Ипотечное кредитование в Республике Казахстан

С целью эффективной реализации кредитной политики коммерческие банки  используют совокупность методов, позволяющих регулировать процессы кредитования экономики и привлечения ресурсов в банковскую систему. К ним можно отнести следующие инструменты

Использование индиксируемых инструментов. Для развития потребительского и ипотечного кредитования, рекомендуется применять эти инструменты, которые позволят снизить процентные риски по ним.

В мировой практике существует два основных метода оценки риска кредитования, которые могут применяться как отдельно, так и в сочетании  друг с другом:

-субъективное заключение экспертов или кредитных инспекторов;

-автоматизированные  системы скоринга.

Скоринг представляет собой математическую или статистическую модель, с помощью которой на основе кредитной истории «прошлых» клиентов банк пытается определить, насколько велика вероятность, что конкретный потенциальный заемщик вернет кредит в срок.

Философия скоринга заключается не в поиске объяснений, почему этот человек не платит, а он выделяет те характеристики, которые наиболее тесно связаны с ненадежностью или, наоборот, с надежностью клиента. Мы не знаем, вернет ли данный заемщик кредит, но мы знаем, что в прошлом люди этого возраста, этой же профессии, с таким же уровнем образования и с таким же числом иждивенцев кредит не возвращали. Поэтому мы давать кредит этому человеку не будем.

В этом заключается дискриминационный (не в статистическом, а в социальном значении этого слова) характер скоринга, то есть если человек по формальным признакам близок к группе с плохой кредитной историей, то ему кредит не выдадут. Поэтому даже при очень высокой степени использования автоматизированных систем скоринга осуществляется субъективное вмешательство в случае, когда кредитный инспектор располагает дополнительной информацией, доказывающей, что человек, классифицированный как ненадежный, на самом деле «хороший», и наоборот.

Выборка подразделяется на две группы: «хорошие» и «плохие» риски. Это оправдано в том смысле, что банк при принятии решения о кредитовании на первом этапе выбирает из двух вариантов: давать кредит или не давать. При всей «детскости» определений «хороший»/«плохой», это именно те термины, которые используются кредитными аналитиками.

Определение «плохого» риска может быть разным в зависимости от политики банка, в Западной Европе «плохим» риском обычно считается клиент, задерживающийся с очередной выплатой на три месяца. Иногда к «плохим» рискам относятся клиенты, которые слишком рано возвращают кредит, и банк не успевает ничего на них заработать.

Таким образом, скоринг представляет собой классификационную задачу, где исходя из имеющейся информации необходимо получить функцию, наиболее точно разделяющее выборку клиентов на «плохих» и «хороших».

  Приоритетным направлением активных операций коммерческих банков должны стать различные формы кредитования экономики:

• проектное финансирование, связанное с развитием передовых технологий;
• кредитование экспортно-ориентированных  и импортозамещающих производств;
• кредитование малого и среднего бизнеса;
• кредитование сектора домашних хозяйств, включая кредитование жилищного строительства (ипотека) и потребительский кредит.

Развитие этих направлений способствует повышению платежеспособного спроса населения и обеспечению занятости.

           Активизация операций банковской системы с реальным сектором         

экономики   требует создания устойчивой долгосрочно ресурсной            базы. Необходимо создание условий для восстановления доверия клиентов к банковской системе, прежде всего путем повышения финансовой устойчивости банков и создания системы страхования вкладов населения.

Обеспечение финансовой устойчивости банковского сектора требует укрепления системы пруденциального банковского надзора. Прежде всего, необходимо повысить транспорентность деятельности банков, разработать методику оценки показателей, свидетельствующих о наличии системных рисков банков, методики по анализу валютного, процентного, фондового рисков, а также агрегирования всех рисков, внедрить методики надзора на консолидированной основе.

           Один из важнейших инструментов кредитной политики – процентные ставки по операциям национального банка РК, служащие индикатором состояния рынка капитала. Их снижение отражает стабилизацию экономики, расширение кредитования реального сектора, укрепление национальной валюты.

Национальный Банк РК должен поддерживать реальные процентные ставки на низком положительном уровне, стимулирующем спрос на заемные средства со стороны реального сектора и экономический рост.

