК) полностью внесли свои паевые взносы за квартиры, то собственниками жилищного  фонда становятся владельцы квартир–каждый в отдельности (п. 4 ст. 218 ГК РФ). При этом владельцу квартиры принадлежит также соответствующая доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289, 290 ГК РФ). В таком случае жилищный фонд не принадлежит ЖСК (ЖК) как юридическому лицу.

Таким образом, можно сделать вывод, что жилищный фонд ЖСК (ЖК) с полностью выплаченными паями не должны отражаться в бухгалтерских балансах этих организаций. Исключение составляет начальный период функционирования ЖСК (ЖК), когда еще имеются не полностью оплаченные квартиры. Собственником таких квартир остается ЖСК (ЖК) (п. 3 ст. 213 ГК РФ). Следовательно, в этот начальный период стоимость указанных квартир (включая долю общего имущества) должна учитываться на балансе ЖСК (ЖК). На балансе ТСЖ в начальный период также могут числиться квартиры, выкупленные товариществом у инвестора, но пока еще не принадлежащие конкретным физическим лицам.

Следует обратить внимание на то, что  согласно новому Плану счетов четко  различаются понятия "износ" и "амортизация" основных средств. Уставная деятельность НКО не связана с производством продукции, поэтому у них не может иметь место амортизация как один из элементов себестоимости продукции.

Вопрос налогообложения  средств, собираемых ЖСК, в настоящее время весьма актуален. Финансисты настаивают на обложении всех поступлений ЖСК налогом на прибыль и НДС. Однако ЖК не являются коммерческими организациями и ведут деятельность, направленную исключительно на достижение уставных целей.

Согласно ст. 247 НК РФ объектом обложения налогом на прибыль  являются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов. При этом ст. 251 НК РФ предусмотрен ряд доходов, не учитываемых при определении налоговой базы.

К целевым поступлениям относятся поступления из бюджета  и безвозмездные поступления  на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности от других организаций и (или) физических лиц, использованные получателями по назначению (п. 2 ст. 251 НК РФ).  Жилищно-строительный кооператив не имеет финансовые поступления из бюджета на целевое использование. Все ремонтные работы кооператив выполняет за счет своих собранных средств.

В соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ к целевым поступлениям на содержание НКО и ведение ею уставной деятельности относятся осуществленные в соответствии с законодательством Российской Федерации о некоммерческих организациях вступительные взносы, членские взносы, паевые вклады, а также пожертвования, признаваемые таковыми в соответствии с Гражданским кодексом РФ. На сегодняшний момент в кооперативе все паи выплачены, членских и вступительных взносов нет.

Перечень доходов организации, которые в соответствии с п. 2 ст. 251 НК РФ относятся к целевым поступлениям, является закрытым. Платежи, направленные на осуществление капитального ремонта  среди доходов, являющихся целевыми поступлениями, не названы.

Исходя из толкования налоговыми органами положений ст. 251 НК РФ, можно сделать вывод, что  поступления в виде обязательных платежей членов ЖСК на ремонт общего имущества товарищества относятся к доходам, учитываемым при определении базы по налогу на прибыль организаций. Однако существует возможность избежать необходимости налогообложения средств, поступивших от собственников помещений в жилом доме.

Если в уставе ЖСК предусмотрена его обязанность по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; технической инвентаризации жилого дома; предоставлению коммунальных услуг; содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; капитальному ремонту жилого дома и товарищество от своего имени заключает с поставщиками данных услуг (работ) договоры, действуя от имени и за счет членов, то поступающие на его счет средства облагаются налогом на прибыль в порядке, определенном в подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ, - только в части посреднического, агентского или иного аналогичного вознаграждения [23, с. 120].

Денежные средства собираются кооперативом для оказания услуг (выполнения работ) в будущем.

2.3 Система оказания коммунальных услуг в жилищно-строительном кооперативе

Возведенное здание может функционировать и удовлетворять население в части услуг только тогда, когда к нему   подведены   коммуникации: отопление, водоснабжение, канализация, электричество, газ и вывоз мусора. Для этого необходимо заключать договора с муниципальными организациями на поставку определенного ресурса [1] (Приложение Г).

При управлении многоквартирным  домом жилищным кооперативом, юридические  лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор  управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме. В таблице 5 показаны предприятия, с которыми ЖСК «Автокрановец-1» имеет долгосрочные и краткосрочные договора для осуществления жизнеспособности дома. Большинство этих организаций являются муниципальными, поставляющие ресурсы для всего города и обслуживающие организации.

Таблица 5 – Предприятия коммунальной сферы, с которыми ЖСК «Автокрановец-1» осуществляет договорные отношения