Отчет по практике в ОАО «НОК»

 

 

Краткие выводы:

1. Полученные данные показывает тенденцию замораживания  цен на нижней отметке с учетом существующего  платежеспособного спроса, который по прежнему слишком низок.
2. Нижняя граница цен на рынке  не  снижается. За период с января по март 2010г. уровень  цен на рынке составил  около 50%,  по отношению к докризисному периоду, что сопоставимо с прогнозным пессимистическим ценником, рассчитанным НОКом в ноябре 2008г. Однако наши пессимистические прогнозы предусматривали снижение цен на 39,5% и сегодня наши цены выше среднерыночных.
3. Обращает на себя внимание то, что на рынке  более 90% объектов аренды имеют свободные площади, что позволяет арендаторам выбирать и «перетекать» с объекта на объект в поисках дополнительных преимуществ,  к тому же в очень широком ценовом диапазоне.

 

1. Положение ОАО «НОК» в ценовой нише рынка.

На основании данных постоянно проводимого мониторинга  цен на услуги аренды ситуация на ОАО  «НОК» выглядит следующим образом:

• цены ОАО «НОК»  по отношению к рыночным -

по производственно-складским, офисным, торговым помещениям и площадкам  выше в среднем на 28 %, 

• цены ОАО «НОК» по отношению к ценам на услуги аренды конкурентов -

по производственно-складским  помещениям выше в среднем на 12-18%

по открытым площадкам выше в среднем на 10-15%,

суммарно в среднем на 15%.    Отрыв от «конкурентов», больше  чем от рынка обусловлен, тем, что  у конкурентов цены ниже чем среднерыночные на 8-10%.

 

На конец 1 квартала проведен анализ изменения рыночной цены, который  представлен в таблице № 4.

Наблюдается изменение средней  рыночной  арендной платы.  Средняя  рыночная цена на производственно-складские  помещения составляет 177 руб/м2, что  сопоставимо с ценами, предлагаемыми  НОК = 197 руб. Положительный момент в  том, что мы имеем «зазор», предусмотренный системой скидок, который дает возможность оперативного решения вопросов согласования цен с арендаторами, показывает им наши желания и возможности находить взаимовыгодные (взаимоприемлемые) решения.

 

6. Анализ договорных отношений  

 

Расторжение:

Месяц/год	Всего организаций	Всего уменьшили площади	В т.ч. расторжение договора	В т.ч. вывод части площади
октябрь 2011	182	6	4	2
ноябрь 2011	178	10	8	2
декабрь 201	178	11	7	4

 

 

Количество заключенных  договоров на конец квартала  в целом увеличилось на 17  договоров: на начало квартала 308 договора  на  конец – 306 договора, с учетом расторгнутых договоров в количестве 19-ти. Также за   квартал было заключено 14 доп. соглашений с существующими арендаторами на дополнительные площади в аренду, вывод части площади арендаторов из аренды составил 8  доп. соглашений.  Количество же арендаторов на конец квартала составляет 178 организаций.

 

 

1.7.Анализ качества  арендных услуг и сравнение  с эталонами

Качество арендных услуг  предоставляемых нами на сегодня в сравнении с эталоном выглядят следующим образом:

 

«Эталон»	Факт
Возможность получения  информации о помещении по почте, факсу  (фото, экспликация, технические  характеристики)	Выполняется, на 01.11.11 все договора аренды дополнены экспликациями арендованных помещений с прилегающей и закрепленной площадью За 3-й квартал все договоры аренды дополнены актами разграничения ответственности по энергокоммуникациям.
Возможность заказать помещение  по телефону (забронировать)	Не бронируем, резервируем  на срок до 14 дней, параллельно работая  по сдаче с несколькими клиентами
Возможность согласовать  и заключить  договор по Эл. почте  с использованием Эл. подписи.	Только получаем, отправляем протоколы разногласий. Электронная подпись не предусмотрена.
Минимизировать время  и пакет документов для заключения договора	Выполняется в соответствии с регламентом – в среднем  время подписания договора 3-5 дней
Возможность заказать и  получить изменение технических характеристик помещений (размер ворот, устройство ГПМ, стеллажей, вода, электроэнергия, пар, сжатый воздух) в рыночные сроки по рыночным ценам.	Возможно. Но процесс  согласования с  ЦТПП, ОГЭ,  слишком  затянут, от недель до нескольких месяцев.     На сегодня мы не умеем  оказывать таких услуг. Но поскольку спрос на рынке снизился – начался отток арендаторов, а именно снижение потребности в площадях в целях экономии денежных средств  и за клиента нужно бороться, необходимо увеличивать объемы и виды оказываемых услуг без увеличения цены.
Простота доступа к  арендованному помещению с гарантией  сохранности от действия третьих  лиц.	И доступ ограничен и  за сохранность ответственность  несет Арендатор.

