Оценка управленческой деятельности жилищно-строительного кооператива «Автокрановец-1»

Проведение государством активной жилищной политики позволило  впервые за последние годы остановить спад в строительстве жилья. В 2006 г. ввод жилья за счет всех источников финансирования составил 2566 тыс. кв. м общей площади и превысил уровень предыдущего года на 32%. Начался процесс формирования новых механизмов обеспечения населения жильем. Так, в 2007 г. было введено в эксплуатацию 3,3 млн. м. кв. (в 2 раза больше 1995 г.). В 2008 году, по предварительным данным, построено 3,7 млн. м. кв., а на 2009 г. запланировано уже 4,4 млн. м. кв. Однако выйти на эти показатели будет очень тяжело - не столько из-за недостатка производственных мощностей (хотя и это имеет место), сколько из-за проблем с финансированием.

Довольно существенно  снизилась доля предприятий, строящих жилье за собственные средства. В 2006 г. их удельный вес в общем объеме внебюджетного финансирования жилья составлял около 30%, в 2008 г. - менее 20% (объем внебюджетного финансирования в 1996г. составил 94,4%, в 1997 г. - 88,9%, по плану в 2008 г. - 92,6% от общего объема вводимого жилья). Что касается средств граждан, то их доля, на первый взгляд, заметно возросла в последнее время (2006 г. - 61%, 2007 г. - 60,14%, 2008 г. - 74%). Однако около половины этих средств приходится на льготные кредиты и субсидии, удельный вес которых с каждым годом увеличивается [8].

Важнейшим показателем  качества проживания населения является обеспеченность населения жильем, которая составила в 2008г. 19,5 м. кв. общей площади на человека, причем в городах и сельской местности этот показатель составил соответственно 17,5 и 24,1 м. кв. По данным выборочного обследования, в 2005 г. 9,5% семей не имели отдельной квартиры или дома. На начало 2006 г. официально были признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий 623 тыс. семей (29% их общего количества), причем 16% из них состояли на учете 10 и более лет. Это семьи, которые не имеют минимальной санитарной нормы обеспеченности жильем – проживающие в общежитиях, коммунальных квартирах, а также сложные семьи, связанные родственными узами, хотя и живущие в отдельной квартире, но раздельно ведущие домашнее хозяйство. На начало 2008 г. – 609,4 тыс. семей и одиночек (17%) [26, с.56].

Однако показатель средней  обеспеченности жильем еще не дает полного представления о ней. Анализ свидетельствует о значительном расслоении между отдельными группами населения при сравнительно благополучных показателях средней обеспеченности. Ход реализации Национальной жилищной программы показывает ее отставание по многим позициям. Острота жилищной проблемы по-прежнему связана с недостатком жилья, недостаточным финансированием жилищного строительства и несопоставимостью рыночной цены жилья и уровня доходов большинства населения.

По расчетам, в жилищном фонде городов одно и двухкомнатные  квартиры составляют 59% , в среднем  на одну комнату в них приходится 1,3 чел.; средний размер квартиры – 53 м. кв. общей площади. Уровень обустройства жилья различными видами инженерного оборудования существенно различается в городах и сельской местности. Удельный вес жилой площади городского, общественного жилого фонда и фонда ЖСК, оборудованной водопроводом составляет 96%, канализацией - 95%, центральным отоплением - 95%, горячим водоснабжением – 90%. В сельской местности в таком жилищном фонде 34% квартир не имеет центрального водоснабжения, 43% - канализации, в 66% квартир отсутствует горячее водоснабжение. В частных домах, в городах и на селе, эти показатели еще значительно ниже.

В настоящее время  население оплачивает примерно 40-50% затрат на предоставляемые услуги жилищно-коммунального  хозяйства (ЖКХ) и содержание жилищного  фонда, остальная часть дотируется государством. Семьям с низким уровнем дохода предусматривается выделение безвозмездных субсидий. Но даже при таких ставках тарифов по оплате услуг ЖКХ задолженность по квартплате в настоящее время составляет примерно 30% от общего объема начислений. Дальнейшее же повышение тарифов на услуги ЖКХ представляется проблематичным. Темпы и сроки перевода отрасли на самоокупаемость должны согласовываться с состоянием экономической ситуации в стране в целом и увязываться с уровнем доходов населения[22, с.23].

Развитие жилищно-коммунального хозяйства должно осуществляться с учетом рациональных норм потребления его услуг населением и нужд хозяйственной деятельности, исходя из состояния и перспектив развития населенных пунктов, а также необходимости создания в них надлежащей социально-экономической инфраструктуры. При выборе вариантов технологических схем функционирования жилищно-коммунального хозяйства эти параметры должны выступать как ограничения: критерием оценки и выбора при этом должны служить их экономичность, экологическая безопасность и надежность эксплуатации. При этом должно обеспечиваться сопряженное, внутренне сбалансированное функционирование триады: природа – население – хозяйство.    

