Организация коммерческой деятельности на рынке недвижимости

На рынке недвижимости Санкт-Петербурга работает более трехсот агентств. Все они совершенно разные. Есть маленькие, которые занимают небольшое помещение и где работает не более двадцати человек. Есть агентства, давно из этого выросшие. Можно сказать, это не просто агентства, а группы предприятий, имеющие в своем составе разные организации, объединенные одним логотипом. Данные предприятия образовывают некий риэлтерский союз. Группа предприятий пытается максимально охватить городские районы. А значит, ее услуги доступны большему количеству населения. Конечно, это может себе позволить и внешнее агентство, но зачастую совершать сделки внутри риэлтерского союза гораздо легче. В профессиональных риэлтерских фирмах существуют свои бухгалтера, юристы, которые при малейшей неясности дадут специалисту полную консультацию. Подобное делегирование полномочий делает риэлтерскую структуру очень мощной и мобильной.

 Несомненно, расходность такого предприятия значительно возрастает, но вместе с тем возрастает и его прибыльность. Любой бизнес должен развиваться, иначе наступит регресс, который в условиях жесткой конкуренции может привести к плачевному результату.

Работа агента, независимо от того, заключает он договор или просто проводит консультацию, в первую очередь, должна быть направлена на клиента.  Главное - это квалифицированная  консультация клиента по той проблеме, с которой он обратился.

Любая образцовая риэлтерская организация должна предоставлять квалифицированные услуги. А именно:

• осуществлять контроль над процессом совершения сделки;
• корректировать стоимость объекта недвижимости в соответствие с сложившийся ситуацией   на рынке;
• демонстрировать объект недвижимости в присутствии специалиста;
• грамотно оформлять юридические документы сделки;
• проверять «чистоту» объекта недвижимости и полномочий участников сделки;
• обеспечивать безопасное проведение расчётов;
• организовывать процесса освобождения жилья и передачи ключей.

Когда клиент приходит в агентство, зачастую он сам не до конца понимает, чего хочет. К примеру, на каких условиях совершить обмен, какую квартиру купить и пр. Задача риэлтора - предложить всевозможные варианты и подтолкнуть его к нужному решению, сделав при этом так, будто клиент сам  принял его. Риэлтерские агентства недвижимости - это специалисты по жилищному и гражданскому праву. Риэлтор, прежде всего, хороший психолог. К каждому клиенту он должен найти индивидуальный подход.

Дело в том, что весь успех  риэлтерского бизнеса основан не столько на теоретических знаниях,  сколько на умении расположить к  себе людей. Ведь каждый человек любит свою квартиру, считая ее самой лучшей и неповторимой. Ему не важно, какого она качества, и при этом он хочет ее продать, обменять, сдать подороже и побыстрее.

Однако психологом быть недостаточно. В таком бизнесе существует жесткий  «естественный отбор». Приблизительно из сотни человек, реально работать остаются три. Нужно быть профессионально  подкованным в области правовых отношений, уметь достойно вести  себя в суде и т. д. При этом важно  повышать свою квалификацию и быть предельно стрессоустойчивым. Ведь график работы бывает ненормированным. При такой высокой доли ответственности качество предоставляемых услуг соответственно повышается, а значит и увеличивается их стоимость.

Развитие профессии риэлтора идет по нарастающей. Уже сейчас помимо курсов и тренингов существует колледж недвижимости, который пока готовит чиновников - специалистов недвижимости для местной администрации. Ограниченность образовательной базы, во-первых, обусловлена новизной этого вида деятельности, а, во-вторых, отсутствием  государственных риэлтерских компаний. Будем надеяться, что в будущем специализация этого колледжа несколько расширится, и теоретические знания будут даваться намного углубленнее.

ООО «Петербургская Корпорация Недвижимости» работает на рынке недвижимости с 2005 года и представляет собой специализированное агентство недвижимости. Компания продает и сдает коммерческую и жилую недвижимость на первичном и вторичном рынке Санкт - Петербурга, коттеджи в закрытых охраняемых поселках, загородные дома в садоводствах Ленинградской области. Также предлагается аренда недвижимости за рубежом – Турция и Испания.