 

           Вывод: Качество арендных услуг отличается от эталонных, однако, в условиях кризиса более значимым арендаторам представляется соотношение «цена – качество», а зачастую и просто «цена», даже в ущерб качеству.

 

 

 

1.8. Анализ  качества сдаваемых объектов, освободившихся  от арендаторов.

           В течение 1-го  квартала  в управление   было принято площадей  от арендаторов 93,8 м2.

 

1.10. Работа  по содержанию и эксплуатации  помещений

Работа ведется по отработанной схеме взаимодействия между Бюро по эксплуатации и содержанию зданий и сооружений  и бригадой по эксплуатации и содержанию зданий и сооружений. Планирование работ и контроль полноты и качества выполнения работ  производит ведущий менеджер 

В настоящее время  участок УСЭЗ испытывает потребность  в ремонтной базе. Ее отсутствие часто приводит к незапланированным коротким простоям. Оперативно решить вопрос по изготовлению или ремонту даже мелких работ всегда проблематично, для решения вопросов необходимо  своевременное обеспечение ТМЦ.

Фактическая численность  бюро эксплуатации и содержания:

- 1 менеджер

- 4 чел. бригада УСЭЗ

- 2 чел. уборщицы 

- 1 кастелянша.

В настоящее время существующая численность позволяет в полном объеме проводить техническое обслуживание зданий и даже проводить более  серьезные работы такие, как ремонт помещений опытный цех,  КИПиА, Рафцех.

Оказываются услуги арендаторам по уборке помещений. Замечаний и претензий  со стороны арендаторов не имеется. Оплата за оказанную услугу проводится стабильно.

В 1 квартале были выполнены следующие  объемные ремонтные работы:

- проведен ремонт 2-х коридоров  в зд. Опытного цеха промышленного корпуса - установлена раковина и подключено водоснабжение в сан.узле на 1эт. Столовой 220 мест

- произведена очистка канализации  и санузлов зд Опытного цеха; ЖД Диспетчерской, заводоуправление

- производится очистка подъездов от снега

- производится очистка сосулек  с крыш ЗУ., КИП, ЦЗЛ, столовой 

- производится замена Э.ламп

- проведен ремонт 2-х комнат 207, 208 в КИПиА.

- проведен косметический ремонт  в КИПиА 1 этаж, ком 106.

- проведен ремонт в ком 121 столовой 96 мест.

 

На сегодняшний день не устранены дефекты проведенного ремонта, выявленные в процессе эксплуатации, подрядными организациями. Не восстановлен козырек и уличное освещение  зд. Аэрозольный сушки (работы производило  ЦТПП). Не ведутся работы по очистке  ливнёвой канализации опытного цеха.

Менеджером по содержанию производится проверка качества уборки помещений  на основании договора с ООО «Агенты  Чистоты». 2 раза в неделю проводятся обходы, по результатам которых (если есть замечания) оформляются протоколы. Выявленные замечания устраняются в короткие сроки. Планируется продлить договор с 01.04.11г.  снизить затраты с ними  на оказание услуг по уборке помещений на 2012 год

Производится контроль выполнения арендаторами «Инструкции о правилах пользования помещениями арендаторами, содержание и эксплуатации  передаваемых в аренду нежилых помещений на территории имущественного комплекса ОАО НОК».