 В настоящее время  ряд программ предусматривает  улучшение жилищных условий россиян с участием государства. На горизонте ЖСК нового типа: строящееся жилье для платежеспособных очередников с использованием льготного ипотечного кредитования, ссуд, частично погашаемых за счет госдотаций и пр. Также активно функционируют ЖНК - жилищно-накопительные кооперативы. В них граждане могут после внесения части стоимости приобретаемого жилья в течение накопительного периода (то есть, тоже постояв в своеобразной очереди) въехать в квартиру, оформленную в собственность ЖНК, и выплачивать остаток средств в течение оговоренного количества лет. По окончании выплаты права собственности будут переоформлены на их имя [3, с.51].

1.3 Отраслевые тенденции

Разразившийся мировой  финансово-экономический кризис заставляет государственные власти и законодательные органы многих стран задумываться о правильности форм и методов экономической политики, проводимой в последнее время. Сейчас подвергаются резкой критике и источники создания экономического роста во многих отраслях. Но главным образом анализируются причины краха рынка недвижимости, в первую очередь жилой.

До сих пор в нашей  стране сохраняется большое количество (около 3 млн.) очередников, нуждающихся в улучшении жилищных условий. При наличии такого огромного неудовлетворенного спроса со стороны населения в нашей стране значение развития рынка жилой недвижимости для максимально быстрого обеспечения граждан жильем нельзя переоценить. В этой связи необходимо проанализировать системообразующие факторы этого рынка, прежде всего рассмотреть проблемы финансирования жилищного строительства и создания платежеспособного спроса на жилье.

В мировой экономической  практике сложились две основных формы финансирования для приобретения жилой недвижимости - американская и европейская. Американская модель ставит во главу угла ипотечное кредитование. За счет стандартной методики оценки заемщиков и сложно структурированной системы распределения рисков эта модель приобрела популярность на американском рынке. Следует подчеркнуть, что эта система, приемлемая для банков - кредиторов все же не учитывала главного риска - риска оценки заемщика и снижения цен на недвижимое имущество. Недостоверная во многих случаях оценка заемщиков, направленная, в первую очередь, только на увеличение объемов ипотечного кредитования, привела к лавинообразному росту банкротств. Череда банкротств заемщиков - физических лиц привела в свою очередь к взысканию и реализации жилой недвижимости как залога. Массированная реализация залога привела к снижению цен на недвижимость, а это, в свою очередь, как бумерангом ударило по тем заемщикам, которые уже выплачивали кредиты, выданные им, исходя из прежних завышенных цен на недвижимость. Этот клубок проблем показал порочность американской модели финансирования платежеспособного спроса. Здесь на первое место были в который раз поставлены интересы американского финансового сообщества, стремившегося расширить рынок кредитования. Привлекая потребителей возможностью «практически завтра» въехать в собственную квартиру, кредиторы фактически завлекали заемщиков в некий «финансовый мешок», выход из которого был только один - банкротство.

В противоположность  американской модели, соответствующей  обществу «мгновенного потребления», европейская модель, более соответствующая  понятию «общества разумного  накопления и потребления», восприняла идею создания системы кооперативов. Эти организации в разных государствах имеют разное название (кооперативы, жилищные кооперативы, строительно-сберегательные кассы) и могут иметь различия в режиме функционирования и правового регулирования. Но их сближает одно. Согласно этой модели человек приобретает квартиру не сразу, но на свои деньги. У граждан появляется возможность заранее прогнозировать срок приобретения жилой площади, а в ряде случаев и местоположение и стоимость [26, с. 56].

В последние годы, начиная со вступления в действие федеральных законов о кредитных потребительских кооперативах граждан (2001 г.) и жилищных накопительных кооперативах (2004 г.), началось постепенное восстановление кооперативного движения в России. Однако данный процесс затрудняется и тормозится элементарным отсутствием информации у населения о сущности деятельности данных организаций на рынке. Это связано как с недостатком популяризации кооперативной системы государственными органами, так и с отсутствием должного финансового обеспечения PR и рекламы самими кооперативами. Хотел бы сразу пояснить, что в данном случае речь пойдет сначала о кредитной кооперации, т.е. об организациях, накапливающих средства граждан с целью последующего приобретения ими жилья.

