Организация коммерческой деятельности на рынке недвижимости

Так же можно выделить и  другую классификацию объектов недвижимого имущества²²:

• по происхождению выделяют естественные (природные) и искусственные объекты (постройки);
• по назначению среди естественных выделяют земельные участки, 
  леса и многолетние насаждения, участки недр и водные объекты;
• по назначению среди искусственных выделяют жилую недвижимость (в том числе дома, квартиры, комнаты, загородное жилье); коммерческую недвижимость (в том числе офисы, рестораны, магазины, гостиницы, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественные комплексы); общественную недвижимость (в том числе больницы, поликлиники, школы, театры, вокзалы и т.д.).
• по готовности к использованию среди искусственных объектов выделяют готовые, требующие капитального ремонта и реконструкции 
  и требующие завершения строительства.

 

Наглядно данная классификация представлена на рис. 1.2.

По официальной статистике ²³, за прошлый год в РФ возведено 65,2 млн жилья, что превышает показатель уровня 2011-го на 4,7%. Тогда в России было построено 62,3 млн кв. м жилья - на больше 6,6%, чем в 2010 г. В  2012 г. организациями всех форм собственности построено 826 800 новых квартир, на что больше на 5,3%, чем в 2011 году. В декабре 2012 г. построено 261 700 квартир (табл. 1.3).

 

По происхождению	Естественные (природные)	Искусственные (постройки)
По назначению	земельные участки; леса и многолетние насаждения; участки недр; водные объекты	жилая недвижимость (дома, квартиры, комнаты, загородное жилье); коммерческая недвижимость (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественные комплексы); общественная недвижимость (больницы, поликлиники, школы, театры, вокзалы и т.д.).
По готовности к использованию		готовые; требующие капитального ремонта и реконструкции; требующие завершения строительства

 

 

Рисунок 1.2 – Классификация объектов недвижимости

 

В 2012 г, по данным Росстата, розничные  цены на квартиры выросли В новостройках на 10,2%, во вторичном секторе - на 16,8% (соотношение средних цен за IV кварталы 2012 и 2011 гг.).

 

Таблица 1.3 - Динамика ввода в действие жилых домов в РФ за период 2011-2012 гг.

Период	2011г.			2012г.
	Млн. м2 общей площади	В % к		Млн. м2 общей площади	В % к
		соответств. периоду предыдущ. года	предыдущ. периоду		соответств. периоду предыдущ. года	предыдущ. периоду
Январь	2,6	83,7		3,1	121,5
Февраль	2,7	93,6	104,0	2,8	105,0	89,9
Март	4,0	113,0	149,8	3,9	96,0	137,0
Апрель	3,1	82,1	77,3	2,9	94,4	76,0
Май	2,9	92,8	93,4	3,1	107,0	105,9
Июнь	5,4	106,2	186,7	5,2	96,8	168,8
Июль	3,6	117,7	67,5	4,2	115,5	80,6
Август	3,9	103,4	107,7	4,3	109,4	102,1
Сентябрь	5,5	121,1	139,4	5,1	92,8	118,2
Октябрь	5,0	106,6	90,4	5,5	111,0	108,2
Ноябрь	6,5	111,4	131,8	7,3	111,1	132,0
Декабрь	17,1	113,6	261,7	17,8	104,4	245,9
Год	62,3	106,6		65,2	104,7

 

Также наметилась тенденция  на увеличение разницы в стоимости  квадратного метра: в начале 2012 г. новые квартиры стоили на 13,4% дешевле  уже имевшей хозяев недвижимости, а в конце - на 14,6%. В IV квартале 2012 г. средняя розничная цена квадратного метра первичной квартиры составила руб 48162,5, вторичной - 56369,5.

Все объекты недвижимости обладают родовыми и частными признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов.

К родовым признакам относят (в качестве обязательной составной части взят земельный участок) стационарность, материальность и долговечность.²⁴

 Стационарность, неподвижность характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможность его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба.

Материальность означает, что недвижимость имеет натурально-вещественную и  стоимостную форму. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах, окружающей среде, ландшафте и т.д.

Долговечность недвижимости практически выше, чем всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Жилые здания в зависимости от материала основных конструкций подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Так же у каждого объекта недвижимости можно выделить частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объекта недвижимости. Практически невозможно найти двух одинаковых квартир, участков, строений. У них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.²⁵

При отнесении предмета к недвижимости или личной собственности  необходимо одновременно учесть  три фактора:

- характер связи с объектом недвижимости: личные предметы 
можно легко перемещать без ущерба для них и ущерба недвижимому имуществу;

- намерение сторон, определяющих тип связи предмета с не 
движимостью, т.е. предусматривается оставить его навсегда в установленном месте или изъять при совершении сделки;

- срок использования - при использовании больше года имущество относится к основным фондам, которые, однако, не всегда 
считаются недвижимыми. Предметы с небольшим сроком использования (до одного года), несмотря на намерения сторон, не могут 
считаться компонентом объекта недвижимости.

