Ипотечное кредитование в Республике Казахстан

 

 

3.2 Совершенствование систем финансирования жилищного строительства

 

По результатам проведенного исследования предлагаются следующие рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования.

Рисунок 14. Обзор предложений для совершенствования ипотечного кредитования.

Снижение процентной ставки по ипотечному кредиту до 5-7 %, что позволит вовлечь в ипотеку значительные слои населения с различным уровнем дохода. Осуществить в краткосрочной перспективе такое снижение ставки по ипотечным жилищным кредитам, предоставляемым гражданам коммерческими банками, в сложившихся условиях невозможно (коммерческие банки по условиям собственной доходности кредиты на таких условиях не выдают). Обеспечить требуемую величину процентной ставки представляется возможным в рамках другого вида кредитной организации, с более дешевым источником ресурсов и определенным законодательно-основным видом деятельности - кредитованием граждан для строительства и покупки жилья. В рамках действующего законодательства таким институтом может стать кредитный потребительский кооператив граждан. Однако он имеет существенный недостаток - недостаточную защиту финансовых интересов его членов. На наш взгляд, оптимальным решением будет являться развитие сети строительных сберегательных касс.

 Увеличение срока действия кредитного договора. Необходимо повысить доступность ипотечных кредитов, увеличив сроки кредитования до 25-50 лет вместо существующих 10-15, а также предусмотреть сокращение сроков оформления и выдачи ипотечного кредита во всех инстанциях. Отсутствие на финансовом рынке дешевых и долгосрочных ресурсов, которые можно было бы направить на массовое кредитование, является главным сдерживающим ипотеку фактором на сегодняшний день. На республиканском уровне необходимо разработать и внедрить механизм получения гражданами РК ипотечных кредитов, приближенный к мировой практике (процентные ставки от 3 до 5 % годовых и сроком до 30 лет).

Снижение объема резервируемых финансовых средств кредитных организаций, осуществляющих эмиссию ипотечных ценных бумаг. В качестве кредитных средств для инвестирования по ипотечным схемам можно было бы использовать средства, являющиеся резервными для коммерческих банков и находящиеся в распоряжении НБ РК. Эти средства так же будут выполнять свои резервные функции, но не в денежном выражении, а в объектах недвижимости.

 Субсидирование из  республиканского бюджета (за счет  профицита) части процентной ставки  по инвестиционным ресурсам, привлеченным  с вторичного рынка ипотечного  жилищного кредитования. Реализация  указанного направления возможна по двум вариантам:

в рамках целевой программы предусмотреть финансирование мероприятий по субсидированию процентных платежей по ипотечным кредитам из республиканского бюджета при условии участия областных бюджетов;

ввести дополнительную главу в часть вторую Налогового кодекса Республики Казахстан, предусматривающую специальный налоговый режим для инвесторов, вкладывающих средства в ипотечное жилищное кредитование (освобождение от уплаты налога на прибыль, получаемую от инвестирования в жилищное ипотечное кредитование;

предоставление налоговых льгот физическим лицам по налогу на их имущество в течение периода уплаты процентов по ипотечным кредитам).

 Разработка схемы дифференцирования  процентных ставок областей РК  с целью их участия в рефинансировании. С точки зрения развития рынка жилья и жилищного строительства, проблема рефинансирования ипотечных кредитов является в настоящее время одной из самых актуальных и приоритетных.

Для успешной реализации областных программ ипотечного жилищного кредитования и установления максимальной процентной ставки по кредитам необходимо рассчитывать среднестатистический доход семьи, причем в каждом регионе отдельно.

Привлечение отечественных институциональных инвесторов(пенсионных фондов, страховых компаний и т.д.), заинтересованных в высоконадежном, долгосрочном вложении финансовых ресурсов как на республиканском, так и на местном уровнях. Отсутствие долгосрочных привлеченных ресурсов при одновременной выдаче долгосрочных ипотечных кредитов ухудшает показатели ликвидности банков и ограничивает их в объемах ипотечного кредитования. На сегодня основным и, наверное, самым масштабным источником таких средств являются пенсионные накопления граждан, аккумулированные в ГНПФ РК и негосударственных пенсионных фондах. Интересы ипотечных банков и Пенсионного фонда объективно совпадают.

