Ипотечное страхование в России на примере банка ВТБ

На третьем  этапе определяется размер средней  рыночной стоимости 1 кв. метра общей  площади жилья по каждому субъекту Российской Федерации на основании следующих данных:

- расчетного  показателя стоимости 1 кв. метра  общей площади жилья в соответствующем  субъекте Российской Федерации (РПС);

- информации  органа исполнительной власти  субъекта Российской Федерации;

- результатов  анализа информации Росстата  по соответствующему субъекту  Российской Федерации;

- особенностей  формирования статистической отчетности в формах N 1-РЖ и С-1 Росстата.

На четвертом  этапе на основании размеров средней  рыночной стоимости 1 кв. метра общей  площади жилья по субъектам Российской Федерации и численности населения (данные Росстата) определяется средняя  рыночная стоимость 1 кв. метра общей площади жилья по Российской Федерации.

Норматив стоимости 1 кв. метра общей площади жилья  по Российской Федерации определяется 1 раз в полугодие

Проблема определения  реальной рыночной стоимости жилья  является одной из актуальнейших  на рынке недвижимости.

Даже незначительные неточности в расчетах могут привести к существенным ошибкам в ценовой  политике фирм, реализующих вновь  построенное жилье. Ошибки могут  происходить как в меньшую, так  и в большую сторону. Если ошибка произошла в меньшую сторону, за ней могут следовать значительные финансовые потери. Если цена оказалась наоборот завышенной, это создает негативный имидж объекта, и как следствие, возможен отток клиентов к конкурентам, а также снижение доверия потенциальных покупателей к фирме-продавцу и вторичное уменьшение числа клиентов.

Поэтому выработка  грамотной и правильной ценовой  политики, основанной на объективных  методиках оценки рыночной стоимости  – одна из важнейших составляющих конкурентоспособности фирмы-продавца.

Кроме того, вопрос определения рыночной стоимости не менее актуален и для строительных организаций, не имеющих своих отделов реализации и вынужденных привлекать к продажам риэлторские фирмы. Не секрет, что риэлторы зачастую занижают реальную стоимость квартир перед застройщиками и дают экспертный анализ намеренно заниженным для того, чтобы продать квартиры без особых усилий (при реализации) или получить большую маржу (в случае выкупа площадей). Отсутствие у строителей объективного инструмента для проведения независимой оценки может повлечь заключение договоров на невыгодных для них условиях и потери части прибыли.

Вместе с  тем, в независимой экспертной оценке с применением объективных и  достоверных методов нуждаются, в первую очередь, сами покупатели. Каким образом сориентироваться среди широкого предложения на рынке? Как понять, является цена на выбранную квартиру завышенной, или наоборот, необходимо срочно ее покупать, пока цена не выросла? Такие вопросы стоят перед всеми покупателями. Особенно это относится к элитным квартирам, когда дома-аналоги для сравнения подобрать трудно, а в некоторых случаях вообще невозможно. В этом случае затраты на проведение объективной, независимой и достоверной экспертизы с лихвой окупятся правильным выбором квартиры.

На сегодняшний  день наиболее распространенными методами оценки стоимости жилья являются: экспертный (грешащий субъективизмом), статистический (требующий достаточного числа аналогов), квалиметрический (допускающий ошибки из-за использования в расчетах коэффициентов весомости параметров), определение индексов стоимости и некоторые другие или их сочетание. Поскольку при определении стоимости квартир достаточно велико количество ценообразующих факторов, все эти методы дают слишком большие погрешности.

Иногда они  могут успешно применяться для оценки типового жилья, однако для оценки элитного жилья, строящегося по индивидуальным проектам, требуются иные методы

Классический  метод оценки вторичного жилья два  этапа.

На первом этапе  определяется средняя стоимость  однотипных проданных квартир за последние 2-3 месяца. При этом берется реальная цена квартиры, за которую она была продана, а не за сколько ее пытались продать. Для определения средней стоимости не обязательно производить осмотр квартиры, а достаточно иметь соответствующую информацию по рынку жилья.

На втором этапе  изучаются факторы, снижающие, либо повышающие стоимость конкретной квартиры. Учет конкретных обстоятельств позволяет  более точно определить цену жилья  и приблизить ее к реальной, снизив таким образом материальные и  моральные затраты на поиск покупателя.