За 4 квартал 2011 г. оказано услуг арендаторам бригадой по эксплуатации и содержанию зданий и сооружений на  сумму 1740  рублей, по вывозу мусора − на 268250 рублей, по уборке помещений – на 35 720 рублей.

1.11. Стратегические направления

Одним из первых направлений  продолжает оставаться сдача площадей в аренду, где приоритет  –  это сдача помещений, находящихся на территории комбината, а также открытые площадки, освобожденные силами службы НОК-Сервис  и получение доходной части от сдачи в аренду.

Сформулировать конкурентное преимущество, способное в период кризиса стать центром притяжения  и пресечения технологических цепочек дополнительных услуг и как следствие повышающее привлекательность объекта аренды для арендаторов.

Вторым, не менее важным направлением является развитие существующих услуг и внедрение новых. 

           В том числе: 

1.  Развитие оказываемых  складских услуг и увеличение  доходной части услуг  складского  хозяйства  за счет:                            

 • привлечения  грузов со стороны, в т.ч.  поступающих железнодорожным транспортом,  с выполнением погрузки и выгрузки  силами и средствами складского  комплекса.

• сдачи в аренду складских  помещений и открытых площадок на условиях выполнения Арендатору всего комплекса услуг.

•  увеличения доходов  за счет организационных мероприятий  по снижению затратной части при  погрузо-разгрузочных работах.

• использование ж.д. пути по принципам работы ж.д. станции (отстой арендованных и собственных вагонов) и по принципу товарной станции (переработка грузов для клиентов не связанных с нами арендными отношениями);

• организация пандусов и площадок для выгрузки и размещения автотранспорта;

• использование складов  по принципу «камеры хранения»;

• организация СВХ;

• организация открытых, под «навесом» площадок, оснащенных ГПМ.

2. Развитие, модернизация  и внедрение новых наборов  услуг Связи и Интернета для  сохранения существующих абонентов,  а также увеличения их числа.

 

1.12. Анализ  жилищного фонда 

По состоянию на 01.12.2011 г. на балансе ОАО «НОК» находилось 7 квартир.

Из них:

- проданы, но не  списаны с баланса – 6

- находится в суде  – 1

Из 4 квартир, находящихся  в собственности ИП Васильева  Т.В. и  «Под строкой»

- квартиры по договору  безвозмездного пользования –  2

- квартиры, по договору субаренды – 2

По состоянию на 01.04.2010 г. ситуация не изменилась.

 

II раздел.  Анализ исполнения бюджета доходов и расходов (таблица 6-10)

 

План по реализации услуг  по отгрузке на сторону выполнен на 99% (таблица 6),

План  по отгрузке  на сторону 1 кв. 2010 г  составлял 30242 тыс. рублей, Факт  1  кв. 2010 г.   составил 29904 тыс. рублей (невыполнение плана 338 тыс. рублей).

В общем объеме реализации на сторону –                                                  доля от  аренды составляет      71 %,

                                                                                                                            доля от  оказания услуг                29 %.

в том числе по аренде выполнение к плану составило 94 %, невыполнение плана на 1446 тыс. руб., по услугам выполнение к плану составило 115% превышение плана  на 1122 тыс.  руб.

Факт  по отгрузке  1 кв. 2009 г.   составлял 43231 тыс.  рублей

 

 

Выполнение объема к  факту 4 квартала 2011 г. составило 69%, в том числе

▪ по аренде на промплощадке снижение объема реализации к 2011 г составило 21%,

▪ по услугам объем  реализации к 2009 г снизился на 13%, в  том числе 

▪ по услугам связи  объем реализации к 2009 г снизился на 16%,

▪ по оказанию складских  услуг объем реализации к 2011 г увеличился на 1%,

▪ по прочим услугам рост объема реализации к 2011 г составил 1%,

• по услугам передачи энергоресурсов объем реализации к 2011 г снизился на 18%.

Доходы от оказания услуг  НОКу приняты равными расходам.

 

В таблице 7  представлены данные по бюджету доходов и расходов.

В целом по бюджету  произошло снижение затрат по цеховой  себестоимости  (с услугами сторонних  организаций) в сумме 1614 тыс. рублей или  на 10% к плану, в том числе: