Организация коммерческой деятельности на рынке недвижимости

 

Расчет показал, что баланс компании не  достаточно ликвиден. Предприятие  не обладает достаточным количеством  абсолютно ликвидных активов, для  погашения своих краткосрочных  обязательств.  Иначе говоря А1<П1.

Кроме того, условие А4<П4 не выполняется. Это говорит об отсутствии собственных оборотных средств  у организации. Остальные два  соотношения к концу 2012 года нормализованы.

Так же с целью оценки ликвидности и платежеспособности предприятия вместе с абсолютными показателями следует расчитать следующие коэффициенты:

• быстрой(срочной)  ликвидности;
• абсолютной ликвидности;
• текущей ликвидности;
• утраты платежеспособности.

Расчеты приведены в таблице 2.4

 

Таблица 2.4 - Расчет коэффициентов ликвидности

 

Показатели	Норм. огранич.	01.01.12	01.01.13
1. Денежные средства	-	26	37
2. Краткосрочные финансовые вложения	-	0	0
3. Краткосрочная дебиторская задолженность	-	63	51
4. НДС по приобретенным ценностям	-	0	0
5. Запасы	-	25	17
6. Общая сумма активов	-	249	445
7. Собственные акции, выкупленные  у акционеров	-	0	0
8. Задолженность участникам по  взносам в уставный капитал	-	0	0

 

  Продолжение таблицы 2.4

 

9. Долгосрочные обязательства	-	0	0
10. Скорректированные краткосрочные  обязательства	-	83	108
11. Коэффициент абсолютной ликвидности  (п.1+п.2)/п.10	>0.2	0,31	0,34
12. Коэффициент критической (срочной,  быстрой, текущей) ликвидности  (п.1+п.2+п.3)/п.10	>1	1,06	0,79
13. Коэффициент покрытия (текущей ликвидности*) (п.1+п.2.+п.3+п.4+п.5)/п.10	>2	1,34	0,98
15. Коэффициент восстановления платежеспособности  за 6 месяцев	>1	0,78	0,00

 

Коэффициенты  ликвидности имеют обратную зависимость от уровня внеоборотных активов и краткосрочных обязательств. Так как в 2012 году удельный вес внеоборотных активов вырос, при этом произошли структурные изменения источников финансирования ООО «Петербургская корпорация недвижимости» - они сместились в пользу краткосрочных активов, произошло понижение коэффициентов ликвидности.

Далее проведем Анализ финансовой устойчивости. Для этого проведем расчет трехкомпонентного показателя финансовой устойчивости. Расчет приведен в таблице 2.5:

 

 

 

Таблица 2.5 - Анализ финансовой устойчивости

Показатели	01.01.2011	01.01.2012
1. Реальный собственный капитал	266	337
2. Скорректированные внеоборотные активы	235	340
3. Скорректированные оборотные активы	114	105
4. Наличие собственных оборотных  средств п.1-п.2	31	-3
5. Долгосрочные пассивы	0	0
6. Наличие долгосрочных источников  формирования запасов (п.4+п.5)	31	-3
7. Краткосрочные кредиты и заемные  средства	0	0
8. Общая величина основных источников  формирования запасов п.6+п.7	31	-3
9. Общая величина запасов (включая  несписанный НДС)	25	17
10. Излишек (+) или недостаток (-) собственных  оборотных средств (п.3-п.9)	4	-20
11. Излишек (+) или недостаток (-) долгосрочных  источников формирования запасов  (п.6-п.9)	4	-20

 

 

Продолжение таблицы 2.5

 

12. Излишек (+) или недостаток (-) основных  источников формирования запасов  (п.8-п.9)	2	-20
13. Характеристика финансовой ситуации
14. Коэффициент маневренности (п.4/п.1)	0,11	-0,02
15. Коэффициент автономии источников  формирования запасов (п.4/п.9)	1,16	-0,14
16. Коэффициент обеспеченности собственными  оборотными средствами (п.4/п.3)	0,25	-0,04

 

Анализ показал, что запасы и затраты организации к концу 2012 года частично формируется за счет кредиторской задолженности. Таким образом, финансовое положение компании неустойчиво. Перемена факторов финансовой устойчивости 2011 года носят негативный характер. Во-первых, у компании увеличилась доля кредиторской задолженности, что привело к снижению финансовой устойчивости компании. Во-вторых, слишком быстрый рост внеоборотных активов по сравнению с собственными средствами, привел к отрицательному значению собственного оборотного капитала, что так же стало фактором неустойчивости финансового состояния компании.

