Ипотечное страхование в России на примере банка ВТБ

В зависимости  от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий бакан определяет  технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита[30]:

- предварительное  рассмотрение заявки на кредит  и собеседование с предполагаемым  заемщиком;

- андеррайтинг;

- принятие решения  о выдаче ипотечной ссуды;

- оформление кредитного договора и договора о залоге;

- сопровождение  кредита и контроль за исполнением  кредитного договора.

Рассмотрим  технологию организации ипотечного кредитования в ВТБ 24 (ЗАО).

 На первом  этапе ВТБ 24 (ЗАО) разъясняет  заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается в том, чтобы оценить  потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень  его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы  по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности ВТБ 24 (ЗАО). Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций - отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы - застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.

 Результаты  анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем  сумму ссуды, возможный первоначальный  взнос собственных средств и  предварительные сроки погашения  кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты  андеррайтинга оформляются в  виде справки или заключения и  передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем  этапе кредитный комитет рассматривает материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога. 

На четвертом  этапе ВТБ 24 (ЗАО) заключает  с  заемщиком кредитный договор. При  заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными  Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору ВТБ 24 (ЗАО) обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

- сумма кредита  и размер банковского процента;

- порядок и  сроки выдачи кредита;

- порядок и  сроки погашения процента;

- описание и  цена обеспечения, предусматриваемые  в отдельном договоре залога;

- размер санкций,  уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора.

Одновременно  с заключением кредитного договора заключается договор залога и  оформляется закладная, а также  заключается договор страхования  в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

На пятом  этапе осуществляется сопровождение  кредита, которое включает:

- выдачу кредита  в порядке,  предусмотренном в  кредитном договоре.

- контроль за  целевым использованием кредита  в период строительства или  реконструкции объектов кредитования;

- наблюдение  за сохранностью и состоянием  залога, принятого в обеспечение  кредита;

- контроль за  регулярными, в соответствии с  ранее согласованными при заключении  договора, сроками возврата кредита  и начисленных процентов.

При нарушении  сроков погашения кредита и уплаты процентов Внешторгбанк в отдельных случаях предоставляет отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.

Одним из наиболее востребованных видов оценки на сегодняшний  день по праву можно назвать оценку квартир. От своих конкурентов мы всегда отличались наиболее фундаментальным, профессиональным подходом к оценке жилья. Нашим главным конкурентным преимуществом мы считаем то обстоятельство, что к оценке квартир наши эксперты подходят с той же степенью ответственности, и с теми же внутренними критериями качества, что и к оценке крупного предприятия.

 В рамках  предоставления клиентам данного  вида услуг компания производит  оценку жилья для покупки, продажи  и залога; для отражения в финансовой  документации и для внесения  в уставный капитал организации.

 Помимо "классической" оценки квартир, по заказу ведущих столичных застройщиков компания проводит исследования рынка жилой недвижимости с целью определения наиболее вероятной стоимости реализации строящегося жилья.

Объективная оценка приобретаемой квартиры является одним  из важнейших звеньев в цепочке ипотечного кредитования. В установлении реальной рыночной стоимости объекта залога заинтересован и сам заёмщик (частное лицо), и банк, выдающий ипотечный кредит, и риэлтерская компания, и страховщики.

Жилищный ипотечный  кредит - это денежные средства, предоставляемые банком клиенту взаймы на приобретение жилья. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств, и делать это в сроки, установленные кредитным договором. Приобретенное за счет кредита жилье будет находиться в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения ипотечного кредита клиентом. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок.

В отличие от других видов кредитования, жилищный ипотечный кредит может быть предоставлен только для приобретения жилья, при этом основным обеспечением по нему является залог (ипотека) приобретаемого жилья.

Приобретая  жилье в кредит, заемщик получает возможность жить в своей собственной  новой квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет.

 При определении  рыночной стоимости квартиры  учитываются все особенности  и детали: местоположение, площадь,  удаленность от основных объектов  инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и т.д.

 

 

Сделаем выводы по главе 2:

Оценивая финансовые результаты ВТБ 24 (ЗАО), следует отметить, что за анализируемый период Банк укрепил свои позиции на финансовом рынке России, расширил спектр предоставляемых  услуг и повысил их качество.

Первоклассные активы имеют тенденцию к росту. Самую большую долю имеют краткосрочные  активы: стабилизация экономики, приоритеты в выдаче краткосрочных ссуд - все  это обусловило высокий уровень  краткосрочных активов в структуре  банковских активов.

Долгосрочные активы возрастают к концу анализируемого периода - их доля увеличилась с 0,11 % в январе  до 0,19% в июне, но не достигают уровня января.  Неликвидные активы банка имеют стабильный и достаточно высокий уровень (24-27%) в структуре активов. Судя по структуре активов, ликвидность банка достаточно высока.

Анализ ипотечного кредитования ВТБ 24 (ЗАО) показал, что  банк имеет положительную динамику финансового состояния, увеличивается  ипотечное кредитование. Заемщики банка  имеют большой выбор ипотечных программ, что определяет устойчивое положение банка на рынке ипотечного кредитования.

Глава 3. Совершенствование ипотечного кредитования в ВТБ 24 (ЗАО)

3.1. Разработка  предложений по развитию ипотечного  кредитования

Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

Проблемы развития ипотечного кредитования в России:

1. Ограниченное  предложение жилья (для того, чтобы  ипотека стала доступной, необходимо, в первую очередь, сделать доступным  жилье. Иначе, стимулирование  ипотечного кредитования приведет к еще большему росту цен).

2. Низкая платежеспособность  населения (в настоящее время  ипотечным кредитом могут воспользоваться  около 5-6% российских семей);

3. «Серые» доходы (невозможность подтверждения своих  доходов приводит к ограниченному  кругу заемщиков, банки применяют повышенные процентные ставки (на 2-3%) для заемщиков с неподтвержденными доходами);

4. Высокие процентные  ставки (отсутствие дешевых и  долгосрочных источников финансирования, а также инфляция, которая в  России до сих пор сравнительно  велика - около 10% годовых в рублях);

5. Выселение  в случае неплатежа (из-за существующего  законодательства затруднена процедура  выселения гражданина из квартиры  в случае его неплатежеспособности);

Перспективы развития ипотечного рынка в России в ближайшее время следующие.

Несмотря на существующие проблемы, ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно  привлекательным. Это очень емкий  и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков. При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие время.

Основу правовой базы ипотечного кредитования в настоящее  время составляют такие законодательные  акты как Гражданский кодекс Российской Федерации, законы «О залоге» от 29 мая 1992 г., «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 21 июля 2000 г. и, наконец, Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости), принятый в 2000 г.

 С принятием  перечисленных законов ситуация  в этой сфере в корне изменилась. Однако их детальное изучение, и, в особенности, правоприменительная практика говорят о том, что на сегодняшний день ипотечные отношения остаются не полностью урегулированными. Несмотря на все положительные моменты, связанные с принятием нового законодательства, оно не лишено определенных несоответствий.

Так, например, не получили достаточной проработки процессуальные нормы о порядке  проведения публичных торгов по реализации заложенного имущества в соответствии с судебными решениями. Полны  противоречий нормы, регулирующие порядок передачи прав по закладной, регистрации договоров об ипотеке.

Существуют  определенные противоречия между Конституцией Российской Федерации, гарантирующей  каждому право на жилище, и принципом  ипотеки, согласно которому неплательщик теряет заложенное жилье даже в том случае если оно - единственное.