Организация коммерческой деятельности на рынке недвижимости

В то же время, следует подчеркнуть, что  в случае если предстоящие макроэкономические перипетии окажутся незначительными, то рынок недвижимости от них только выиграет - деньги потекут сюда и активность покупателей только возрастет. Если же сложности примут более значительный размах, то и квадратный метр вполне может испытать очередную коррекцию.⁷

Рынок недвижимости, представляя  собой саморегулируемая систему, включает в себя семь основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.⁸

Спросом называют то количество земли и другого недвижимого имущества (квадратных метров, кубических метром, соток, гектаров, квартир и т.п.), которое потребители хотят и имеют возможность приобрести по определенным ценам за определенный промежуток времени. Спрос представляет собой обратную зависимость между ценой и количеством. На формирование спроса влияют экономические, социальные, демографические, природно-климатические и другие факторы

Предложение - это количество земли и другого недвижимого имущества (квадратных метров, кубических метром, соток, гектаров, квартир и т.п.), которое собственники имеют возможность продать по определенным ценам за определенный промежуток времени. Предложение объектов недвижимости неэластично по цене.

Цена - это сумма, уплаченная за единицу недвижимости в состоявшихся сделках.

Стоимостью на рынке недвижимости принято считать наивысшую цену, принесенную продажей участка на конкурентном и открытом рынке, при условии, что покупатель и продавец действовали разумно и на сделку не влияли посторонние стимулы (рыночная стоимость).

Информационная структура  так же является важнейшим элементом  рынка недвижимости.  В ней должны содержаться достоверные сведения  о существующих нормах и правилах работы на рынке недвижимости, их ожидаемые изменениях, информация о структуре спроса и предложения по различным объектам, и, наконец, об динамике и уровне и цен объектов недвижимости по сегментам рынка (районам, микрорайонам и др.).

Основными источниками информации на рынке надвижимости служат:

• федеральные законы и нормативные положения, постановления Правительства РФ и региональных органов власти;
• рекламные объявления в журналах, газетах, электронных источниках и  других изданиях;
• заявки потенциальных продавцов и покупателей, арендаторов, пользователей и владельцев, желающих произвести обмен или 
  залог недвижимости;
• специальные исследования, опросы.

На практике так же применяются  информационные системы, сформированные каждой компанией для собственного использования, и региональные корпоративные базы данных.⁹

У рынка недвижимости,  существует ряд особенностей ¹⁰,  которые необходимо учитывать при совершении операций. Они представлены в таблице 1.2.

 

Таблица 1.2 – Особенности  рынка недвижимости

 

Особенности	Характеристика
Общие:
локализация рынка;	товары неподвижны, уникальны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды
специфика доступной информации;	информация о состоянии рынка  неполная и не всегда достоверна, так  как сделки с недвижимостью зачастую носят эксклюзивный и конфиденциальный характер
4 вида затрат;	единовременные выплаты, сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии; налог на недвижимое имущество; государственные пошлины и другие сборы на сделки.
специфика спроса;	больше определен местонахождением объекта недвижимости, чем потребительскими свойствами
низкая эластичность предложения;	невозможность быстрого создания новых  объектов
высокая степень вмешательства государства;	необходимость государственной регистрации  сделок купли-продажи, долгосрочной аренды и т.д
товар-инвестиция;	на рынке недвижимости товары, помимо  удовлетворения потребностей покупателей, играют роль объекта инвестиционной деятельности
количество участников рынка;	относительно небольшое
территориальная зависимость.	большое колебание величины спроса в  зависимости от территориального расположения объекта
Специфичные:
Ликвидность;	низкий уровень ликвидности
цикличность;	несовпадение циклов на рынке недвижимости с циклами в других отраслях экономики. Рецессия на рынке недвижимости как  правило предшествует общему спаду  экономики
стоимостная оценка;	возрастает с течением времени

 

 

Рынок недвижимости воздействует на все стороны жизнедеятельности людей, обладая при этом рядом общих и специальных функций¹¹.

