Оценка управленческой деятельности жилищно-строительного кооператива «Автокрановец-1»

 

Продолжение таблицы 5

7	ФГУП «Почта России»	Оказание услуг по приему платежей объектами почтовой связи	Каждый календарный  год
8	Специализированное автохозяйство г. Иваново	Вывоз мусора и твердых  бытовых отходов	Каждый календарный  год
9	ОАО «Ивановооблгаз»	Техническое обслуживание внутридомового газового оборудования, относящегося к общему имуществу  многоквартирного дома, а также бытового газового оборудования в жилых помещениях	Каждый календарный  год
10	Ивановское областное  отделение Общероссийской общественной организации ВДПО	Выполнение работ по периодической проверке газоходов  и вентканалов в газифицированных помещениях	Каждый календарный  год

 

 Существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ЖСК (рис. 2):

1) Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ЖСК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ЖСК, в договоре управления.

2) Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ЖСК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ЖСК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ЖСК).

 

 

Рисунок 2– Схема заключения договоров на жилищно-коммунальные услуги ЖСК от имени всех собственников помещений в доме

 

В случае рассматриваемого кооператива схема договорных отношений  построена по первому принципу.

В том, что правление  ЖСК осуществляет свою деятельность спустя много лет после постройки  жилого дома, нет ничего странного. Правление ЖСК – орган управления ЖСК, который может функционировать до тех пор, пока ЖСК не будет ликвидировано как юридическое лицо в установленном законом порядке. Часть 3 ст. 161 ЖК РФ устанавливает, что способ управления многоквартирным домом можно изменить в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Как уже было сказано, в силу ч.1 ст. 110 ЖК РФ, ЖСК – добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Таким образом, законодатель определяет две основные цели деятельности ЖСК. В нашей ситуации, первая цель достигнута – дом построен, вторая цель (управление жилыми и нежилыми помещениями) все еще находится в стадии реализации.

Другими словами, ЖСК, осуществляющий деятельность в доме, имеет своей целью управление общим имуществом многоквартирного дома. Однако ч. 2 ст. 162 ЖК РФ предусматривает возможность заключения органами управления ЖСК договора управления многоквартирным домом с иной организацией. При этом согласно ч. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. В данном кооперативе управление осуществляет сам кооператив, правление, которое делегирует председателя защищать их интересы и заключать договора от его имени.

 

2.4 Система начисления квартирной платы

собственникам жилых  помещений

 

Квартирная плата представляет собой суммарную сумму платежей за каждый вид коммунальной услуги, статьи содержания и ремонт жилья, земельный налог, а также целевые взносы на непредвиденные обстоятельства.  В таблице 3 представлена стоимость коммунальных услуг в 2008-2010г.г. Стоимость услуг показана в расчете на 1кв.м общей площади. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Такой расчет обусловлен Жилищным Кодексом Российской Федерации от 1 ноября 2008 года. Переход расчета коммунальных услуг с квадратного метра необходим для начисления льгот различным льготным категориям граждан, проживающих в доме: ветераны труда, ветераны войны, репрессированные, инвалиды. На общем собрании членов кооператива принимается смета расходов и по содержанию многоквартирного дома (бюджет ЖСК), решается вопрос  об оформлении договоров на предоставление различных видов услуг.

Виды коммунальных услуг, предоставляемых ЖСК «Автокрановец-1» в 2008-2011 годах, а также их тарифная стоимость показаны в таблице 6.

 

Таблица 6– Виды коммунальных услуг в ЖСК «Автокрановец-1» и их тарифная стоимость в 2008-2011г.г.

Коммунальные услуги	Стоимость в текущем  году
	2008	2009	2010	2011
1. Отопление руб./ кв.м.	15,89	19,29	21,88	24,84
2.Холодная вода руб./куб.м	13,89	15,05	17,73	21,74
3.Средний коэффициент  общедомового счетчика на воду	1,21	1,19	1,25	-
4. Электроэнергия руб. /кВт	2,01	2,21	2,43	2,67
5.Пользование природным  газом, руб/ чел.	87,20	99,0	114,40	135,0
5. Вывоз отходов, руб/чел.	24,30	29,24	32,03	35,52

 

Как видно из данных, в  течение трех лет коммунальные услуги имели тенденцию к увеличению, в соответствии и увеличивался общий  квартирный счет. Собственники жилья  ежемесячно получают счет-квитанцию (Приложение Д) с указанием общей суммы счета за прошедший месяц с расшифровкой содержания платежной суммы. Жилищно-строительный кооператив осуществляет учет жилого фонда, а также заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями сферы ЖКХ [8]. Активом кооператива было принято решение об автоматизации предприятия коммунального учета на базе программы 1С:Бухгалтерия.7. Данный продукт является отраслевым программным решением и обеспечивает решение следующих задач:

— ведение подробного учета сведений о жильцах;

— полноценный паспортный учет (регистрация, снятие с учета, изменение  фамилии, замена документа, удостоверяющего  личность);

— учет характеристик  жилых помещений;

— работа с лицевыми счетами;

— проведение расчетов и  начислений по услугам и сборам;

 — расчет и учет  всех имеющихся у жильцов льгот; 

— учет субсидий, расчет и учет бюджетных дотаций.

