Ипотечное страхование в России на примере банка ВТБ

В целях расширения использования средств населения  и иных внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере и защиты их от инфляции Указом Президента «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» установлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при прове­дении строительства жилых домов, отведенный в установленном по­рядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, могут привлекать финан­совые средства граждан Российской Федерации с использованием           жи­лищных сертификатов.

Жилищные сертификаты - особый вид облигаций с индек­сируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов, а также на получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

Закон РФ «О залоге»  устанавливает правило, в силу которого залог недвижимости имущества возможен лишь вместе с земельным участком, на котором находится недвижимость, либо правом на них.

Юридическое оформление сделок имеет большое значение для ипотечного кредитования, поскольку в основе этих сделок лежит право собственности или право хозяйственного владения на закладываемую недвижимость. Законодательство предусматривает определенный порядок его оформления.

Договор об ипотеке заключается в письменном виде и должен быть нотариально удостоверен. Он может предусматривать значительную свободу действия залогодателя. Разновидностью залога является заклад. В этом случае заложенное имущество передается залогодержателю во владение на период до ис­полнения, обеспечиваемого им обязательства по кредиту.

Договор об ипотеке  должен содержать все необходимые реквизиты, а именно:

- наименование  залогодателя и залогодержателя  и места их нахождения;

- название кредитного  договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается данной закладной, с указанием даты и

места заключения договора;

- указание суммы  основного обязательства, обеспеченного  ипотекой;

- указание сроков  уплаты сумм, обеспеченных ипотекой;

- описание закладываемого недвижимого имущества и его денежную оценку, место его нахождения;

- наименование  документов, подтверждающих права  собственника

на закладываемое  имущество;

- указание на  то, что закладываемое имущество  не обременено другими обязательствами;

- подписи залогодателя и залогодержателя;

- наименование  органа, зарегистрировавшего ипотеку  с указанием

даты, места  регистрации, номер в Едином залоговом  реестре.

По соглашению сторон в закладную могут быть включены иные условия.

После Указа  Президента, который представляет собой изложение статей законов «Об ипотеке» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» в России создается Федеральная регистрационная служба, которая должна обеспечивать ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с Законом Российской Федерации  «Об основах федеральной жилищной политики» и Указом Президента «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юри­дическим и физическим лицам на строительство (реконструкцию) жи­лья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества (ипотека).

В зависимости  от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья разделяются на кредиты, предоставляемые                    непос­редственно его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчикам.

В положении  о жилищных кредитах сказано, что  выдача кредитов на жилищное строительство осуществляется путем открытия кредит­ной линии, при этом ссуда выдается заемщику по частям, соответству­ющим стоимости этапов строительно-монтажных работ.

В процессе финансирования строительства банк осуществляет                 кон­троль за целевым расходованием денежных средств и соблюдением            гра­фика строительства.

Сумма выдаваемого  банком кредита не должна, как правило,                  пре­вышать 70% от стоимости приобретения и обустройства земли,                      строи­тельства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья,   зафик­сированной в закладной, при условии, что остальная часть затрат осуществляется заемщиком.

Помимо заявления  на выдачу ссуды, в котором указывается  цель и срок использования кредита, а также форма его обеспечения, в заявку входят:

- для юридических  лиц-заемщиков - учредительные и  регистрационные документы: бухгалтерский  баланс предприятия; график поступле­ния  доходов и обязательных платежей; документы, подтверждающие наличие  обеспечения ссуды; технико-экономическое обоснование использования кредита и расчет предполагаемой окупаемости кредитуемых затрат; документы,  подтверждающие права на участок застройки и разрешение на строительство; проектно-сметная документация, утвержденная в установленном порядке; копия договоров на осуществление подрядных строительных работ; другие документы по требованию кредитора;

- для физических  лиц - документы, подтверждающие  право на участок застройки;  разрешение на строительство;  согласованная в установленном  порядке проектно-сметная документация; документы, необходимые для определения платежеспособности заемщика; другие документы по требованию банка. В обеспечение кредита предоставляется залог и гарантии.

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).

Схема и условия  выдачи кредитов на приобретение жилья  устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможны использование переменной процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика.

В зависимости  от вида кредита в договоре о залоге (об ипотеке) указываются форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

Рынок ипотечных  обязательств требует разработанности  всех аспек­тов сделок с недвижимостью, включая действующую процедуру  обра­щения взыскания, то есть отчуждения недвижимости в случае неисполне­ния  обязательства.

В принятом Законе РФ «О залоге» не в полной мере проработаны вопросы ипотеки. Некоторые из них не согласуются с действующим законодательством в части использования залога квартир. Не отрегулирован порядок залога земельного участка, находящегося под здани­ями и сооружениями. Не принят закон о кондоминиуме. Не в должной мере отработана и процедура реализации залога через судебные органы. Дела по отчуждению недвижимости рассматриваются наряду с общими судебными исками чрезвычайно длительное время, что резко снижает привлекательность ипотеки. С другой стороны, необходимы законы, обеспечивающие реальную защиту прав потребителя.