Компания предоставляет  широкий спектр услуг:

• продажа и покупка жилой, загородной, коммерческой недвижимости;
• продажа квартир в строящихся домах;
• аренда квартир, комнат;
• аренда домов, коттеджей;
• аренда коммерческой недвижимости;
• расселение;
• ипотека;
• субсидии и жилищные сертификаты;
• юридические консультации;
• юридическое сопровождение сделок;
• вступление в наследство и наследственные споры;
• приватизация;
• снятие обременений.

Так же компания занимается управлением недвижимости. Это система организационно-технических мероприятий, осуществляемая с целью поддержания и улучшения состояния объекта недвижимости. Данные мероприятия позволяют наиболее длительное время поддерживать объект недвижимости в состоянии необходимом для обеспечения его конкурентоспособности на рынке.

Цель управления недвижимостью - получение дохода. Она достигается за счет повышения привлекательности объекта недвижимости для арендаторов при одновременном уменьшении затрат на его содержание.

Основным преимуществом  передачи управления своей недвижимости в руки профессионала является непрерывность и системность подхода. Это позволяет не только получать стабильный доход от недвижимости и достичь максимальный уровня арендных ставок, обоснованных рыночными данными и маркетинговыми исследованиями, но и снять с владельца операционные и организационные риски при этом существенно снизить эксплуатационные расходы и прочие издержки по содержанию недвижимости.

Петербургская Компания Недвижимости предлагает своим клиентам комплекс услуг в сфере управления недвижимым имуществом:

• подготовка объекта к сдаче в аренду, разработка концепции подбора и размещения;
• разработка договорной базы, ориентированной на укрепление позиций собственника;
• привлечение арендаторов с проведением соответствующей рекламной кампании;
• юридическое и документальное сопровождение арендных отношений;
• бухгалтерский и налоговый учет;
• обеспечение своевременного сбора арендных платежей;
• полное техническое и эксплуатационное обслуживание объекта.

Миссия агентства недвижимости «Петербургская Корпорация Недвижимости»  — быстрая и эффективная помощь клиентам, желающим сдать, снять квартиры, комнаты, дом, коттедж или другая недвижимость. Опытные специалисты  недвижимости в кратчайшие сроки  подбирают оптимальные варианты найма, покупки объектов недвижимости. А опытные юристы и менеджеры  агентства «Петербургская Корпорация Недвижимости» оказывают квалифицированную  помощь по всем совершаемым сделкам. Агентство предлагает большой выбор  квартир в каждом районе и его  пригороде. Предварительный заказ  на аренду квартир можно сделать  по телефону или заполнить форму  заявки на подбор варианта прямо на сайте компании. База агентства обновляется ежедневно и состоит из нескольких тысяч актуальных предложений по аренде квартир.

Предлагаются реальные варианты квартир и цен, которые существуют на данный момент. А также агентство «Петербургская корпорация недвижимости» работает по заказу на условиях клиента, можно найти квартиру (элитную или эконом-класса), дом, коттедж или другое жилье, которое соответствует требованиям клиента.

Также предлагаются квартиры посуточно. После того как клиент сделает выбор на том или ином варианте недвижимости, агентство недвижимости «Петербургская Корпорация Недвижимости»  заключает с клиентом договор  о предоставлении услуг аренды недвижимости. Оплата услуг агентства недвижимости «Петербургская корпорация недвижимости» (комиссионные) единовременная и договорная. В Договоре фиксируются условия  аренды, основные обязанности нанимателя и наймодателя, ответственность нанимателя и т.д.

Агентство гарантирует защиту интересов каждого клиента на весь срок аренды (бесплатное страхование  квартир, бесплатное обслуживание квартир). Действует гибкая система скидок для новых и постоянных клиентов. Проводятся акции и сезонные снижения цен для того, чтобы как можно  больше клиентов обрели свое жилье. Для  тех, кто хочет сдать квартиру, услуги агентства недвижимости «Петербургская Корпорация Недвижимости» бесплатные.

