Организация коммерческой деятельности на рынке недвижимости

Рынок недвижимости Санкт-Петербурга делится на три основных категории: участки земли, жилой и нежилой фонд. Каждая категория подчиняется собственным законодательным актам и развивается относительно независимо от других групп рынка недвижимости.

Начало формирования рынка недвижимости Санкт-Петербурга, так же как и формирование рынка недвижимости РФ, относится к началу 90х годов прошлого века, когда был принят закон о приватизации, вследствие которой, частные и юридические лица получили возможность совершать сделки по купли и реализации собственных фондов жилья. Так же, развитие этой сферы рынка произошло и в связи с образованием различных агентств, которые стали осуществлять помощь как при поиске помещений, так и при оформления требуемой документации. Условия формирования стоимости жилья стали определяться рыночными законами, исходя из основных параметров существующих фондов. Привлекательность и цена помещений зависит от соответствия их уровня комфортности, расположения, удаленности от центра, транспортной доступности, состояния жилья и других факторов. При этом границы стоимости довольно четко определены и редко объекты недвижимости предлагаются ниже или выше средних ее значений.

В настоящее время рынок недвижимости в Санкт-Петербурге, после кризиса 2008 года и резкого спада, в значительной степени стабилизировался, и обуславливается значительным увеличением строительства новых домов и как следствие, появлением большего количества жилья на вторичном рынке. В настоящее время основная масса многоэтажного строительства осуществляется в северной части восточной стороны города, на свободной от торговых центров территории. Однако Юг города осваивается тоже довольно активно. Наиболее привлекательными, а значит и более дорогими, считаются помещения находящиеся в непосредственной близости от центра. Жилье, предлагаемое в микрорайонах, реализуется по меньшей цене, чем в центральных районах на 15-20%.

По данным ООО «Петербургская Корпорация Недвижимости» проанализируем цены на жилую недвижимость г. Санкт-Петербург (рис. 2.1).

Как мы видим, цена на квадратный метр вторичного жилья в среднем  на 3755,8 выше, чем на рынке первичного жилья.  В настоящее время наблюдается рост цен на жилье.  Средний ежемесячный прирост цены на квадратный метр на рынке жилья Санкт-Петербурга составляет 0,04%.

В марте 2013 года в Санкт-Петербурге доля объектов, цена которых меньше 70 тыс. руб. за кв. м, составила 5,6% от общего объема предложения квартир. Большую  долю рынка занимает диапазон цены от 70 до 110 тыс. руб. за кв. м, это 78,3% от объема выставленных на продажу квартир. Доля дорогих объектов, цена которых превышает 110 тыс. руб. за кв. м, составляет 16,1% от всего  предложения.

Объем предложения  в марте 2013 года составил 23,3 тысячи квартир, выставленных на продажу в  течение месяца, суммарная площадь  которых составила 1 530 тыс. кв. м. В  данном объеме преобладали трех- и  двухкомнатные квартиры, что составило 563 и 419 тыс. кв. м жилья соответственно. Многокомнатные (от 4 и более комнат) составляют 0,6% от общего объема типовых квартир, предлагаемых на продажу.

 

 

Рисунок 2.1 - Динамика цен  на квартиры в Санкт-Петербурге 2009-2013 гг.

 

Таблица 2.1 – Среднестатистические цены на жилую недвижимость Санкт-Петербурга

 

Дата	Первичный рынок (руб. / кв.м.)	Вторичный рынок (руб. / кв.м.)
01.01.2009 г.	86109,8	95962,4
01.07.2009 г.	75003,7	77853,2
01.01.2010 г.	74120,6	75643,1
01.07.2010 г.	71733,4	78389,1
01.01.2011 г.	75582,7	77067,7
01.07.2011 г.	76734,9	78034,1
01.01.2012 г.	81217,6	83914,9
01.07.2012 г.	84772,9	90043,2
01.01.2013 г.	88872,8	91043,4

 

За март 2013 года в Санкт-Петербурге доля объектов, цена которых меньше 70 тыс. руб. за кв. м, составила 5,6% от общего объема предложения квартир. Большую  долю рынка занимает диапазон цены от 70 до 110 тыс. руб. за кв. м, это 78,3% от объема выставленных на продажу квартир. Доля дорогих объектов, цена которых превышает 110 тыс. руб. за кв. м, составляет 16,1% от всего  предложения.

В предложении с разбивкой  по типу дома на начало 2013 года, преобладают  кирпичные и кирпично-монолитные дома, в сумме их доля на конец  марта 2013 года составляет 42,7%. Также  наибольший объем в структуре  предложения занимают панельные  дома старой постройки – 26,3% от всего  рынка. Меньший процент приходится на квартиры в сталинских домах, а  также панельных современных.