Основные группы проблем, от решения которых зависит устойчивость банковской системы.

Реструктуризация банков. Цель реструктуризации кредитных организаций – восстановление ликвидности активов и платежеспособности банков, оказавшихся в ситуации, когда обязательства намного превысили активы, а собственный капитал полностью утрачен. Существенные различия имеет реструктуризация системообразующих банков и реструктуризация небольших региональных банков. Для реструктуризации системообразующих банков необходимы значительные финансовые вливания, смена акционеров, менеджмента банка. Реструктуризация небольших региональных банков зачастую является более эффективной. В целом проведение реструктуризации  требует крупных по казахстанским меркам финансовых вливаний в банки: 1-4 млрд.долл. в каждый из крупных системообразующих банков, 200-400 млн.долл. – в средние банки.

        Совершенствование банковского законодательства в области кредитования. В настоящее время в Казахстане кредитная деятельность регулируется следующими законодательными актами: Закон РК «О  банках и банковской деятельности» от 5 июня 1995 г с внесениями изменений на июль 2005 года.  Из данного закона можно выделить следующее:

Был подготовлен проект постановления об утверждении инструкции о нормативных значениях и методике расчетов пруденциальных нормативов для ипотечных организаций. До настоящего времени "пруденциальные нормативы для ипотечных компаний" отсутствовали.

Но, с применением данной инструкции о нормативных значениях и методике расчета о пруденциальных нормативах для ипотечных организаций  предполагается то, что, деятельность ипотечных организаций станет более прозрачной и менее рискованной, поскольку с момента введения в действие вышеуказанных нормативов, ипотечные организации будут обязаны поддерживать определенный уровень собственного капитала, выполнять требования в части ликвидности, размера на одного заемщика и выполнять другие требования. В проекте предусмотрен льготный период, в течение которого к ипотечным компаниям будут применять менее жесткие требования. Введя нормативы, предполагается свести к минимуму риски на ипотечном рынке, это может привести к росту цен на недвижимость.

Специализация банков. В настоящее время большинство коммерческих банков являются универсальными. С целью совершенствования системы ипотечного кредитования в Казахстане,  создан  и действует  АО «Жилстройсбербанк».

         АО «Жилищный строительный банк Казахстана» был создан постановлением Правительства Республики Казахстан 16 апреля 2003 года в форме акционерного общества со 100% участием государства в уставном капитале. АО «Жилстройсбербанк» является одной из самых долгосрочных государственных программ, которая должна решить проблему приобретения  жилья и помочь тем, у кого есть  стабильный заработок, но нет достаточной суммы на покупку новой квартиры. Возможность купить жилье появилась и у тех, кто получает среднюю заработную плату, даже не превышающую 10000 тенге. 

Основными видами деятельности АО «Жилищный строительный банк Казахстана» являются:

1. Прием вкладов в жилищные строительные сбережения
2. Предоставление вкладчикам жилищных займов, в том числе промежуточных, на улучшение жилищных условий.

Главная особенность системы строительных сбережений состоит в предварительном накапливании денежных средств  на сберегательных счетах в «Жилищный строительный банк Казахстана» . Согласно условиям необходимо накопить минимальную сумму в размере не менее 50% от стоимости приобретаемого жилья, и уже потом АО «ЖССБК» предоставляет своим вкладчикам жилищные займы в размере разницы между суммой приобретаемого жилья или стоимости ремонта и объемом накопленных сбережений. Минимальный срок накопления жилищных строительных сбережений составляет 3 года. Максимальный срок накопления не ограничен.

Жилищные займы будут выдаваться вкладчикам  на срок до 15 лет в зависимости от сроков накопления жилищных строительных сбережений. Развитие, созданной при непосредственной поддержке главы государства РК в системы сбережений в республики должно оказать значительное влияние на социально-экономическое состояние страны.  

 В создании рыночных финансовых инструментов для долгосрочного кредитования используют  проектное финансирование.

