Оценка управленческой деятельности жилищно-строительного кооператива «Автокрановец-1»

Решение проблемы минимизации  бедности и повышения благосостояния населения является приоритетом  деятельности потребительской кооперации. Механизмы и формы деятельности кооперативных организаций в  решении данной проблемы разнообразны. Как один из институтов кооперативного уклада потребительская кооперация ориентируется, прежде всего, не на получение прибыли, а на удовлетворение нужд населения, инициативу создавших ее людей - пайщиков.

Действующее законодательство в области регулирования именно кредитно-накопительных кооперативов представлено двумя законами. Существует закон «О кредитных потребительских кооперативах граждан», благодаря которому существуют многие кооперативы. Основным его недостатком эксперты считают неспециализированность: закон посвящен кооперативам вообще, он никак не ориентирован на реалии, сложившиеся в сфере недвижимости.

Не менее важным на сегодня является закон «О жилищных накопительных кооперативах». Он призван  регулировать только деятельность накопительных жилищных кооперативов. В этом законе прописано большое количество ограничений и запретов, призванных защитить права граждан. В итоге он оказался настолько «тяжелым», что за прошедшие годы по нему было зарегистрировано лишь незначительное количество кооперативов.

В целом, схема работы накопительных кооперативов предполагает накопление денежных средств пайщиков для последующего приобретения жилой  недвижимости. В этом случае пайщик сначала накапливает в течение  определенного срока определенную сумму и лишь потом начинает подбирать себе будущую квартиру, исходя из срока и величины накоплений. В этом и кроется основная опасность кооперативов. Накапливаются лишь денежные средства. Никто не может с достаточной уверенностью спрогнозировать ни состояние рынка жилья в момент накопления достаточной суммы (упадут цены или вырастут), а также наличие или отсутствие конкретных приемлемых вариантов приобретения жилой площади для пайщика. Кроме того, не будем отрицать, что при накоплении денежных средств всегда существует вероятность их нецелевого использования (не на нужды других пайщиков), я уже не говорю о хищении.

Другим недостатком накопительной  системы является ее близость к ипотечной  пирамиде. В случае приобретения квартиры пайщик будет выплачивать проценты кооперативу за пользование денежными средствами. В свою очередь, эти средства должны быть ранее внесены новыми пайщиками, наличие или отсутствие которых никто не может спрогнозировать. Таким образом, не исключается ситуация, когда пайщик, накопив определенную сумму, не будет иметь возможности купить квартиру по независящим от него обстоятельствам. В то же время он будет лишен возможности получить накопленную сумму обратно, т.к. она уже будет вложена в квартиры пайщиков, вступивших в накопительный кооператив ранее. Опыт к этой области, к сожалению, уже давно существует.

 

Плюсы и минусы системы  ЖСК

 

  В настоящий кризисный период более всего могут и должны быть востребованы иные формы объединений граждан, желающих приобрести жилье. Это жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Режим их функционирования определен действующим Жилищным кодексом РФ. В ЖСК, как при долевом строительстве, возведение дома ведется на средства будущих владельцев жилья. Однако есть один немаловажный нюанс. Граждане, объединяющиеся в ЖСК, сами нанимают застройщика для выполнения определенного заказа и, следовательно, берут на себя часть ответственности за будущее возводимого дома. При инвестировании в долевое строительство, наоборот, главным действующим лицом является застройщик. Он решает все вопросы, оставляя инвесторам только одно право - дождаться получения новой квартиры.

Следовательно, главное  различие между этими двумя схемами  в том, что долевое строительство  ведется с целью получения  прибыли, а ЖСК граждане создают  исключительно для того, чтобы обеспечить свои семьи достойными квартирами. Поэтому та львиная доля увеличения стоимости жилья, которая делает его недоступным для многих слоев населения, в данном случае сведена к нулю [22, с.89].