В предложении с разбивкой  по типу дома на начало 2013 года, преобладают  кирпичные и кирпично-монолитные дома (рис.2.2), в сумме их доля на конец  марта 2013 года составляет 42,7%. Также  наибольший объем в структуре  предложения занимают панельные  дома старой постройки – 26,3% от всего  рынка. Меньший процент приходится на квартиры в сталинских домах, а  также панельных современных.

По данным таблицы 2.2 самое  дорогое жилье предлагается в  центральных районах города (Центральном, Петроградском, Василеостровском, Адмиралтейском и Московском). Средняя цена «квадрата» жилья в этих районах в марте 2013 года – от 94,4 до 125,3 тыс. руб. Самые  дешевые квартиры – в Красносельском и Невском районах Петербурга, «метр» жилья в них стоит в  среднем от 76,2 тыс. руб., в зависимости  от типа квартиры и типа дома.

 

 

Рисунок 2.2 – структура предложения  жилой недвижимости по типу дома. Март 2013г.

 

Таблица 2.2 - Цены предложения по районам г. Санкт-Петербург

Район	Март 2013 года (рублей)	Изменения с декабря 2012 года, %
Адмиралтейский	126 876	8,97
Василеостровской	109 699	7,2
Выборгский	80 986	14,62
Калининский	78 593	10,84
Кировский	81 879	4,70
Красногвардейский	69 056	-5,1
Красносельский	74 876	7,46
Московский	101 031	15,37
Невский	78 915	8,51
Петроградский	101 618	-7,31
Приморский	67 857	9,85
Фрунзенский	74 982	6,34
Центральный	147 673	11,2

 

 

По данным Бюллетеня Недвижимости ⁴⁴ в структуре предложения на рынке аренды типового жилья на февраль 2013 года преобладают комнаты и однокомнатные квартиры, занимая соответственно 34,4 и 38,8% рынка. Двухкомнатные составляют 19,1%, доля трехкомнатных не превышает 7,2%.

Структура предложения на рынке аренды типового жилья по диапазону  цены на конец февраля 2013 г. выглядит следующим образом (рис.2.4): максимальное количество предложений комнат находится  в ценовом диапазоне от 10 до 11 тыс. руб. и от 12 до 13 тыс. руб. в месяц,

 

 

Рисунок 2.3 – Цены предложения жилой недвижимости по районам г. Санкт-Петербург

 

 

 Рисунок 2.4 - Динамика средних цен предложения по типам квартир в Санкт-Петербурге за март 2013 г.

 

что занимает 32 и 27% от всего предложения. Наибольший объем однокомнатных квартир  зафиксирован в диапазоне от 18 до 20 тыс. руб. и 

от 20 до 22 тыс. руб. в месяц, что составляет 19 и 29% от всего объема по указанному типу квартир.

 

Рисунок 2.5 - Диапазоны стоимости аренды жилой недвижимости в месяц (тыс. руб.), % от общего объема в Санкт-Петербурге за март 2013 г.

 

В сегменте двухкомнатных  квартир максимальное предложение  объектов приходится на диапазоны от 23 до 26 тыс. руб. в месяц, это 28% от всего  объема. По трехкомнатным максимальное число предложений объектов находится  в диапазоне цены от 22 до 27 тыс. руб. и от 27 до 32тыс. руб. в месяц, что  составляет 19 и 23% от всего объема по данному типу квартир.

Стоимость квадратного метра  однокомнатной квартиры выше, чем  трехкомнатной. (Рисунок 2.5) Стоимость квадратного метра двух- и трехкомнатных квартир приблизительно на одном уровне и можно отметить повышение цены в среднем на 10%.

В структуре предложения аренды жилой недвижимости по районам лидирующие позиции занимают Выборгский и Приморский районы Петербурга, составляющие 12 и 11,2% от всего объема рынка аренды жилья. Далее на рынке большие доли занимают Невский и Калининский районы, их доля в предложении составляет 10,8% и 10,5% соответственно. Минимальное количество типовых объектов, предлагаемых в аренду, наблюдается в Петроградском, Адмиралтейском и Василеостровском районах, предложение распределяется в среднем от 3,6 до 5% на каждый район.

