Оценка управленческой деятельности жилищно-строительного кооператива «Автокрановец-1»

Правление изучает правовые акты, касающиеся ЖСК и управления многоквартирными домами, наиболее важные и полезные из них находят применение в практической работе правления, выписывает журнал «Управление многоквартирным домом», отслеживаются газетные публикации на тему ЖСК, члены правления принимают участие в различных семинарах и совещаниях.

В доме создана благоприятная атмосфера среди жильцов дома, правление  выбирает политику избавления от существовавшей казенщины и безразличия.

Правление постоянно поздравляет всех жильцов с праздниками.

Эти правила и мероприятия  необходимы для выстраивания деятельности кооператива, как организации, объединяющей ее членов, создания демократических отношений в кооперативе. Для управления необходимы профессиональные кадры и финансовые средства.

Председатель правления  большую часть своего времени  вынужден тратить на выстраивание отношений с так называемыми третьими лицами. Он занимается и заключением договоров на обслуживание, поставку ресурсов, распоряжается финансами; контактирует с разными властными структурами для решения тех или иных проблем, касающихся ЖСК. Он же отвечает перед членами ЖСК за работу наемных работников (слесаря, бухгалтера, дворника), а также за техническое состояние дома,   систему пожарной безопасности и т.д.

Жилищно-строительные кооперативы представляют собой негосударственные некоммерческие организации, создаваемые для управления и обеспечения эксплуатации общего имущества многоквартирного дома [31, с.78].

Деятельность некоммерческих организаций (НКО) регулируется Гражданским  кодексом РФ и Федеральным законом  от 12.01.96 № 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (далее - Закон № 7-ФЗ).

Так, в соответствии со ст. 2 Закона № 7-ФЗ некоммерческой является организация, не имеющая в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяющая полученную прибыль между участниками. Это  основные отличия НКО. Данные организации могут создаваться для достижения социальных, благотворительных, культурных, научных, управленческих и иных целей (их перечень является открытым). Главное, чтобы все они были направлены на достижение общественных благ.

ЖСК относится к тем налогоплательщикам, которые отвечают условиям применения режима УСН согласно гл. 26.2 НК РФ. При этом организации не обязаны вести бухгалтерский учет, то есть для исчисления налогов они учитывают только доходы и расходы в порядке, предусмотренном гл. 26.2 НК РФ.

В статье 3 Закона № 7-ФЗ указано, что НКО должна иметь самостоятельный баланс или смету. Требования к составлению сметы доходов и расходов законодательно не определены. Некоммерческие организации могут самостоятельно определять статьи доходов и расходов и планировать их размер в соответствии с имеющимися источниками и направлениями своей деятельности. Смета (финансовый план) утверждается общим собранием ЖСК и служит основой для финансирования их деятельности в течение календарного года. Расходы, возникающие в рамках уставной деятельности, должны учитываться по статьям сметы [7, с.55]. Перечень этих статей НКО определяет самостоятельно, а направления использования целевых поступлений согласовывает с членами ЖСК. В части расходов необходимо запланировать и определить:

1. количество работников необходимо ЖСК для выполнения этих заданий, очертить их обязанности, обосновать размер фонда заработной платы, который должен соответствовать разумному рыночному уровню;
2. объемы административно-управленческих расходов (транспорт и коммуникации, делопроизводство, юридические услуги, повышение квалификации, специальная литература и т. д.);
3. объемы других эксплуатационных расходов по обслуживанию технических систем и содержанию в порядке внутренних помещений и прилегающей территории, которые не относятся к статье фонда оплаты труда (материалы, услуги фирм), мелкий ремонт;
4. приблизительную рыночную стоимость запланированных работ по ремонту и реконструкции дома;
5. резервы для проведения аварийных работ;
6. размер налогов (земельный налог);
7. затраты на страхование.

Здесь же необходимо представить  методику распределения расходов между  членами  ЖСК в соответствии с уставом (по размеру идеальной части, по площади квартиры, по кубатуре, по счетчикам, по количеству жителей (зарегистрированных или проживающих) и др.). Все работы, а также содержание штатных сотрудников кооператива (4 человека) осуществлялись только за счет средств ЖСК, получаемых от сбора на содержание и ремонт жилья.

В части доходов необходимо определить запланированный размер поступлений денежных средств от совладельцев квартир за обслуживание и коммунальные услуги, поступления для формирования специальных фондов, доходы от финансовой деятельности, от аренды общего имущества дома (например, вспомогательных помещений), а также дотации и субсидии. План хозяйственной деятельности оформляется в виде распланированного по месяцам финансового прогноза на хозяйственный год [27, с. 7].

В таблице 3 представлена смета кооператива на 2008-10 года. Расчет произведен с общей площади дома 3529,3 кв.м.

Таблица 3– Смета ЖСК «Автокрановец-1» на 2008-2010 г.г. руб/ кв.м (сборы за месяц)