Основные принципы работы компании:

• профессиональность: в агентстве работают высококвалифицированный персонал, периодически повышающий свою квалификацию путем прохождения различных семинаров и тренингов;
• качество предоставляемых услуг: обеспечивается специалистами агентства, использованием всех современных технологий и соблюдением стандартов, требуемых на данном рынке обеспечивают качество всех предоставляемых услуг;  
• надежность: обеспечение полной конфиденциальности и юридической безопасность всех операций и сделок с недвижимостью.

 

2.3 Анализ показателей коммерческой деятельности ООО «Петербургская Корпорация Недвижимости»

 

 В агентстве ООО «Петербургская Корпорация Недвижимости» работают как специалисты стажем более 10 лет, так и молодые специалисты. При приеме на работу сотрудника без опыта работы, для него обязательно проводятся обучающие курсы. Компания следит за новыми направлениями деятельности и развитием технологий работы.

Организационная структура представлена на рисунке 2.8. В компании работает 35 человек. Во главе компании стоит генеральный директор. В компании существует 3 отдела: жилой недвижимости, коммерческой недвижимости и отдел управления недвижимостью. Каждый отдел располагается в своем офисе. Во главе каждого из них стоит свой менеджер. Так же у компании есть бухгалтер, юрист, и администратор, который ведет документооборот и кадровую документацию компании.  Заместитель директора решает общие организационные вопросы и руководит работой менеджеров.

На предприятии внутренний документооборот недостаточно развит. Существует бонусная система поощрений  за выполнение месячных планов.

 

 

Рисунок 2.7 - Организационная  структура ООО «Петербургская Корпорация Недвижимости»

 

 

Для разного персонала  используется различная система  оплаты. Для агентов она сдельно-премиальная (небольшой оклад и 40% от суммы  сделки в жилом отделе и 50% в отделе коммерческой недвижимости). Для остального персонала оплата фиксированная.

На предприятии внутренний документооборот недостаточно развит. Существует бонусная система поощрений за выполнение месячных планов.

Для разного персонала  используется различная система  оплаты. Для агентов она сдельно-премиальная (небольшой оклад и 40% от суммы  сделки в жилом отделе и 50% в отделе коммерческой недвижимости). Для остального персонала оплата фиксированная.

В связи с частыми случаями «левачества» сотрудников, что является частой практикой в данной сфере, контроль и мотивация персонала  является неотъемлемой функцией менеджеров.

Проведем анализ коммерческой деятельности предприятия.

В начале рассчитаем балансовые коэффициенты. Для это используем данные финансовой отчетности предприятия за 2012 год.

Определим степень покрытия обязательств предприятия теми активами, срок обращения которых в денежную форму позволяет погасить обязательства в срок, т.е. найдем ликвидность баланса.

 

 

Таблица 2.3.- Расчет показателей ликвидности баланса

 

Актив	Абсолютн. Величины		Удельные веса (%)		Пассив	Абсолютн. величины		Удельные веса (%)		Платежный излишек (+) или недостаток (-)
	начало года	конец года	начало года	конец года		начало года	конец года	начало года	конец года	начало года	конец года
Наиболее ликвидные активы А1 (стр.250+стр.260)	26	37	7,45	8,31	Наиболее срочные обязатель-ства П1 (стр.620)	83	108	23,8	24,2	-57	-71

 

 

Быстро           реализуемые активы А2 (стр.240)	63	51	18,0	11,5	Кратко-срочные пассивы П2 (стр.610+стр.630+ стр. 660)	0	0	0	0	63	51
Медленно реализуемые активы А3 (стр.210+стр.220+ стр.230+стр. 270)	25	17	7,2	3,8	Долго- срочные пассивы П3 (стр.590+ стр.640+стр.650)	0	0	0	0	25	17
Трудно реализуемые активы А4 (стр.190)	235	340	67,3	76,4	Постоян-ные пассивы П4 (стр.490)	266	337	76	75,7	-31	3
Баланс	349	445	100	100	Баланс	349	445	0	0	0	0