Самое дорогое жилье на рынке аренды предлагается в центральных  районах города (Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском). На конец месяца средняя цена типовой  однокомнатной квартиры в них  – от 24,3 до 28,7 тыс. руб. в месяц, цена двухкомнатных от 32,5 до 39,2 тыс. руб.. Трехкомнатные в центральных районах предлагаются в среднем от 45,7 до 50,1 тыс. руб. в месяц в зависимости от месторасположения и состояния. Самые дешевые квартиры – в Красносельском районе Петербурга, аренда однокомнатной в месяц в среднем стоит 18,8 тыс. руб., двухкомнатной –22,6 тыс. руб., трехкомнатные в среднем предлагаются по цене 26,5 тыс. руб. в месяц.

 

 

Рисунок 2.6 - Структура  предложения аренды жилой недвижимости по районам в Санкт-Петербурге за март 2013 г.

 

В структуре предложения  на рынке посуточной аренды типового жилья в 2013 году преобладают однокомнатные  квартиры, они занимают 50,4% рынка. Двухкомнатные  составляют 19,1%, доля трехкомнатных  квартир – 6,8% от общего объема типового жилья. Комнаты в общей структуре  – 21% от всего предложения

В структуре предложения  по районам, на рынке посуточной аренды типового жилья, лидирующие позиции по-прежнему занимают Центральный и Московский районы Петербурга, их доля на конец февраля 2013 года – 29,3 и 11,4% соответственно от всего объема рынка. Минимальное количество объектов, предлагаемых на рынке посуточной аренды, наблюдается в Красносельском и Красногвардейском районах, их доля в предложении составила 0,8 и 1,5% соответственно. Объем предложения по остальным районам распределяется в среднем от 2,7 до 10,8% от общего количества объектов.

 

 

Рисунок 2.7 - Структура предложения посуточной аренды жилой недвижимости по типу квартир в Санкт-Петербурге за март 2013 г.

 

Стоимость комнат на рынке  посуточной аренды в феврале 2013 года составляет в среднем от 500 до 900 руб. в сутки. Однокомнатные квартиры предлагаются в ценовом диапазоне  от 1,3 до 1,7 тыс. руб. в сутки. Средний  ценовой диапазон двухкомнатных  квартир, предлагаемых в посуточную аренду, составляет от 1,7 до 2,3 тыс. руб. в сутки. Стоимость трехкомнатных  – от 2,2 до 3,4 тыс. руб. в сутки, в  зависимости от месторасположения  и состояния объекта.

В 2013 году продажа загородной недвижимости на вторичном рынке активизировалась. Спросом пользуются, прежде всего, недорогие предложения. Впрочем, увеличилось и число сделок с объектами высокой ценовой категории.

В начале 2013 наибольшим спросом пользовались участки стоимостью от 125 тыс. до 1,2 млн руб. Причем доля сделок в сегменте 500 тыс. – 1,2 млн увеличилась с 38% в I квартале до 42% в III квартале, а в диапазоне 125-500 тыс. руб. – с 28% до 36%.

Что касается жилых домов, то весь 2013 год основной спрос приходился на объекты стоимостью 250 тыс. – 1,5 млн руб. (примерно 60% покупок). Однако к III кварталу вырос интерес покупателей к более дорогим постройкам: доля сделок в диапазоне 1,5-2,5 млн увеличилась с 13% (в начале года) до 21%. Число сделок с домами за 2,5-7,5 млн составляла в I квартале 15%, сейчас она достигла планки в 17%.

Так же с 2011 года росло количество сделок и с более дорогими объектами.

До кризиса соотношение  было примерно таким: 60% покупок приходилось  на дома для постоянного проживания и 40% – для временного (дачи, домики в садоводствах). После всех экономических  неурядиц пропорция стала обратной, оставаясь таковой до сегодняшнего дня.

Покупатель на вторичном  рынке сейчас уделяет большое  внимание соотношению цена-качество. Так, например, среди коттеджей востребованы в первую очередь дома из пенобетона, они продаются очень быстро. А  вот более дорогие, кирпичные, – подолгу стоят, никто не хочет переплачивать. Старые дома (не по возрасту, а по состоянию) продаются только при серьезном дисконте.

Невозможно продать объекты, которые, условно говоря, «выпали» из своего сегмента. На вторичном рынке  есть огромные коттеджи – когда-то они считались элитными, но сейчас таковыми их признать невозможно из-за неподобающего окружения, устаревания (физического и морального) материалов, применявшихся технологий строительства.

 

2.2 Особенности  организации и планирования риэлтерской деятельности ООО «Петербургской Корпорации Недвижимости»

Риэлтерский бизнес постепенно «легализуется» и приобретает все более цивилизованную форму, по сравнению с прошлым. Теперь гарантии, обеспечивающие чистоту юридической сделки, становятся главным приоритетом развития добросовестного агентства. На смену фирмам-однодневкам пришли ответственные и профессиональные компании, держащие курс на развитие эффективного бизнеса.