Развитие кооперации вообще способно внести весомый вклад в решение жилищного вопроса. Ситуация с жильем всегда была актуальной и чрезвычайно трудной. Объем жилищного фонда в стране по состоянию на 2007 г. составлял чуть более 3 млрд м², при общей потребности в жилье 5,3 млрд м². Средняя обеспеченность населения жилой площадью - 21,1 м2 на человека, что в 2 раза ниже, чем в среднем по Европе. Например, в Германии этот показатель составляет 35 м², в Швеции - 40 м², в США - 70 м². Для решения жилищной проблемы в настоящее время понадобится более 1,5 млрд. м² жилья. Однако в условиях финансового кризиса эта задача практически невыполнима.

Несмотря на некоторый  объем государственного финансирования семей, остро нуждающихся в улучшении  жилищных условий, с каждым годом отмечается прирост индекса ввода жилья населением за счет собственных средств. В то же время до кризиса ориентация на ипотечное кредитование (сделки с использованием ипотеки по всей стране, по некоторым оценкам, составляли не более 10-15% от общего количества сделок с жилой недвижимостью) не позволила резко увеличить доступность жилья.

Ипотека - приоритет государственной  политики

Недавно в Государственной  Думе ФС РФ перед депутатами выступил Министр регионального развития РФ В.Ф.Басаргин с информацией о ходе реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Он сообщил, что его ведомством определены в этой области приоритеты и механизмы их реализации. Пока главной задачей, по словам министра, остается «поддержка системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и развития инфраструктуры рынка ипотечных ценных бумаг. Эта поддержка осуществляется путем увеличения уставного капитала Агентства по ипотечному жилищному кредитованию». Цифры тут весьма серьезные. Только за 2006-2008 гг. объем взносов в уставной капитал Агентства составил 14,2 млрд. руб., госгарантии - 58 млрд. руб. За эти годы практически во всех субъектах РФ были созданы региональные операторы Агентства ипотечного жилищного кредитования. В результате годовой объем ипотечных кредитов за 3 года увеличился более чем в 11 раз и в 2008 г. достиг 630 млрд. руб.

Правительство определило и второй приоритет. Им оказалась  государственная поддержка молодых  семей в приобретении квартир  или строительства индивидуального жилья на собственные средства или с помощью ипотечных кредитов. Только за период с 2006 по 2008 г. из федерального бюджета на решение этой проблемы было выделено до 10 млрд руб. Здесь отработан и задействован механизм софинансирования из федерального и региональных бюджетов, а также использованы собственные и заемные средства молодых семей.

В 2006-2008 гг. федеральной  целевой программой "Жилище" было предусмотрено много мероприятий  по модернизации объектов коммунальной инфраструктуры и переселению граждан из ветхого жилья. Только на эти цели, как нам было доложено министром, Правительством РФ в 2006 г. было выделено 18,6 млрд руб., в 2008 г. - 3,6 млрд руб., т.е. финансирование увеличилось более, чем в 2 раза.

Государство приложило  определенные усилия и для выполнения своих обязательств перед определенными категориями граждан, которым в законодательном порядке необходимо было оказать жилищную поддержку. В рамках федеральной целевой программы «Жилище» были использованы механизмы государственных и жилищных сертификатов на общую сумму более 73 млрд руб. Таким образом государство обеспечило жильем 63 тыс. семей, что составляет 14,5% от общего количества на начало 2006 г. Как видим, проблема решается, но крайне медленно. Это происходит, на мой взгляд, по ряду причин.

Первая и главная  из них - государство перестало строить  социальное жилье. На деле сегодня преобладают  коммерческие строительные компании, которым выгодно строить элитное  коммерческое жилье. Только осенью прошлого года стоимость 1 м² жилья в Москве превышала цифру от 6 до 7 тыс. долл. В современных условиях это недоступно практически 95% населения, которые мечтают о жилье или пытаются улучшить свои жилищные условия. Какой тут выход? Надо привлечь внимание как федеральной власти, так и граждан к забытой форме - строительству ЖСК.

К началу 2009 г. Россия стоит  перед необходимостью формировать  самостоятельный, отдельный от государства  механизм привлечения денежных средств  рынка. Кооперативные организации  выступают альтернативной системе  жилищного кредитования. На данный момент ипотека практически недоступна, а в связи с удешевлением жилья и экономически неэффективна для заемщиков. Кроме того, для ее получения необходимо пройти процедуру рассмотрения заявки на кредит, в которой многим отказывают в России по тем или иным причинам. Кооперативная система в этом аспекте является более доступной, т.к. позволяет участвовать каждому желающему. Однако необходимо учитывать, что как ипотечное кредитование банков, так и кооперативная система рассчитаны на определенный уровень доходов клиентов, желающих улучшить свои жилищные условия. Мы знаем, что при использовании той или другой системы кредитования гражданину необходимо накопить или иметь на руках определенную сумму - минимальный процент от стоимости будущего жилья, т.е. вкладывать собственные сбережения.