Организация коммерческой деятельности на рынке недвижимости

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

 

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

 

Факультет коммерции  и маркетинга

Кафедра коммерции  и логистики

«ДОПУСТИТЬ  К ЗАЩИТЕ»

Зав. кафедрой – д-р экон. наук,

проф. В.В. Щербаков

__________________________

«____»  ______________ 2013 г.

 

 

 

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

студента 5 курса  567 группы

 

Ворониной Дарьи Александровны

 

на тему «Организация коммерческой деятельности

на рынке недвижимости»

 

 

Специальность: коммерция

 

Научный руководитель: к.э.н, профессор Кролли Олег Аркадьевич

 

 

 

 

 

 

 

Санкт-Петербург

2013г.

Оглавление

 

Введение 3

Глава 1 Особенности организации коммерческой деятельности предприятий на региональном рынке недвижимости 6

1.1Рынок недвижимости: новые закономерности и тенденции развития 6

1.2Операции с объектами недвижимости и их правовое обоснование 17

1.3Основные направления коммерческой деятельности посреднической фирмы-риэлтора 26

Глава 2 Анализ коммерческой деятельности ООО «Петербургская Корпорация Недвижимости» 40

2.1Анализ рынка недвижимости Санкт-Петербурга 40

2.2Особенности организации и планирования риэлтерской деятельности ООО «Петербургской Корпорации Недвижимости» 54

2.3Анализ показателей коммерческой деятельности ООО «Петербургская Корпорация Недвижимости» 60

Глава 3 Разработка предложений и рекомендации по совершенствованию коммерческой деятельности ООО «Петербургская Корпорация Недвижимости» 74

3.1Основные направления совершенствования коммерческой деятельности ООО «Петербургская Корпорация Недвижимости» 74

3.2Внедрение инструментария маркетинга  в реальную хозяйственную практику риэлтерской фирмы. 76

3.3Совершенствование системы правового регулирования риэлтерской деятельности в РФ. 79

Заключение 85

Библиографический список: 89

 

 

 

Введение

 

Актуальность данной темы определяется бурным развитием рынка товаров услуг в целом и рынка недвижимости в частности, растущей  на нем конкуренции, требующей использования новых подходов ведения бизнеса и постоянного развития технологий. В наш информационный век недостаточно просто быть профессионалом. Необходимо уметь правильно преподать клиентам свои услуги, находиться в постоянном развитии, следить за новыми тенденциями в интересующей сфере бизнеса. Так же необходимо учитывать специфику вашего сектора.

Цель написания данной дипломной работы состоит в изучении теоретических вопросов организации коммерческой деятельности на рынке недвижимости России, в частности Санкт-Петербурга, анализ коммерческой деятельности ООО «Петербургской Корпорации Недвижимости» и разработке на этой основе комплекса мероприятий, направленных на повышение эффективности и конкурентоспособности данного предприятия.

Объектом исследования является компания ООО «Петербургская Корпорация Недвижимости», осуществляющая деятельность в области оказания широкого спектра  услуг на рынке недвижимости.

Предмет исследования в работе – организация коммерческой деятельности на рынке недвижимости.

Поставленные цель, объект и предмет исследования обусловливают  необходимость решения следующих  задач:

• рассмотреть особенности организации коммерческой деятельности предприятий на региональном рынке недвижимости;
• изучить рынок недвижимости мегаполиса, выделить его закономерности и тенденции развития;
• обобщить операции с объектами недвижимости и их правовое обоснование;
• выделить основные направления коммерческой деятельности посреднической фирмы риэлтора;
• провести анализ коммерческой деятельности ООО «Петербургская Корпорация Недвижимости»;
• разработать комплекс мероприятий по совершенствованию коммерческой деятельности ООО «Петербургская Корпорация Недвижимости.

Теоретической основой проведения исследования послужили законодательные  и нормативные акты по вопросам развития в России предпринимательской деятельности, по организации риэлтерской деятельности, труды ведущих отечественных  ученых-экономистов и специалистов по вопросам функционирования риэлтерских  организаций. Были изучены и обобщены труды Щербакова В.В., Уварова С.А., Горемыкина В.А., Ерофеевой В.А., Пискунова В.А., Битюковой Т.А, Грабового П.Г. Войтоловского Н.В. Новиковой О.А., Багиева Г.Л., Калужской М. Л., Дюковой О.М., Пасяды Н.И., Мелентьевой Н.И. и других.

Практическая значимость данной дипломной работы обусловлена  возможностью использования данной информации как студентами для изучения данной проблемы так и специалистами  компаний на рынке недвижимости для  выявления недостатков своей  деятельности и нахождения эффективных  методов решения поставленных проблем.

Научная новизна исследования состоит в анализе особенностей оказании услуг на рынке недвижимости в конкретной компании. Данная компания представляет собой специализированное агентство недвижимости. В этой организации уделяется значительное внимание продвижению услуг и профессионализма своих консультантов.

Работа состоит из введения, трех глав, выводов и списка использованной литературы.

В первой главе рассматриваются  особенности организации коммерческой деятельности предприятий на региональном рынке недвижимости.

Во второй главе проводится анализ  коммерческой деятельности ООО «Петербургской Корпорации Недвижимости», а также дана общая характеристика компании, как объекта исследования.

В третьей главе излагаются направления и перспективы развития и совершенствования коммерческой деятельности компании ООО «Петербургская Корпорация Недвижимости», и даны рекомендации по улучшению её работы с клиентами.