Кроме того, положительным  моментом в деятельности ЖСК является то, что в процессе его создания (учреждения) и на первых этапах деятельности (получение земельного участка под застройку, разработка проектной документации, получение согласований) не требуется значительных финансовых ресурсов. Это приводит к тому, что первоначальный взнос в кооператив может составлять не более 5-10% стоимости пая. Кроме того, существует возможность самостоятельно (но с учетом требований Градостроительного кодекса РФ) определять прогнозные сроки строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Следовательно, у членов ЖСК появляется недоступная для других граждан, желающих приобрести жилье, возможность прогнозировать сроки оплаты стоимости пая и размеры платежей в счет оплаты стоимости пая. Все это позволяет безболезненно для бюджета гражданина, семьи принять участие в строительстве многоэтажного дома, в котором именно он будет проживать, и самостоятельно определять параметры такого строительства, существенные характеристики дома.

Однако и тут возникает  ряд проблем. Создание ЖСК должно происходить, на мой взгляд, тогда, когда уже известно местоположение, адрес земельного участка и примерные параметры предстоящего к строительству многоэтажного дома. Однако в этом случае, должна существовать некая инициативная группа, которая приобретет в собственность (аренду) этот земельный участок, произведет первичные согласования и иные значимые действия. Как видим, все вышеперечисленные действия и факторы сами по себе требуют определенных финансовых и организационных затрат. При этом надо помнить, что основными финансовыми затратами будет приобретение земельного участка.

В I полугодии 2007 года, отрасль строительство  стала одним из локомотивов экономического роста в России. В I полугодии в  России было введено 21.2 млн. кв. м жилья, что на 34.8% больше чем за аналогичный период прошлого года. В то время как в I полугодии 2006 года увеличение ввода в действие площадей жилых домов составило 9.8% [31, с. 35].

  В большинстве субъектов Российской Федерации объемы построенного жилья превысили уровень I полугодия 2006 года. Более чем в 2 раза объем введенного жилья увеличился в Магаданской области, Республике Калмыкия, Ульяновской области, Кировской области, Вологодской области, Нижегородской области, Республике Татарстан, Воронежской области, Алтайском крае, Республике Алтай.

  Как показал анализ, основным фактором, влияющим на объемы жилищного строительства, по прежнему является уровень экономического развития региона. Коэффициент корреляции между объемом жилищного строительства и объемом отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами по трем базовым видам экономической деятельности в регионах по итогам первого полугодия 2007 года составляет 0,78 (по итогам 2006 года 0.62). Еще одним подтверждением зависимости жилищного строительства от уровня экономического развития является довольно тесная статистическая связь между объема ввода жилых домов в регионе и объемом инвестиций в основной капитал. Коэффициент коррекции между данными показателями по регионам РФ по итогам первого полугодия 2007 года составил 0,72.

  Во II квартале 2007 года индекс цен всех типов квартир на первичном рынке жилья составил 103.9% к предыдущему кварталу (111.6% во втором квартале 2006 года и 110.7% в четвертом квартале 2006 года), а на вторичном рынке - 103.4% (109.7% и 110.7%). В 2006 году цены первичном рынке выросли на 47.7%, а на вторичном рынке - на 54.4%.

  Одним из основных факторов, определяющих ситуацию на рынке жилья, по-прежнему является уровень доходов населения. Проведенный анализ показал, наличие тесной линейной связи между уровнем цен на жилье и показателями, характеризующими уровень жизни населения. Коэффициент корреляции цен на жилье на первичном и вторичном рынке с объемом денежных населения по итогам второго квартала 2007 года 0.81 и 0.77 (по итогам I квартала 0.83 и 0.76 соответственно). Коэффициент корреляции цен на жилье с оборотом розничной торговли по итогам I квартала 2007 года составил 0.82 и 0.87, а по итогам второго квартала 0.83 и 0.87.

  Важнейшая роль в определении тенденций на жилищном рынке принадлежит ипотеке. Объем ипотечного рынка в России на 01.07.07, по данным Росстата, составил более 374 млрд. руб. Таким образом, за II квартал 2007 года объем ипотечной задолженности вырос на 29%.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2.ОЦЕНКА УПРАВЛЕНЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОГО КООПЕРАТИВА «АВТОКРАНОВЕЦ-1»

 

2.1 Историческая справка создания жилищного кооператива

 

Жилищно-строительный кооператив ЖСК - некоммерческая структура, организованная в целях обеспечения членов кооператива жилой площадью путем строительства многоквартирных жилых домов на собственные средства кооператива, а также для последующей эксплуатации и управления этими домами. Члены ЖСК за свой счет не только строят дома, но и впоследствии их реконструируют и содержат. Теоретически количество членов ЖСК может быть любым, но не менее пяти и не больше, чем количество помещений в строящемся доме.