Как видно из данных  таблицы 3 , стоимость коммунальных услуг растет с каждым годом, в связи с этим растет и такая статья расхода как «содержание и ремонт жилья». Так, в 2008 году на содержание и ремонт жилья было запланировано 1,01 руб/кв.м., а в 2009 эта цифра составила 9руб 40копеек из них 3 руб/кв.м. запланировано на ремонт канализационных труб в квартирах жильцов и в подвале дома. В этом же году было собрано 127000 рублей, из них было потрачено по целевому назначению 51000 руб.  Однако, в октябре 2009 году была устранена авария водопроводных труб на сумму 90000 рублей. Эти деньги собирали с людей по 300 рублей с квартиры в течении 3-х месяцев. В результате было собрано 72000 рублей. К 2010 году ремонт труб закончен  не был. В 2010 году он продолжался, однако новые тарифы на ремонт  не были заложены. В 2010 году содержание и ремонт жилья было 10 руб/ кв.м. против 9,40 в 2009 году.  Поскольку каждый год происходит повышение тарифов, а в результате происходит и повышение тарифов на обслуживание банковских счетов и банковские сборы, то на статью «содержание и ремонт жилья» осталось 1,08 руб/кв.м. В 2011 году по решению общего собрания на статью «Содержание и ремонт жилья» определено 14 руб/кв.м. Данная цифра определена из-за необходимости установки общедомового узла учета тепла. Предположительная стоимость данного прибора составляет 130000 рублей. В расчете на 1кв.м составляет 3 рубля в месяц. Прибавляем полученную сумму к сумме прошлого года и, учитывая повышение тарифов, данная статья расходов составила 14 руб/кв.м.

ЖСК представляют квартальную  бухгалтерскую отчетность, если не осуществляют предпринимательской  деятельности и не имеют доходов  от реализации товаров, работ или  услуг (кроме реализации выбывшего  имущества). Таким образом, только раз в год они должны составить следующую бухгалтерскую отчетность:

«Бухгалтерский баланс» (Приложение Д).

«Отчет о прибылях и убытках» (Приложение Е).

«Отчет о целевом  использовании полученных средств» (Приложение Ж).

В бухгалтерской отчетности в соответствии с приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н расходы за счет средств целевого финансирования сначала отражаются на счете 20 "Основное производство" или счете 26 "Общехозяйственные расходы", а затем списываются в дебет счета 86 "Целевое финансирование" (Приложение Е).

Необходимо обратить внимание на то, что счета 20 и 26 предназначены  для обобщения информации о расходах по обычным видам деятельности.

Приблизительный состав статей годовой сметы ЖСК «Автокрановец-1» на 2011 год по аналогии с другими годами представлен в таблице 4.

Таблица 4–Приблизительная смета на 2011 год, руб/кв.м (сборы за месяц)

Уставная деятельность ЖСК не связана с приростом имущества, в этих условиях увеличение активов искажает реальное состояние дел.

Таким образом, счет для  отражения расходов по уставной деятельности НКО не может быть активным. На этом счете расходы по уставной деятельности должны отражаться не в виде увеличения активов, а путем дебетования источника [23, с.50].

Каждая статья сметы  расходов - это, в сущности, аналитический счет. Объединяет эти аналитические счета их принадлежность смете. Расходы, непосредственно связанные с ведением уставной деятельности, могут отражаться двумя способами: на счете 29, субсчет "Расходы по уставной деятельности" с последующим отнесением на счет 86 и непосредственно на счете 86 "Целевое финансирование".

Порядок учета расходов по уставной деятельности необходимо отразить в учетной политике НКО. Данное положение было официально закреплено в Рекомендациях по организации  финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья, утв. приказом Госстроя России от 14.07.97 № 17-45 и одобренных письмом Минфина России от 14.04.97 № 16-00-16-74. Этот документ рекомендовал отражать коммунальные платежи жильцов на субсчете "Целевые сборы за коммунальные услуги" счета "Целевые финансирование и поступления".

С вводом в действие гл. 25 НК РФ "Налог на прибыль организаций" стали появляться утверждения о  том, что коммунальные платежи надо рассматривать как объект обложения  налогом на прибыль, так как в  п. 2 ст. 251 НК РФ содержится исчерпывающий перечень целевых поступлений, которые не учитываются при определении налоговой базы, а применительно к ЖСК и ТСЖ поименованы только поступления из бюджета, вступительные, членские взносы, паевые вклады и целевые поступления на содержание НКО и ведение ими уставной деятельности. Следовательно, теперь во всех документах ЖСК и ТСЖ коммунальные (транзитные) платежи необходимо именовать целевыми взносами, тогда их можно будет отнести к целевым поступлениям и отразить с использованием бухгалтерского счета 86 "Целевое финансирование".

Можно ли считать коммунальные платежи, поступающие на расчетный  счет ЖСК и ТСЖ, доходом этих организаций? Прежде всего, нужно сразу исключить всякую связь коммунальных платежей с выручкой от продаж. ЖСК или ТСЖ, осуществляющие только уставную деятельность, никому ничего не продают. Услуги тем и отличаются от товаров и результатов работ, что они производятся, реализуются и потребляются одновременно (например, п. 5 ст. 38 НК РФ). Это означает, что услуга всегда оказывается непосредственно потребителю, перепродать ее невозможно. Жильцы непосредственно потребляют все услуги, оказываемые им организациями - поставщиками услуг. ЖСК и ТСЖ лишь оплачивают эти услуги из средств, поступающих на расчетный счет в виде коммунальных платежей. Причем все эти средства должны быть либо полностью использованы по назначению, либо по решению общего собрания ЖСК и ТСЖ направлены на пополнение резерва расходов по смете.

В соответствии со ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме. Это значит, что доходом можно считать любое поступление, если только оно не сопровождается равноценным приростом обязательств, ибо в этом случае экономической выгоды от такого поступления не происходит. Примерами подобных поступлений служат получаемые авансы, кредиты, займы, которые никогда не считались и не могут считаться доходом. Поступающие от жильцов на расчетный счет ЖСК средства в уплату поставщикам услуг ничем не отличаются от поступления заемных средств, так как образуют у ЖСК обязательство перед жильцами по оплате оказанных им услуг точно в той сумме, какая поступила на расчетный счет.