 

 

Глава 1 Особенности организации коммерческой деятельности предприятий на региональном рынке недвижимости

1. Рынок недвижимости: новые закономерности и тенденции развития

Рынок недвижимости - важнейшая  составляющая рыночной экономики. Остальные  рынки, будь то рынок труда, рынок капитала, товаров и услуг или ресурсов, не могут существовать без недвижимости. Тогда как сама недвижимость относится к категории товаров, ее оборот на рынке обуславливается использованием различных видов услуг, капитала и труда.

Согласно Дж.  Фридману и Н. Ордуэю: «Рынок недвижимости - это

определенный  набор  механизмов, посредством которых  передаются права на собственность  и связанные с ней интересы, устанавливаются  цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».¹

Однако наиболее полное, на наш взгляд, приведено в работе В.А. Горемыкина: «Рынок недвижимости это совокупность организационно-экономических отношений, средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:

- передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

- установление равновесных цен на объекты недвижимости в 
регионах и местностях;

- связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.²

В основе рынка недвижимости лежат уже существующие и вновь  создаваемые земельные участки, предприятия, в том числе подлежащие реконструкции и расширению, здания и сооружения различного назначения и, наконец, деньги или другой финансовый капитал. Недостаточное количество инвестиций сдерживает технологический прогресс на предприятиях и препятствует развитию отечественного производства товаров, что в свою очередь ведет к снижению инвестиционных возможностей страны.

Классификация рынков недвижимости возможна по целому ряду признаков (табл. 1.1).Наиболее развитыми в России являются рынки жилой, коммерческой недвижимости и земельных участков.³

 

Таблица 1.1 – Классификация  рынков недвижимости

 

Признак	Типы
по способу совершения сделок	первичный; вторичный.
по виду сделок	аренды; купли-продажи; ипотеки; вещных прав.
по степени готовности к эксплуатации	нового строительства; незавершенного строительства; подлежащего реконструкции.
по форме собственности	частные; государственные; муниципальные.
по отраслям	промышленные; сельскохозяйственные; общественные; рекреационные.
по функциональному назначению	жилой недвижимости; коммерческой недвижимости.
по виду объектов недвижимости	земельный; помещений; кондоминиумов; зданий и сооружений; это колличествовещных прав; многолетних насаждений.

 

 

Российский рынок недвижимости является своеобразным индикатором всех основных на том или ином этапе развития проблем экономики. Ему присущи следующие характеристики: неравномерное развитие сегментов, несовершенная законодательная база и относительно низкая инвестиционная активность граждан и юридических лиц.⁴ Несмотря на это он является перспективной сферой вложения капитала.

Ведущие эксперты выдвинули  ряд тезисов⁵, актуальных для характеристики развития Российского рынка недвижимости за 2012 год:

1.В ближайшие годы средний  уровень цен на жилье будет  оставаться примерно таким же, как сейчас, но это не означает, что цены будут все время  стоять на месте.

2.В отдельные периоды  возможен как некоторый прирост  цен, так и их «просадка», но  такие периоды не будут продолжительными.

3.На рынке будет повышенная  волатильность - частая смена  трендов, поэтому некоторый прирост  цен или их снижение, скорее  всего, будет сменяться обратным  движением с той же амплитудой.

Можно предположить, что эти  тезисы будут оставаться актуальными  и далее, до тех пор, пока в макроэкономике не произойдут те или иные структурные изменения.

Рынок недвижимости, как и  любой другой, цикличен и характеризуется  подъемами и спадами⁶ (рис. 1.1)

1. Подъем. Строительная деятельность  растет большими темпами, при  этом процент свободных площадей  находится на нормальном уровне  или опускается ниже его.  Довольно  трудно становится найти площади  для аренды.  Характерен рост  цен.

2. Рецессия. В определенный  момент фазы подъема рынок  начинает переполняться. Строители  и кредиторы не всегда могут  вовремя уловить, что рынок  насыщен. Они продолжают инвестировать  деньги в новые здания. Темп роста цен начинает занижаться, а затем и уровень цен начинает падать, темп продаж снижается, а количество свободных площадей растет. Данные изменения происходят на протяжении нескольких месяцев, а иногда и  лет. Однако строительство новых объектов в этот период продолжается. Таким образом предложение увеличивается огромными темпами и собственникам все сложнее реализовать свои объекты.

3.Спад на рынке недвижимости связан с перенасыщением 
построенными зданиями. Так же спад может быть связан с общим спадом экономики, экономическим кризисами. В такой период предложение стремительно увеличивается, и собственнику объекта недвижимости становится сложно его реализовать по выгодной ему цене.

4.Оживление характеризуется ростом инвестиционных исследований перед созданием новых объектов недвижимости. В данный период цены начинают расти. Главный фактор ближайших лет – макроэкономика

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 1.1. – Цикличность развития рынка недвижимости

 

Судя по оценкам экспертов, сейчас на рынке недвижимости вполне может установиться умеренный восходящий тренд. Однако его продолжительность  напрямую зависит от макроэкономических факторов. Ярким примером такого воздействия  является спад, зафиксированный в  мае-июне 2012 года. Тогда на российский рынок недвижимости  повлияла проблема «фискального обрыва» в США и  очередное превышение лимита госдолга Америки. Подобные спады мировой  экономики вполне могут вызвать  новые резкие перепады на рынке недвижимости.