ЖСК (ЖК) относятся к  потребительским кооперативам. Согласно ст. 116 ГК РФ потребительским кооперативом является добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства, осуществляемое путем объединения имущественных паевых взносов. Цель создания потребительского кооператива - удовлетворение материальных и иных потребностей участников. Потребительский кооператив не следует путать с производственным. Последний является коммерческой организацией, и его деятельность направлена на получение прибыли.

Правовое положение  потребительских кооперативов определяется Законом РФ от 19.06.92 № 3085-1 "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации". Данный Закон действует в части, не противоречащей Гражданскому кодексу РФ.

Жилищно-строительный кооператив «Автокрановец-1» существует более 40 лет. Он расположен в спальном районе г. Иваново в 5-ти этажном панельном доме, состоит из 80 квартир. В доме проживают 90 собственников квартир с членами семей. Из них примерно 60 %- старожилы или их наследники. Немногие квартиры сдаются в наем или аренду, в них проживает, как правило, молодежь, не сильно озабоченная вопросами содержания дома и поддержания в нем порядка.

Жилищно-строительный кооператив «Автокрановец-1» был создан в 1964 году на средства людей, работающих на предприятии Автокраны в г. Иваново  путем частичного внесения средств (пая) для строительства жилого дома. Балансовая стоимость дома составила 284207руб59копеек. Пайщиками внесено 126630 рублей.  Остальные деньги были выданы в виде ссуды государством. За 1966 год процент использования ссуды составил 495руб70 копеек. Остаток невыплаченных денег составил170524 рубля, из расчета за 15 лет (180месяцев) ежемесячная сумма выплат по всему дому составляла 947 рублей 37 копеек.  Возведенное здание передано на баланс ЖСК, при этом пайщики вселились в квартиры, продолжая вносить ежемесячные взносы. При этом, как и наниматели помещений по договорам социального найма, они вправе совершать лишь весьма ограниченный набор действий с жильем, да и то с ведома правления кооператива. Например, пускать в свой дом родственников, приехавших на несколько месяцев, они могут только предварительно уведомив правление, а сдавать квартиру в аренду - лишь заручившись его согласием. Полностью рассчитавшись с кооперативом, пайщик ЖСК оформляет право собственности на жилье.

В доме 4 подъезда, в каждом подъезде по 20 квартир: 1,2,3 комнатные, общей площадью 30,3, 44,9, 56,8 кв.м,  соответственно.  На общем собрании членов кооператива от 15.06.1964 года был принят Устав. Данный устав был зарегистрирован в отделе коммунального хозяйства Фрунзенского района г. Иваново 17. 06 1964г. (Приложение А).  На каждого члена кооператива была заведена учетная карточка, где указывалось погашение ссуды. Заселение дома было в 3 квартале 1966 года, а полностью пай был выплачен всеми членами кооператива в мае 1981 года, т.е. в течении 15 лет все члены кооператива ежемесячно вносили оплату в размере своей ссуды. Данный показатель находился в следующих пределах: 97р56к за однокомнатную квартиру, 137р88к за двухкомнатную квартиру и 181р92 коп за трехкомнатную квартиру в год. ЖСК «Автокрановец-1» в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц» внесен в Единый  государственный реестр юридических лиц, о чем свидетельствует выданное свидетельство (Приложение Б). ЖСК «Автокрановец-1» стоит на учете в налоговом органе, о чем также свидетельствует выданное свидетельство (Приложение В).

В таблице 1 приведены  технико-экономические показатели жилого многоквартирного дома ЖСК «Автокрановц-1», расположенного по адресу г. Иваново, проспект Текстильщиков дом 56.

 

Таблица 1–Перечень технико-экономических  показателей дома

№	Наименование показателей	Ед. измерения
1	Число квартир	80
2	Строительный объем, м3	17325
3	Общая площадь, м2	4250
4	Жилая площадь, м2	3259,6
5	Отношение жилой площади  к нежилой, К1	0,77
6	Общая стоимость строительства (на 1965г)	28420,59руб
7	Стоимость 1м2 жилой площади, руб	223430
8	Средняя стоимость одной  квартиры, руб	1250000
10	Продолжительность строительства	2 года