Здесь важно  заметить, что реальные затраты на поиск покупателя являются как бы проблемой агентства недвижимости, куда вы обратились. Однако моральные  издержки процесса продажи при неверно определенной стоимости квартиры несет клиент, так как бесконечные и безрезультативные посещения квартиры неизвестными лицами не всегда благоприятно сказывается на семейном климате.

Определить  конкретные факторы, снижающие, либо повышающие стоимость вашего жилья невозможно без детального осмотра квартиры, а также изучения обстановки, окружающей квартиру и дом. Зачастую риэлторы фирм недвижимости пытаются продавать квартиры, не заходя в них, мотивируя это своим высоким профессионализмом. Такой подход отражает в первую очередь леность агента, а не его профессионализм, так как нельзя эффективно работать с товаром, не видя его хоть раз в лицо.

К основным факторам, изменяющим стоимость однотипного  жилья в ту, либо иную сторону, можно отнести следующие:

- год постройки  и расположение дома относительно  транспортных коммуникаций;

- близость необходимой  инфраструктуры (магазины, школы, детские  сады, больницы и пр.);

- экологическая  обстановка;

- этажность  (первый и последние этажи на 20-30 тыс. руб. дешевле, чем средние);

- отсутствие  лоджии (балкона) снижает цену квартиры на 20-30 тыс. руб.;

- техническое  состояние квартиры (наличие ремонта,  металлическая дверь, тамбур, остекление  лоджии);

- особенность  планировки и площадь кухни.  Лучше ценятся квартиры с кухней  большей площади даже если  жилая площадь при этом будет меньше;

- состояние  подъезда, категория проживающих  в нем людей. Наличие соседей-наркоманов  или пьяниц зачастую вообще  отпугивает покупателя от покупки  данной квартиры;

- продажа квартиры  без подбора или с подбором  жилья. Чистая продажа повышает  стоимость жилья на 5-15 тыс. руб.;

- возможности  покупателя - покупается квартира  немедленно, либо покупатель планирует  ее выкупить через определенный  срок.

Сделаем выводы:

В экономическом  отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных  прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Система ипотечного кредитования включает два направления непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим

субъектам и  населению и продажу ипотечных  кредитов на вторичном рынке (ипотечных  обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования. Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым - финансовые компании, фонды.

Основная проблема ипотеки - ее недоступность, проблема скрыта в высоких ценах на жилье, что  обусловлено резким несоответствием  резервов жилищного фонда дополнительным потребностям населения. Поэтому главное решение в доступности ипотеки лежит в сфере строительства.

Для становления  и развития системы долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть совершенствование  законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании; налоговое стимулирование как граждан; создание механизмов социальной защиты заемщиков как от не­ правомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

Перспективы развития жилищного ипотечного кредитования в решающей степени зависят от макроэкономических условий. Изменение  общеэкономической ситуации, падение  темпов инфляции, снижение цен на жилье, стабилизация курса рубля содействовали перемене в отношении российских банков к кредитованию приобретения жилья.

 

Глава 2. Анализ ипотечного кредитования на примере банка  ВТБ 24 (ЗАО)

2.1 Общая характеристика банка, анализ структуры активов, доходов и расходов, анализ активных операций

ВТБ 24 (ЗАО) является крупнейшим коммерческим банком страны по размеру уставного  капитала, величина которого составляет 42,1 млрд. рублей. Главным акционером ВТБ 24 (ЗАО) с долей в 97,9% является Правительство РФ. Среди других его акционеров - ООО «Газэкспорт», Сбербанк РФ, ЗАО «Энергомашэкспорт», ОАО «Ингосстрах», Торгово-промышленная палата РФ.

В списке 1000 крупнейших банков мира по капиталу за 2007 г. ВТБ 24 (ЗАО) занял 185 место.

ВТБ 24 (ЗАО)  - один из ведущих кредиторов российской экономики. Наибольший удельный вес занимают кредитные вложения в предприятия топливно-энергетического комплекса, машиностроения и торговли, в том числе внешней.

ВТБ 24 (ЗАО) имеет наивысший для российских банков рейтинг международных рейтинговых агентств Moody`s Investors Service, Standard & Poor`s и Fitch. Российские рейтинговые агентства традиционно относят ВТБ 24 (ЗАО)  к высшей группе надежности.