Ипотечному банку нужен масштабный источник долгосрочных средств, а Пенсионному фонду - высоконадежный объект для инвестирования пенсионных накоплений.

Для динамичного развития ипотечного кредитования в стране правительству Казахстана и НБ РК необходимо дать возможность ГНПФ РК прямо инвестировать пенсионные накопления в ипотечные ценные бумаги.

Предоставление государственных гарантий по заимствованиям АО «КИК» как на внутреннем, так и на внешнем финансовых рынках. Государство в перспективе должно обеспечить развитие конкуренции в системе ипотечного жилищного кредитования путем предоставления гарантий (поручительств) по обязательствам организаций, способных выполнять функции ипотечных операторов или кредиторов с целью содействия в рефинансировании их ипотечных активов.

Основным недостатком скоринговой системы оценки кредитоспособности физических лиц в РК является то, что она очень плохо адаптируема. А используемая для оценки кредитоспособности система, должна отвечать настоящему положению дел. Например, в США считается плюсом, если человек поменял много мест работы, что говорило о том, что он востребован.

Для адаптации скоринговой модели оценки кредитоспособности физических лиц специалисту необходимо проделывать путь, подобный тому, что проделал Дюран, т. е. специалисты, которые будут заниматься такой адаптацией, должны быть высоко квалифицированными, а значит и очень высокооплачиваемые, быть в состоянии оценить текущую ситуацию на рынке.

Результатом такого рода проделанной работы будет набор факторов с весовыми коэффициентами плюс некий порог (значение), преодолев который человек, обратившийся за кредитом, считается способным погасить испрашиваемую ссуду и проценты. Полученные результаты являются по большей части субъективным мнением и, как правило, плохо подкрепленные статистикой (статистически необоснованные). Как следствие всего этого, полученная модель не в полной мере отвечает текущей действительности. Финансовым результатом такого подхода будет то, что в процентной ставке кредитования предлагаемой банком большую долю будет занимать часть, покрывающая риск неплатежей.

В Послании Главы государства народу Казахстана от 28 февраля 2014 года «Новый Казахстан в новом мире» определены такие направления, как: развитие строительной индустрии, строительство комплексов доступного арендного жилья, обеспечение прозрачности процедур выделения земельных участков, стимулирование • развития индивидуального жилищного строительства. [11]

Пунктом 296 Плана мероприятий по исполнению Общенационального плана основных направлений (мероприятий) по реализации ежегодных 2013—2014 годов посланий Главы государства народу Казахстана и Программы Правительства Республики Казахстан на 2013—2014 годы, утвержденного постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 апреля 2007 года № 319, предусмотрены разработка и утверждение Государственной программы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2013—2014 годы. Одним из важнейших направлений внутренней и внешней политики определена современная социальная политика: внимание запросам и нуждам людей, создание рабочих мест. Исходя из этого, необходимы разработка и принятие новой Государственной программы на 2013—2014 годы, которая должна учесть недостатки действующей Госпрограммы и иметь социальную направленность, в первую очередь, на повышение доступности жилья для граждан, имеющих различные уровни доходов.

Для совершенствования системы финансирования жилищного строительства и приобретения- жилья должно включить в себя следующие направления:

1) создание полноценного сбалансированного  рынка жилья, как со стороны предложения, так и со стороны спроса;

2) привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и 
стимулирование государственно-частного партнерства;

3) стимулирование     развития     индивидуального     жилищного 
строительства;

4. развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов 
   жилищной застройки;
5. совершенствование систем ипотечного кредитования, жилищных 
   строительных  сбережений  и  гарантирования (страхования)  ипотечных 
   кредитов.