— учет материалов;

— учет операций с денежными  средствами;

— учет основных средств  и нематериальных активов;

— начисление заработной платы;

— применение любых налоговых  режимов (УСН, ЕНВД, обычная система  налогообложения, ИП) и переход с  одного налогового режима на другой в  рабочей базе за несколько минут.

В таблице 7 рассчитана динамика изменений тарифов на коммунальные услуги в течении четырех лет.

 

Таблица 7– Динамика изменений тарифов на коммунальные услуги с 2009 по 2011 г.г.

Коммунальные услуги	Темп прироста стоимости  коммунальных услуг, %
	2009/2008	2010/2009	2011/2010
1. Отопление руб./ кв.м.	21,41	13,42	13,52

 

Продолжение таблицы 7

2.Холодная вода руб./куб.м	8,35	7,71	22,6
3 Электроэнергия руб. /кВт	9,95	9,95	9,87
4.Пользование природным газом руб/ чел.	13,51	15,55	18,06
5. Вывоз отходов руб/чел.	20,32	9,51	10,89

 

Рассчитанные показатели имеют положительную динамику ежегодного увеличения городских тарифов на коммунальные услуги, что, в свою очередь, сказывается на увеличении общей стоимости оплаты за жилое помещение. На рисунке 3 представлена динамика изменения тарифов на коммунальные услуги за последние 4 года.

Рисунок 3– Изменение темпов прироста тарифов на коммунальные услуги в период с 2008 по 2011 г.г.в  г.Иваново

 

В среднем по стране предельный индекс изменения платежей граждан за услуги ЖКХ в 2011 году составит 13- 14%, ни в  одном регионе платежи для граждан не должны увеличиться более чем на 15%, так было сказано заместителем Минрегиона В. Басаргиным в ходе проведенной президентом РФ Дмитрием Медведевым видеоконференции по выполнению поручений главы государства. Однако, как показывают наши расчеты, стоимость холодной воды и пользование природным газом возросло на 22,6 и 18,06 %, соответственно, что не соответствует прогнозам и обещаниям правительства. На совещании в июне 2010 года президент РФ поручил руководителям регионов принять меры, чтобы исключить случаи необоснованного роста платежей граждан за услуги ЖКХ. Медведев поручил также высшим должностным лицам субъектов РФ организовать разъяснительную работу с населением по вопросам формирования цен на жилищно-коммунальные услуги. Сроком исполнения поручения был обозначен декабрь 2010 года.

Сегодня ЖКХ представляет собой технически сложное хозяйство, которое требует новых разработок и технологий с тем, чтобы обслуживающие структуры «не только нагружали жителей объемами услуг, но и сокращали стоимость этих услуг». Не секрет, что обслуживание потребителей — одно из наиболее слабых мест в деятельности предприятий ЖКХ. Многие потребители на себе ощутили увеличение тарифов ЖКХ и причина негодования не столько в увеличении цен, сколько в том, что при росте тарифов не наблюдается видимого улучшения качества обслуживания.

Попробуем сравнить стоимость  оплаты за жилое помещение, начисляемое  в ЖСК «Автокрановец-1» и МУПЖХ №1 г. Иваново на основании имеющихся квитанций об оплате (Приложение Д).

В таблице 8 представлена стоимость коммунальных услуг и стоимость содержания и ремонта жилья. Для чистоты сравнения были выбраны примерно одинаковые  двухкомнатные квартиры, площадью 45,1 и 47,6 кв.м. с количеством зарегистрированных жителей 3 человека. Таким образом, начисление за жилое помещение за основные виды коммунальных платежей выше у МУПЖХ №1 чем у ЖСК, кроме того, такой платеж как ВДГО

( Всероссийское добровольное  газовое общество) у ЖСК заложен  в статью «Содержание и ремонт  жилья», а у МУПЖХ выделен отдельной статьей платежа. Стоимость всех коммунальных платежей одинакова как для ЖСК, так и для МУПЖХ, отличие состоит только в части статьи «Содержание и ремонт жилья». И это справедливо, поскольку У ЖСК работающий аппарат небольшой (4 человека), а в МУПЖХ аппарат работников гораздо шире, поэтому и основная часть статьи «Содержание и ремонт жилья» отведена под фонд заработной платы.

 

Таблица 8 – Стоимость оплаты за жилое помещение, начисляемая ЖСК «Автокрановец-1» и МУПЖХ №1 г. Иваново за март 2009г (за 1 кв.м. общей площади)

№п/п	Вид платежа	Начисления за платеж ЖСК  «Автокрановец-1» 45,1 кв.м		Начисления за платеж МУПЖХ №1 г. Иваново 45,1 кв.м
		Ставка За 1 кв.м (чел)	Начислено	Ставка За 1 кв.м	Начислено
1	Отопление	19,29	869,98	19,29	869,98
2	ВДГО	-	-	0,14	5,49
3	Вывоз ТБО	29,24 с чел	87,72	1,49	69,68
4	Пользование природным  газом, руб/ чел.	99,0	297,0	99,0	297,0
5	Содержание и ремонт жилья, в том числе  кап.ремонт	9,40	423,40	10,05	453,26
		3,0	135,3	0,73	32,92
ИТОГО			1678,1		1695,41