Первая функция это установление равновесных цен. Это те уровни цен, при которых объем платежеспособного спроса соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место дефицит, а при ценах выше равновесной неудовлетворенное предложение. Цена концентрирует в себе большой объем информации. Например о предпочтениях покупателей, политике государства в данной отрасли, затратах на строительство, насыщенность рынка и т.д.

Регулирующая функция  значит, что рынок, свободно функционируя, «невидимой рукой» А. Смита перераспределяет ресурсы между сферами предпринимательства и позволяет сформировать эффективную структуру экономики и помогает удовлетворить общественные интересы. Однако, в наше время, несовершенство рыночного регулирования восполняется государственным влиянием.¹²В большей части это относится к охране природы, обеспечении справедливой конкуренции, созданию правовой основы бизнеса, работе с социальным аспектом и др.

Коммерческая функция  представляет собой реализацию потребительной и рыночной стоимости недвижимости и получении выгоды от вложенного в нее финансовый капитал.

Функция санирование - это выявление в ходе конкурентной борьбы слабых участников рынка, банкротство неэффективных и таким образом очищение экономики. Рынок позволяет предпринимателям определить вектор поиска, не давая при этом гарантий получения положительных финансовых результатов. Такая «чистка» экономики от неэффективных предпринимателей ведет к повышению устойчивости экономики.

Следующая функция - информационная. Данная функция говорит о способности рынка собирать, обобщать и распространять в обществе объективную информацию, что позволяет продавцам и покупателям сознательно принимать свои решения, достигая при этом рыночного равновесия.

Стимулирующая функция представляет собой возможность рынка  поощрять участников различными экономическими способами, такими как прибыль, получение  прав собственности или распоряжения имуществом и т.д.

Перераспределительная функция выражается в неоднократном перераспределении различных объектов недвижимости и финансовых ресурсов среди предприятий, что ведет повышению эффективности экономики, и повышению производительности при использовании указанных объектов. 

Инвестиционная функция рынка недвижимости выражается в том, что он является  привлекательным способом хранения и наращивания капитала. Рынок недвижимости дает возможность использования накоплений населения для реального производства капитала. При этом сам объект недвижимости служит подушкой безопасности и позволяет свести инвестиционные риски к минимуму.

Посредническая функция говорит  о том,  что рынок выступает в роли посредника, так как является  местом встречи большого количества обособленных покупателей и продавцов, предоставляет возможность самостоятельного выбора партнера и в итоге позволяет установить связь между. Так же на рынке действуют и другие посреднические организации, такие как риэлтерские конторы, ипотечные кредиторы и т.д. о них будет сказано чуть позже.

Социальная функция говорит  о том, что рынок недвижимости способствует формированию среднего социального  слоя населения за счет стремления граждан стать собственниками квартир, загородных домов и других объектов недвижимости, что служит стимулом для повышения интенсивности и продуктивности труда¹³.

1.2 Операции с  объектами недвижимости и их  правовое обоснование

В повседневной жизни термин «недвижимость» встречается очень часто и значение его кажется каждому понятным. Но, в действительности очевидные характеристики не совсем совпадают с юридической сущностью недвижимости, которая с юридической точки зрения во многом определяется как экономическими особенностями развития страны, так и исторически сложившимися традициями и другими условиями.

Само понятие недвижимости имеет глубокие корни, уходящие в  законодательство Древнего Рима. Уже  тогда имущество подразделялось на движимое и недвижимое. В России категория «недвижимое имущество» стала известна лишь в 16 веке, а сам  термин «недвижимость» ввел своим указом «О единонаследии» Петр I в 1714 году. В основу определения был положен естественный признак: часть земельной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и назначения вещи.¹⁴

В советские времена в  гражданском праве категории  недвижимости существовало вовсе. ГК РСФСР 1922 г. содержал примечание к ст. 21: «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимое и недвижимое упразднено». Частная собственность была упразднена,  сама земля была передана во владение государства и тем самым исключалась из частного оборота.¹⁵

Категория «недвижимость» вернулась  в Российское законодательство лишь  в 1990 г., когда началось осуществление  земельных реформ. В Законе «О земельной  реформе» от 23 октября 1990 года была признана частная собственность на землю, что и  повлекло за собой возрождение  понятия «недвижимость».