Под проектным финансированием понимают целевое кредитование заемщика для реализации инвестиционного проекта без регресса или с ограниченным регрессом кредитора на заемщика, при котором обеспечением платежных обязательств являются денежные доходы от функционирования данного проекта, а также активы, относящиеся к этому проекту. Проектное финансирование имеет свои определенные преимущества, тем,  что отличается от других форм финансирования: от синдицированного кредитования тем, что имеет не обезличенный, а адресно-целевой характер,  от венчурного финансирования тем, что не сопровождается большими рисками, которые всегда сопровождают разработку и внедрение новых технологий и новых продуктов. Основным преимуществом проектного финансирования является то, что оно позволяет сконцентрировать значительные денежные ресурсы на решении конкретной хозяйственной задачи, существенно снижая риск благодаря значительному числу участников соглашения. Использование этой формы финансирования, предполагает широкое привлечение зарубежных инвесторов, и создало возможность инициаторам инвестиционных проектов снизить затраты по погашению долгов, установить долгосрочные отношения с поставщиками сырья и материалов, уменьшить риски, связанные с поставкой оборудования. Одним из классических примеров проектного финансирования является проект «Евротуннеля», соединившего Великобританию с европейским континентом. Этот проект основан на инвестициях частного сектора, без участия государственных органов и международных организаций. Общий объем финансирования проекта составил 7 млрд фунтов стерлингов. В проекте приняли о участие 198 банков 15 государств. Проектное финансирование является относительно новой формой долгосрочного банковского кредитования. Спецификой этой формы кредитования также определяется тем, что основные этапы инвестиционного цикла связаны между собой гарантиями, обязательствами и интересами участников проекта, согласованных и входящих в компетенцию банка-кредитора.

 Кроме всего выше сказанного,  проведенный анализ организации  кредитной деятельности АО «Хоум кредит банк», выявил следующее: что,  не смотря на большие объемы кредитов, существует ряд следующих проблем по организации кредитования физических лиц. Т.е основными проблемами являются:

• Условия предоставления сведений о заработной плате. Обязательным

 условием является то, что  заемщик должен предоставить   выписку о заработной плате  и выписку с пенсионного фонда  за последние 12 (двенадцать) месяцев. Что ставит в невыгодное положение заемщика, который,  имея хороший заработок, не может подтвердить это документально.

• Размер заработной платы. Т.е  в данном банке, рассчитывая заработок

будущего заемщика, учитывают   прожиточный минимум который равен 30000 на взрослого человека, и 9500 на ребенка до16 лет,     включая погашения основного долга кредита.  Особенность  данного расчета  касается людей работающих на государственной службе, у которых не большая заработная плата  и семей с небольшим семейным бюджетом. 

• Рассмотрение и принятие решения о выдаче кредита. Эта проблема

вызвана тем, что заемщику который подходит по всем критериям кредитования, нужно ждать длительное время. Данная проблема, касается заемщика приобретающего жилье на вторичном рынке, где срок оформления  выдачи кредита достигает до 25 рабочих дней. Иногда случается так, что заемщик теряет данное жилье, из – за того, что продавца не устраивает такой длительный срок, получение денежных средств.

  Для разрешения этих проблем в целях улучшения условий организации  выплаты кредита предлагаются следующие мероприятия.

           Для решения проблемы о условиях предоставления  доходах, банку следует предоставить  возможность заемщику  оплатить 20% (первоначальный взнос) от стоимости приобретаемого жилья. Тем самым, позволить клиенту не предоставлять данные требования.  Принятие данного решения, позволит банку увеличить число заемщиков среди населения, т.к заемщик может иметь дополнительный доход.

            В данной проблеме следует применить условие для многодетных семей, дети которых связаны с трудовой деятельностью. Согласно Закону «О труде», ст 35,1. говориться следующее, что трудовая деятельность начинается с 18 лет. В связи с этим, банку следует разработать, условия расчета заработной платы заемщика. Т.е  учитывать во внимании, что ребенок работает и не находится на обеспечении родителей, то  не включать его в расчет заработной  платы заемщика. Данное условие поможет в получении кредита.

         Что касается третьей проблемы, то здесь можно предложить сократить сроки оформления кредита, набрав дополнительный персонал банка, тем самым уменьшив число безработного населения. Банку надо сформировать центр принятия решения. Это подразумевает, то что одобрение кредита будет происходить в течении суток.