Повышение доступности жилья для широких слоев населения должно обеспечиваться также путем совершенствования механизмов ипотечного кредитования, системы жилищных строительных сбережений для населения и гарантирования (страхования) ипотечных кредитов. [30]

Необходимо предусмотреть следующие меры по дальнейшему развитию системы ипотечного кредитования:

1. поэтапное снижение ставки вознаграждения в зависимости от 
   ситуации на фондовом рынке;
2. выпуск КИК долгосрочных ипотечных облигаций. Указанные 
   облигации  будут  размещаться  среди  пенсионных  фондов  и  других 
   институциональных инвесторов. Часть облигаций будет размещена среди 
   национальных компаний по низкой ставке;

3) пополнение уставного капитала КИК для выпуска долгосрочных 
ипотечных облигаций;

4) использование чистого дохода КИК для снижения средневзвешенной 
ставки заимствования за счет получаемого дохода от инвестирования в 
финансовые инструменты;

5) предоставление долгосрочных бюджетных кредитов КИК  по 
льготной ставке вознаграждения, не превышающей 0,5% годовых, и на сумму 
средств,  направленных  на  строительство  доступного  жилья,  которое 
предполагается реализовать через систему ипотечного кредитования.

Данные бюджетные кредиты будут использоваться исключительно для ипотечного кредитования через банки-партнеры КИК приоритетных категорий населения в соответствии с правилами реализации доступного жилья, утверждаемыми Правительством Республики Казахстан. При этом максимальная маржа банков-партнеров КИК должна быть не более трех процентов годовых, а маржа КИК — не более одного процента годовых.

Кроме того, необходимо рассмотреть возможность использования части пенсионных накоплений граждан для оплаты первоначального взноса при ипотечном кредитовании.

Таким образом, конечная ставка вознаграждения по ипотечным кредитам для приоритетных категорий населения может составить не более 8% годовых.

Необходимо предусмотреть меры по предоставлению долгосрочных жилищных займов по льготной ставке вознаграждения через систему жилищных строительных сбережений приоритетным категориям населения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

           Заключение 

 

 Подводя итоги дипломной  работы еще раз целесообразно подчеркну актуальность темы. Актуальной проблемой является построение эффективной системы организации банковского долгосрочного кредитования, способствующей развитию самой банковской системы и направленной на удовлетворение потребностей своих клиентов.

Мировой опыт развития стран свидетельствует о том, что практически все страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические трудности. Во все времена самым живучим экономическим механизмом для поднятия платежеспособного спроса населения является тот, который приносит заметные выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает экономику из пропасти. Таким эффективным рычагом для привлечения капиталов была и остается в настоящее время ипотека.

Если говорить в целом об ипотеке, то, в первую очередь, нужно отметить, что она помогает людям улучшить свои жилищные условия уже сейчас, а не потом. Для банков - это дополнительные доходы, покрывающие выплаты по депозитам. И только благодаря этим двум моментам, механизм ипотеки будет у нас развиваться. Сейчас подрастает новое поколение, у которого совершенно другое мышление. Если старое поколение все-таки опасается жить в кредит, то у молодых амбиций больше, запросы масштабнее, они хотят получить все сейчас и сразу. Поэтому к кредитной системе они относятся более спокойно. А пока человек стремится к лучшему, ипотека будет развиваться.

В этой связи в дипломной работе рассмотрены теоретические основы  организации кредитной деятельности коммерческого банка, в которых особое внимание уделяется следующему:

-Экономической сущности кредита, где  кредит – в качестве экономической категории следует определить как производственное отношение, выражающееся и развивающееся на основе сделок ссуды. Раскрытие сущности кредита – это познание качеств, выражающих его существенную определенность, предоставляющих кредит как элемент целостной системы производственных отношений. Что касается процесса организации кредитной деятельности в банке, то он начинается со дня принятия заявки на кредит. До этого момента и вслед за ним происходит целый ряд значительной работы, выполняемой как банком – кредитом, так и клиентом – заемщиком. Кредитная деятельность банков в нашей стране регулируется законодательством Республики Казахстан нормативно-правовыми актами Национального Банка РК издаваемыми на основании и во исполнение законодательных актов и указов Президента РК по вопросам, отнесенным к его компетенции.