Далее рассчитаем показатели прибыли и рентабельности. Рентабельность показывают отношение между затратами компании и прибылью. Показатели рентабельности ООО «Петербургская Корпорация Недвижимости» представлены в таблице 2.6

Изменение рентабельности оборотных  и внеоборотных активов и собственных средств связано с тем, что прибыль предприятия по итогам 2012 года выросла  в сравнении с предыдущим годом и составила 236 тыс. руб. В 2011 прибыль составила в сумме 161,5 тыс. руб.. В связи с этим показатели рентабельности в 2011-2012гг. имеют положительную динамику. Рентабельность активов составила 40% и 51% в 2011 и 2012 годах соответственно. Рентабельность оборотных активов в 2011 стала 130% и 187% в 2009. Показатель рентабельности внеоборотных активов равен 58% и 70% соответственно в то время как рентабельность собственного капитала по чистой прибыли составила 56,7% и 67,3% в 2011 и 2012 годах соответственно.

 

 

Таблица 2.6 - Анализ прибыли и рентабельности

 

Показатели	Годы		Отклонение
	2011	2012	Абсолют.	Относит. %
1. Выручка (нетто)	1 634,5	2 736	1 101,5	167,4
2. Прибыль от продаж	131,5	236	104,5	179,5
3. Чистая прибыль, тыс. руб.	113,9	201,9	87,9	177,2
4. Среднегодовая сумма всех активов	281,8	395,3	113,5	140,3

 

5. Среднегодовая величина ОС и  НМА (по остаточной стоимости)	194,8	287,8	93	147,8
6. Среднегодовая величина оборотных  активов	87	107,5	20,5	123,6
7. Среднегодовая сумма реального  собственного капитала (чистых активов)	201	299,8	98,8	149,1
8. Рентабельность активов по чистой  прибыли п.3/п.4	0,4	0,5	0,1	126,3
9. Рентабельность внеоборотных активов по чистой прибыли п.3/п.5	0,6	0,7	0,1	119,9
10. Рентабельность оборотных активов  по чистой прибыли п.3/п.6	1,3	1,9	0,6	143,4
11. Рентабельность реального собственного  капитала по чистой прибыли  п.3/п.7	0,6	0,7	0,1	118,9
12. Рентабельность продаж по прибыли  от продаж п.2/п.1	0,1	0,1	0,01	107,2
13. Рентабельность продаж по чистой  прибыли п.3/п.1	0,1	0,1	0	105,9

 

 

Рассчитаем показатели деловой активности компании. Их значения показаны в таблице 2.7.

 

Таблица 2.7 - Расчет показателей деловой активности

Показатель	Годы
	2011	2012
Оборачиваемость всех активов	6	7,1
Средний срок оборота всех активов (в  днях)	59,1	53
Оборачиваемость оборотных активов	20,8	24,5
Средний срок оборота оборотных активов (в днях)	18,2	14,1
Оборачиваемость запасов (по выручке)	55,5	119,6
Средний срок оборота запасов (в днях)	7,7	2,9
Оборачиваемость дебиторской задолженности	48,8	50,6
Средний срок оборота дебиторской  задолженности (в днях)	8,3	8,4
Оборачиваемость денежных средств и  краткосрочных финансовых вложений	69,3	87,8
Средний срок оборота денежных средств  и краткосрочных финансовых вложений в днях	8,1	6,2

 

Как мы видим, показатели деловой активности имеют тенденцию к улучшению своих значений. Число оборотов структурных компонентов активов и пассивов растет, а сроки оборота при этом сокращаются. Таким образом, в 2012 годов использование предприятием своих активов было более эффективным.

