Ипотечное страхование в России на примере банка ВТБ

Система ипотечного кредитования включает два  направления[5]:

- непосредственную выдачу ипотечных  кредитов хозяйствующим

субъектам и населению;

- продажу ипотечных кредитов на  вторичном рынке (ипотечных

обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ре­сурсов для кредитования.

Первым  направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотеч­ных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют полу­чать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязатель­ствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом высту­пает государство, что повышает их надежность.

Функционирование  вторичного рынка ипотечного кредита  на жи­лье обеспечивает ликвидность  капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процент­ные ставки по кредитам.

Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя опе­рации на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно моби­лизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, вы­давая новые кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.

В целях расширения использования  средств населения и иных внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере и защиты их от инфляции Указом Президента уста­новлено, что юридические  лица, имеющие права заказчика при прове­дении строительства жилых домов, отведенный в установленном по­рядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, могут привлекать финан­совые средства граждан Российской Федерации с использованием жи­лищных сертификатов.

Жилищные  сертификаты - особый вид облигаций  с индек­сируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их соб­ственника  на:

приобретение  собственником квартиры (квартир) при  условии приобретения пакета жилищных сертификатов;

получение от эмитента по первому требованию индексированной

номинальной стоимости жилищного сертификата.

Схема индексации номинальной стоимости  жилищного сертифика­та указывается  при его выпуске и остается неизменной в течение уста­новленного  срока действия жилищного сертификата.

Жилищный  сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств  на строительство определенной общей  площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищ­ного сертификата. Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. Жилищный сертификат, как правило, имеет определенный срок действия.

В качестве эмитентов жилищных сертификатов могут выступать юридические лица, зарегистрированные на территории Российской Федерации, имеющие права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств, а также юридические лица, которым в установленном порядке переданы все указанные права. Эмитентами жилищных сертификатов не могут выступать банки, кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи.

Эмитент жилищных сертификатов несет от своего имени обязательства по ним перед собственниками жилищных сертификатов.

Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой площади) не может превышать размера общей  площади строящегося эмитентом  жилья, являющегося объектом привлечения средств.

Собственник жилищных сертификатов, соответствующих  не менее 30% общей площади квартиры определенного типа, имеет право  на зак­лючение с эмитентом договора купли-продажи на приобретение при  условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.

Эмитент обязан при предоставлении ему жилищных сертификатов с их собственником  заключить договор купли-продажи  квартиры с собственником сертификата; погасить жилищный сертификат по номинальной стоимости, рассчитанной в соответствии со схемой индексации номинальной стоимости жилищного сертификата.

Если  эмитент не может осуществить  погашение жилищных                   серти­фикатов, то это должен сделать  гарант, заключение договора с кото­рым обязательно для эмитента.

Ипотечные кредиты всегда обуславливаются залогом недвижимости -ипотеки.

Развитие  ипотеки невозможно без существования  собственника                  пред­мета залога, так как закладывать  землю и недвижимость может только собственник предмета залога, а также  его права свободного отчуждения находящейся в собственности недвижимости. При этом ипотека зданий оформляется с ипотекой земельного участка, на котором оно находится. В России разрабатывается нормативно-правовая база, создающая усло­вия для осуществления операций с недвижимостью и землей. В Консти­туции РФ сформулирован ряд правовых норм, легализирующих частную собственность на землю и операции по ее купле-продаже, залогу, сдаче в аренду и т.д. Приняты законы о залоге, банках и банковской деятельно­сти, приватизации и т.д. Издан ряд указов Президента и постановлений правительства о финансировании жилищной сферы, дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования.

В российском законодательстве ипотекой признается залог предпри­ятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредствен­но связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Ипотека - это один из способов обеспечения  обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель  имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетво­рение за счет заложенной недвижимости. Ипотека может использоваться в обеспечении любого денежного обязательства, в том числе и обязательства по кредитному договору, что обуславливает существование ипотечного кредита.

К категории недвижимости относится  земля либо объекты, непосредственно  связанные с землей (предприятия, жилые и нежилые дома, дороги).

Ипотека должна обеспечить уплату залогодержателю  суммы основ­ного долга и процентов  по нему, возмещение убытков и затрат, связан­ных с использованием кредитных ресурсов, а в случае необходимости и возмещение расходов по реализации предмета ипотеки.