В стране не разработана  соответствующая инфраструктура ипотечной системы, связанная с созданием на территории России единого порядка регистрации недвижимого имущества, оформления прав на его владение, единой базы данных о заложенной недвижимости и т.п. В стране следует принять комплекс законов, регулирующих ипотечные сделки и деятельность структур, занимающихся операциями с недвижимостью.

Для полноценного функционирования системы ипотечного                      креди­тования в России необходимо создать систему страхования операций с недвижимостью.

Жилищный кодекс, который заменяет действовавший  более 20 лет Жилищный кодекс РСФСР, предусматривает снижение издержек и рисков для кредитных и банковских организаций, что должно послужить основанием для снижения размера кредитных ставок.

Основные положения  закона сконцентрированы на вопросах собственности на жилое помещение, социального найма жилого помещения, прав и обязанностей сторон жилищных отношений, права малоимущих граждан на получение бесплатного жилья в муниципальном жилом фонде, платы за жилье и коммунальные услуги, управления жилыми комплексами. Кодекс вводит ряд новых норм, предусматривающих, в частности, разграничение компетенции в этой сфере федеральных органов власти, региональных и местного самоуправления.

В частности, положения  нового Жилищного кодекса регламентируют решение вопроса с неплательщиками  по жилищным кредитам - вплоть до их выселения из жилья, приобретенного с помощью кредитных средств, а это также устраняет одно из препятствий для развития массовой ипотеки. Кредитные организации получают гарантии возвратности выданных кредитов, соответственно, появляется более широкое поле для внедрения привлекательных ипотечных программ. Изменения также коснутся норм и правил, регулирующих права на недвижимое имущество. В частности, отныне при приобретении жилья в кредит отменяется обязательное нотариальное удостоверение сделки, на которое приходится 1,5 процента от ее суммы.

1.3 Проблемы ипотечного кредитования в РФ

Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

1. Ограниченный  платежеспособный спрос населения.

По оценкам  Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11 200 р. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.

2. Низкие объемы  и невысокое качество нового  жилого строительства в субъектах  Российской Федерации обуславливают  недостаточность предложений и  высокую стоимость квартир на  рынке жилья.

3. Низкие темпы  разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.

Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет  земельное законодательство. Однако Земельный кодекс Российской Федерации  на момент его принятия в 2 000 г. (по оценке Экспертного совета при Правовом управлении Аппарата Государственной Думы) содержал не менее чем в 29 ст. отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать. В 2005 г. положение мало изменилось. Только в июле этого года Правительство Российской Федерации внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект «О переводе земель из одной категории в другую».

Необходимо  также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той  или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют различные дефиниции, а также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Все это, очевидным образом, увеличивает административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита.

4. Неразвитость  инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

Традиционными участниками жилищного рынка  являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские  и оценочные агентства. При фактическом  наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

5. Психологические  факторы, главным из которых  является национальная особенность  большинства нашего населения — нежелания жить в долг («берешь деньги чужие, - а отдавать приходится свои»).

В соответствии с Приказом Минрегиона РФ от 23.05.2007 № 50 «Об утверждении методики определения  средней рыночной стоимости и  норматива стоимости 1 кв. метра общей площади жилья», предназначенной для определения Министерством регионального развития Российской Федерации размеров средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по Российской Федерации и субъектам Российской Федерации, норматива стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по Российской Федерации

 Определяемые  размеры стоимости применяются  при реализации мероприятий и  федеральных программ (подпрограмм), утверждаемых федеральными законами  и постановлениями Правительства  Российской Федерации.

Порядок определения  размеров средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья  по Российской Федерации и субъектам  Российской Федерации включает в себя 4 этапа:

На первом этапе  осуществляется обработка отчетной информации Федеральной службы государственной статистики  об уровне цен на рынке жилья (форма N 1-РЖ «Сведения об уровне цен на рынке жилья») и стоимости строительства (форма N С-1 «Сведения о вводе в эксплуатацию зданий, сооружений и реализации инвестиционных проектов»). Полученная информация анализируется и при необходимости уточняется с Росстатом.

 При анализе  информации производится сравнение следующих параметров:

- цен на рынке  жилья и стоимости строительства  по субъектам Российской Федерации  в отчетном квартале по сравнению  с предыдущими кварталами;

- квартального  изменения цен на рынке жилья  и стоимости строительства в  среднем по Российской Федерации  по сравнению с изменением  аналогичных показателей в субъектах  Российской Федерации.

Кроме того, определяется процентная разница между средней ценой на рынке первичного жилья и стоимостью строительства по субъектам Российской Федерации. В случае, если данная разница составляет более 25 - 40 процентов, проводится сравнение соответствующих данных предыдущих отчетных кварталов.

На втором этапе на основе информации Росстата с учетом прогнозируемой инфляции определяется расчетный показатель стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по каждому субъекту Российской Федерации.

В случае, если за отчетный период информация Росстата, необходимая для расчета РПС по субъекту Российской Федерации, отсутствует или ее недостаточно, при расчете используется информация по предыдущему кварталу с учетом прогнозируемой инфляции за соответствующий период времени или имеющиеся данные о ценах по другим типам жилья.