Диверсифицируя  свою деятельность, ВТБ 24 (ЗАО) постоянно  расширяет круг проводимых на российском рынке операций и предоставляет клиентам широкий комплекс услуг, принятых в международной банковской практике:

·   открытие и ведение валютных и  рублевых счетов, счетов в драгметаллах;

·   расчетно-кассовое обслуживание, в  т. ч. прием, пересчет и зачисление выручки на счета;

·   внутрироссийские расчеты в рублях и валюте;

·   международные расчеты в форме  документарного аккредитива, инкассо  и перевода;

·   операции по покупке/продаже иностранной  валюты за рубли, а также конверсионные  операции иностранная валюта/иностранная валюта;

·   управление рублевыми и валютными  ресурсами;

·   покупка, продажа, депозитарное обслуживание по операциям с ОБР, ОГВВЗ и  другим видам ценных бумаг;

·   брокерское обслуживание;

·   операции с банкнотами, с драгоценными металлами;

·   кредитование в рублях и иностранной  валюте;

·   ипотечное и потребительское  кредитование населения;

·   выпуск и обслуживание международных  пластиковых карт;

·   операции по покупке и продаже  наличной иностранной валюты и платежных  документов в иностранной валюте;

·   сдача в аренду сейфовых ячеек  в специально оборудованном хранилище;

·   оказание финансовых, консалтинговых и др. видов услуг.

ВТБ 24 (ЗАО) является ведущим банком России в области обслуживания внешнеторговых расчетов. Активно развивается сотрудничество ВТБ 24 (ЗАО) с Европейским банком реконструкции и развития, совместно с которым реализуется и разрабатывается ряд совместных проектов.

ВТБ 24 (ЗАО) успешно взаимодействует  с иностранными экспортными страховыми агентствами и экспортно-импортными банками, которые принимают риски ВТБ 24 (ЗАО) на кратко- и среднесрочной основе. В целях использования линий, установленных экспортными страховыми агентствами, заключен ряд кредитных соглашений с ведущими иностранными банками, а также экспортно-импортными банками соответствующих стран.

Успешное  развитие данных проектов стало признанием безупречной репутации и надежности ВТБ 24 (ЗАО) со стороны иностранных  финансовых институтов, так как операции в рамках действующих соглашений проводятся без гарантий со стороны Правительства РФ.

В рамках дочернего банка, предлагающего  полный спектр розничных услуг, продолжена реализация важнейших и социально  значимых программ ВТБ 24 (ЗАО) - ипотечного жилищного кредитования и поддержки  малого бизнеса. Эти программы - последовательное воплощение в масштабах всей России политики ВТБ 24 (ЗАО) по содействию росту национальной экономики путем развития частного предпринимательства и выполнения задач по становлению широкомасштабной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

ВТБ 24 (ЗАО) также  имеет широкую сеть филиалов, дочерних и ассоциированных банков, расположенных  в наиболее важных и перспективных  экономических регионах России.

В управлении пассивными операциями участвуют следующие  подразделения отделения:

·   Операционно-кассовый отдел (ОКО) - привлечение вкладов  населения, выдача дорожных чеков, пополнение карточных счетов;

·   Вексельный центр - выдача векселей банка, операции с векселями;

·   Отдел  пластиковых карт - эмиссия карточек;

·   Расчетно-кассовый отдел (РКО) - платежно-расчетные операции для юридических лиц и предпринимателей;

·   Отдел  управления ресурсами - отдел, анализирующий  ресурсную базу и выдающий рекомендации по размещению ресурсов банка в активы.

Последний из перечисленных  отделов является ключевым в управлении ресурсами, поскольку ежедневно получает сводную информацию о деятельности банка и может рассчитать и предоставить руководству итоги, прогнозы, рекомендации на основе действующей автоматизированной системы управления банком.

Проанализируем активы ВТБ 24 (ЗАО):

Таблица 1

Анализ  структуры  активов ВТБ 24 (ЗАО) по степени ликвидности за 2012-2013 гг.. и за 6 месяцев 2012 г.

 

Активы банка	Структура, %			Сумма тыс.руб.
	2012	2013	6 мес. 2012	2012	2013	6 мес. 2012
Первоклассные активы	0,05	0,15	0,03	430552,4	1405215	283856
Краткосрочные активы	0,51	0,49	0,51	4391635	4590368	4825550
Долгосрочные  активы	0,21	0,11	0,19	1808320	1030491	1797754
Неликвидные активы	0,24	0,27	0,27	2066652	2248343	2554703