Ипотека подлежит обязательной регистрации  в соответствующих органах по месту нахождения предприятия, строения, сооружения или иного объекта. При переходе права собственности на предмет ипотеки к другому лицу необходима регистрация в том же месте, где зарегист­рирована ипотека.

Для становления и развития системы  долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования в России необходимо предусмотреть решение следующих основных зада:

• совершенствование законодательной  и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном  кредитовании, в первую очередь, в  части создания четкой процедуры  обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

• создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока  долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

• создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

• налоговое стимулирование как граждан-получателей  ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;

• создание равных условий для свободной  конкуренции между субъектами рынка  ипотечных кредитов;

• создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

• уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;

• формирование нормативно-законодательных  основ для использования новых  финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.

Перспективы развития жилищного ипотечного кредитования в решающей степени зависят от макроэкономических условий. Изменение  общеэкономической ситуации, падение  темпов инфляции, снижение цен на жилье, стабилизация курса рубля содействовали перемене в отношении российских банков к кредитованию приобретения жилья.

Большинство людей считает ипотечный кредит наиболее выгодным способом решения  жилищных проблем.

Участниками ипотечной системы являются: банки (осуществляют проверку платежеспособности заемщика), страховые компании (обязуются страховать риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования), оценочные компании (оценивают рыночную стоимость квартиры).

Преимущества ипотечного кредитования:

возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;

получение кредита на длительный срок, за который  размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости  квартиры;

возможность оплачивать собственную квартиру, а  не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;

возможность зарегистрироваться (прописаться) в  квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;

выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год);

получение налоговой льготы на весь срок ипотеки, с суммы в пределах 1 000 000 рублей налоговый вычет, а так же с  суммы выплачиваемой по процентам  на срок выплаты кредита.

Ипотечное кредитование в России - свершившийся, хотя и не всеми осознаваемый факт. Однако ипотека у нас все еще не стала массовым продуктом, как в большинстве развитых стран. Между тем к зарубежному опыту пора не «присматриваться», а активно его изучать и применять на практике. Например, в Европе формы финансирования ипотечных кредитов различны: от средств, привлекаемых за счет срочных депозитов и краткосрочных межбанковских кредитов, до целевых долгосрочных кредитных линий и выпуска ипотечных ценных бумаг.

1.2 Нормативно-правовые аспекты

Приведем перечень нормативных документов, регулирующих вопросы ипотечного кредитования:

·  Федеральный  закон РФ от 29.12.2006 № 188-ФЗ «Жилищный  кодекс Российской Федерации»;

·  Гражданский  кодекс Российской Федерации (ст. 37, 131, 209, 246, 260,  387,  855,  935, гл. 23).

·  Федеральный  закон от 16 июля 2000 г. № 102-ФЗ «О ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями  от 9 ноября 2003 г., 11 февраля, 24 декабря 2004 г., 5 февраля, 29 июня 2006 г., 30 декабря 2006г.);

·  Федеральный закон Российской Федерации 30 декабря 2006 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях»;

·  Федеральный  закон Российской Федерации от 29 декабря 2006 г., № 192-ФЗ «О внесении изменений  в некоторые законодательные  акты Российской Федерации в связи  с принятием Федерального закона «О ипотечных ценных бумагах»;

·  Федеральный  закон Российской Федерации от 29 декабря 2006 г., № 193-ФЗ «О внесении изменений  в Федеральный закон «О ипотечных  ценных бумагах»;

·  Федеральный  закон от 21.07.2000 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

·  Федеральный  закон от 29 декабря 2006 г., № 194-ФЗ «О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации»;

·  Постановление  О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ.

·  Федеральный  закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  от 16 июля 2000 г. № 102-ФЗ направлен на совершенствование правового регулирования  ипотеки, развитие которой призвано обеспечить формирование в Российской Федерации рынка доступного жилья.

Федеральным законом  предусматривается исключение требования о нотариальном удостоверении договора об ипотеке, кредитного или иного  договора, содержащего обеспеченное ипотекой обязательство.

В Федеральном  законе содержатся положения, касающиеся возникновения ипотеки в силу закона в отношении земельного участка, приобретенного с использованием заемных средств, предоставленных на приобретение этого земельного участка, либо права аренды такого земельного участка, а также в отношении земельного участка либо права аренды земельного участка, на котором за счет заемных средств построено или возводится здание или сооружение.

Федеральным законом  устанавливается, что обращение  залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц не только в случае, когда такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа на приобретение таких или иных жилого дома или квартиры, но и в случае, когда такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа на их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.