Далее проведем анализ структуры доходов компании. Рассмотрим сначала формирование, а потом использование доходов предприятия. На рисунке 2.8 представлено формирование доходов компании в 2011-2012 годах.

 

Рисунок 2.8. Структура доходов «Петербургская Корпорация Недвижимости» в 2012 году

 

Доходы агентства недвижимости в 20012 году на 80 % сформированы за счет посредничества при осуществлении сделок с недвижимостью. При этом 42% составляет доход, полученный от сделок по договорам купли-продажи недвижимости (из нее около 22% - коммерческой). 32% доходов составили сделки по аренде недвижимости. И наконец 17% составил доход от управления недвижимостю.

На следующем этапе (Таблица 2.8) рассмотрим, как были использованы доходы компании. Исходя из диаграммы, видно, что доходы компании распределены следующим образом: около 90-91% уходит на возмещение затрат: в том числе около 69% - уходит на заработную плату, 8-9% - на отчисления на социальные нужды, и приблизительно 12% составляют оплата постоянных издержек таких как реклама, арендная плата и т.п.

 

 

 

Рисунок 2.9. Распределение доходов ООО "Петербургская Корпорация Недвижимости" в 2011-2012 гг.

 

Доля чистой прибыли в  доходе компании возросла по сравнению  с 2011 годом. Таким образом, мы можем сделать вывод о улучшении работы предприятия в 2012 году и улучшению количественных и качественных показателей рентабельности и прибыли. Однако возможно улучшение распределения капитала компании и увеличение прибыльности предприятия, о чем и пойдет речь в третьей главе.

 

 

Глава 3 Разработка предложений и рекомендации по совершенствованию коммерческой деятельности ООО «Петербургская Корпорация Недвижимости»

 

3.1 Основные направления совершенствования коммерческой деятельности ООО «Петербургская Корпорация Недвижимости»

Анализ коммерческой деятельности ООО «Петербургская Корпорация Недвижимости» позволил автору не только выявить недостатки, но и наметить комплекс мероприятий, направленных на повышение эффективности работы предприятия. Наиболее значимыми факторами, сдерживающими деятельность и развитие риэлтерских организаций, является недостаток квалифицированных специалистов, недобросовестная конкуренция, недостаток финансовых средств, несовершенство нормативно-правовой базы и отсутствие эффективного взаимодействия субъектов риэлтерской деятельности.

Нам необходимо добиться создания долгосрочных конкурентных преимуществ, которые обеспечат компании повышение  рентабельности.

Спецификой сферы услуг  является невозможность учета количества выпущенных единиц. Количество сделок, открытых агентом, не говорит о эффективности  его работы. Учитываются только те из них, которые окончились успешно.

Стратегическое планирование развития предприятия напрямую связано  с понимание миссии компании, верном определении и умении прогнозировать направление движения рыночных тенденции, грамотное использование своих  сильных сторон и определении  верного пути для достижения своих  финансовых целей.

Так же необходимо учитывать  технологические тенденции. Такие  как интеллектуализация продукции, совершенствование коммуникаций, и  необходимость максимального упрощения  ее использования.

Каждое успешное предприятие  вкладывает определенные средства в  развитие бизнеса. И это не просто прихоть менеджеров компании. Это шаг необходим для того, чтобы занять достойное место среди конкурентов. От совершенства сервиса напрямую зависит количество привлеченных клиентов. Следовательно, чем больше внимания уделяет начальство  развитию бизнеса, тем это выгоднее клиенту.

Необходим постоянный мониторинг и анализ текущего состояния рынка  места, определение положения компании среди конкурентов. Необходимо четко ощущать тенденции рынка. Для этого необходимо систематично заниматься повышением квалификации персонала. Это поможет вовремя узнавать о появлении новых услуг, и позволит внедрить их раньше конкурентов. Так же это поможет в своевременном совершенствовании своих технологий работы.