В настоящее время в  Гражданском кодексе РФ (введен в  действие с 1 января 1995 года), часть I дается следующее определение недвижимости: К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть все объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,  многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130 ГК РФ)¹⁶.

Так же, к недвижимости относятся  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие   государственной   регистрации   органами,   уполномоченными осуществлять контроль за этими объектами. ГК РФ допускает возможность отнесения законом к недвижимости, точнее, к режиму, установленному для недвижимости^{, любого иного имущества17.}

Таким образом, в самом общем случае недвижимость -   это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Однако леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты с 2007 г. исключены из состава недвижимого имущества ¹⁸, что не соответствует мировой практике и природе этих объектов. Однако, в то же время в  российских законах включены в недвижимое имущество и приравнены к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым признакам, что было бы вполне понятно, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, в состав которых пока не включены все виды дорог страны.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом (cт 130 ГК РФ) которое для большинства из нас имеет большое значение в повседневной жизни, ввиду распространенности и сменяемости в процессе постоянного оборота товаров и услуг.¹⁹ Однако, данное имущество, несмотря на свою массовость, представляет собой объекты значительно меньшего масштаба, чем недвижимость. Так же данное имущество не требует регистрация прав.

Можно выделить два основных признака, отличающих недвижимое имущество  от движимого:

• недвижимое имущество не может перемещаться без несоразмерного ущерба своему назначению;
• недвижимое имущество, а точнее любые сделки с ними, подлежат государственной регистрации.

Граница между движимым и недвижимым имуществом в разных странах проводится по-разному. Например, во Франции недвижимостью признаются любые предметы, помещенные на земельный участок с целью его обслуживания (животные, сельскохозяйственные машины и орудия, инструменты, сырье и т.п.) (ст. 517—526 ФГК), или же если им присущ  хотя бы один из следующих признаков:

• недвижимая природа вещей;
• функциональное назначение;
• принадлежность к недвижимому объекту.

В США  к недвижимости относится не только земля и все, что с ней прочно связано, но и все воздушное пространство.

В Германии в категорию недвижимость входят земельные участки и их составные части. Кроме того туда включены вещи, прочно связанные с почвой,  семена, внесенные в землю, растения и т.д. Так же, все вещи, которые были включены в здание при строительстве, считаются существенными частями строения. В Италии к недвижимому имуществу относится вода. Подобные признаки недвижимого имущества представлены в гражданских кодексах Швейцарии, Японии и других стран²⁰.

В учебном пособии О.М. Дюковой и Н.И. Пасяды дается следующее определение: недвижимость - объект гражданских прав, отличительными чертами которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.²¹

Любому объекту недвижимости присущи физические, социальные, правовые и экономические свойства. Каждое из этих свойств может выступать в качестве определяющего в различных жизненных ситуациях, при разных целях и на различных стадиях анализа.

Учитывая, что недвижимость может иметь естественное (природное) и искусственное (создана человеком) происхождение, выделяются следующие объекты недвижимого имущества:

• жилой фонд (помещения, предназначенные для постоянного проживания);
• нежилой фонд (офисы, отели, здания производственного назначения, коммунально-бытового, спортивно-культурного, объекты здравоохранения, образования, торговли);
• земельный фонд (земли сельскохозяйственного назначения, городов и населенных пунктов, промышленности, транспорта, связи т.д.);
• объекты внешнего благоустройства (дороги и тротуары, скверы, 
  сады, парки, земельные полосы, мосты, набережные, берегоукрепляющие сооружения);
• инженерные сооружения (теплофикационные, канализационные, 
  электротехнические, водопроводные, газовые сооружения, сооружения связи, метрополитен, речные и морские суда и прочие сооружения, находящиеся на воде);
• инженерные сети (водопроводные, канализационные, газовые, тепловые, электрические сети, сети связи, сети предприятий горэлекторотранс);
• объекты специального назначения (церкви, кладбища, вокзалы).