На рынке недвижимость выступает как товар в трех взаимосвязанных формах:

• ^{в виде физического объекта с определенными параметрами;}
• в виде определенной услуги, позволяющей использовать недвижимость для соответствующей цели;
• ^{в виде вещного права на недвижимое имущество.}

1.3 Основные направления коммерческой деятельности посреднической фирмы-риэлтора

По оценкам специалистам, более 50 процентов сделок на мировом рынке товаров и услуг осуществляется через товарных посредников, которые в определенной степени независимы как от производителей так и от потребителей²⁶.

Работа через  посредника дает ряд преимуществ:

• за счет посредника значительно уменьшаются логистические затраты ²⁷;
• профессиональный сбыт. Специализация посредника именно торговля. У него лучше проработаны каналы сбыта, множество контактов с более мелкими посредниками, точками сбыта, он вкладывает финансовые средства в анализ и исследования рынка и может организовать более совершенный процесс доведения товаров и услуг до конечного потребителя;
• позволяет в сжатые сроки и с меньшими издержками организовать развитую сеть сбыта;
• в России для производителей актуальна проблема выхода на рынки других регионов. Для этого производители часто используют региональных посредников. Они лучше знают особенности локального рынка и справляются с этой задачей значительно эффективнее.

С экономической точки  зрения, задача торговых посредников - 
трансформировать ассортимент продукции, выпускаемой производителем (производственный ассортимент), в ассортимент товаров, необходимых потребителям (торговый ассортимент).²⁸

Торговые посредники выполняют  на рынке ряд функций.

Во-первых, посредники осуществляют функцию сбора и обработки  информации о рынке с целью  планирования сбыта.

Во-вторых, посредники проводят ряд маркетинговых мероприятий  с целью стимулирования сбыта.

Третья функция это  организация поиска и подбора  партнеров. Это необходимо для налаживания  и поддержания связей как с  поставщиками так и с покупателями.

В-четвертых посредники помогают адаптировать товары для потребителей. Это относится к упаковке, сортировке, монтажу, разработке и осуществлению  сопутствующих услуг и т.д.

Пятая функция торговых посредников  это организация транспортировки, складирования, контроль за выполнением этих операций, контроль за соблюдением юридических и экономических обязанностей сторон.

Шестая функция – частичное  или полное принятие на себя риска  по функционированию каналов сбыта.²⁹

Благодаря выполнению всех вышеперечисленных  функций, производителю удается  значительно снизить свои издержки. Для их выполнения необходимо обладать специфичными ресурсами. При их отсутствии издержки на выполнение вышеперечисленных функций значительно возрастают, при этом качество снижается из-за отсутствия специализации.

В литературе, как зарубежной, так и отечественной, приведено множество различных классификаций торговых посредников от совершенно разных признаков.

В данной работе приведена  классификация торговых посредников  В.В. Щербакова. В ней за основные признаки взяты обособленность посреднических структур от  производственных предприятий с одной стороны и степень приобретения права собственности на товар (табл. 1.4)³⁰.

 

 

 

Таблица 1.4 – Виды торгово-посреднических организаций

 

Принципы классификации и классификационные  элементы
Границы приобретения посредниками права собственности на товар	Границы экономического обособления  посредников от производственных предприятий
	Посредники- представители производственных предприятий	Независимые посредники
Посредники приобретающие право собственности на товар в его полном объеме	-	дистрибьюторы; дилеры; торговые дома.
Посредники, приобретающие отдельные правомочия собственника.	Сбытовые филиалы производственных предприятий (фирм)	комиссионные  фирмы; комиссионеры; агентские фирмы; агенты; франчайзи.
Посредники, не приобретающие право собственности на товар	-	брокерские фирмы; брокеры

 

 

Первый признак (обособленность посреднических структур от  производственных предприятий) является общим и делит торговых посредников на две группы:

• посредники-представители производственных предприятий (филиалы предприятий);
• независимые посредники (на рынке недвижимости примером таких посредников являются риэлтерские компании).

Второй признак имеет  отношение  только к тем посредникам, которые, которые имеют непосредственное отношение к реализации товаров и услуг. По этому признаку выделены три группы торговых посредников:

• приобретающие право собственности на товар в его полном объеме;
• ^{приобретающие отдельные правомочия собственника;}
• не приобретающие права собственности вообще.