Ипотечное страхование в России на примере банка ВТБ

На сегодняшний  день приоритетные направления совершенствования  законодательной базы ипотечного кредитования связаны с обеспечением правовой целостности таких системообразующих  законов, как Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О кредитных потребительских кооперативах граждан», «О товариществах собственников жилья», «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации». Это ставит серьезные задачи перед законодателями, успешному решению которых, несомненно, способствуют и такие широкие обсуждения как сегодняшний «круглый стол».

В 2008 г. произошло  снижение дополнительных расходов на оформление кредита. На рынке ипотеки появились новые кредитные продукты, он будет расти за счет увеличения числа организаций, предоставляющих населению ипотечные займы.

Перспективы ипотечного рынка, по оценкам экспертов, 3 млн. российских семей в ближайшие 2 года могут улучшить свои жилищные условия, взяв ипотечный кредит на сумму 300-400 тыс. рублей и приобретя на них дополнительно 30 кв.м. жилья.

Основными ориентирами  Правительства РФ в результате принятия предлагаемых мер по развитию рынка  жилья в России к 2010 г. должны стать:

- создание правовой  основы рынка жилья;

- увеличение  средней обеспеченности жильем  с 19,7 кв.м. на человека до 21,7 кв.м. на человека;

- увеличение  годового объема ввода жилья  с 36 млн. кв. м. до 70-80 млн. кв. м.;

- увеличение доли населения, способного приобрести стандартную квартиру, в три раза – с 9,5% до 30,5%.

Однако, по мнению большинства экспертов, предлагаемый пакет законопроектов в первую очередь  стимулирует именно платежеспособный спрос, а не строительство, что еще более увеличит дисбаланс между спросом и предложением. Поэтому, по крайней мере, в ближайшие годы жилье будет становиться все менее доступным для большей части населения. При этом сами разработчики ипотечных законопроектов признают, что облегчение условий и снижение процентов по ипотечным кредитам поможет обзавестись собственным жильем не более 10-15% самых обеспеченных россиян.

Предлагаются  следующие мероприятия:

1. Банку ВТБ  24 (ЗАО)  можно порекомендовать  улучшить организационную структуру  банка, то есть уделить внимание развитию менеджмента, в частности, создать, службу внутреннего аудита, что позволило бы вести четкий контроль и учет с целью соответствия норм и коэффициентов нормативным внутренним значениям.

2. Банку ВТБ  24 (ЗАО) необходимо оценивать ликвидность баланса путем расчета коэффициентов ликвидности. В процессе анализа баланса на ликвидность могут быть выявлены отклонения в сторону как снижения минимально допустимых значений, так и их существенного превышения. В первом случае коммерческим банкам нужно в месячный срок привести показатели ликвидности в соответствие с нормативными значениями. Это возможно за счет сокращения, прежде всего межбанковских кредитов, кредиторской задолженности и других видов привлеченных ресурсов, а также за счет увеличения собственных средств банка. Однако следует иметь в виду, что привлечение дополнительного капитала в форме выпуска новых акций вызовет сокращение дивидендов и неодобрение акционеров.

3. Банк должен  определять потребность в ликвидных  средствах хотя бы на краткосрочную перспективу. Прогнозирование этой потребности может осуществляться двумя методами. Один из них предполагает анализ потребностей в кредите и ожидаемого уровня вкладов каждого из ведущих клиентов, а другой - прогнозирование объема ссуд и вкладов. Это может быть достаточным для оценки ликвидности банковской системы в целом, но оно не подскажет руководству отдельного банка, какова должна быть его кассовая наличность на следующей неделе, чтобы покрыть изъятие вкладов и заявки на кредит. Только анализ счетов отдельных клиентов банка позволят ему определить потребности в наличных деньгах на данный момент.

Изучение всего  этого, а также прогнозирование  поможет банку более точно  определить необходимую долю ликвидных  средств в активе банка. При этом банк должен опираться на свой опыт.

При этом в управлении активами банку следует обратить внимание на следующие моменты в  управлении кредитным портфелем  необходимо:

1.   Контролировать  размещение кредитных вложений  по степени их риска, форм  обеспечения воз­врата ссуд, уровню доходности. Кредитные вложения банка можно классифицировать с учетом ряда критериев (уровень кредитоспособности клиента, форма обеспечения возврата кредита, возможность страхования ссуд, оценка надежности кредита экономистом банка и др.) Доля каждой группы кредитов в общей сумме кредитных вложений коммерческого банка и ее изменение служат основой для прогнозирования уровня коэффициента ликвидности, показывают возможности продолжения прежней кредитной политики банка или необходимость ее изменения. Группировка ссуд по отдельным заемщикам, позволяет ежедневно контролировать уровень коэффициентов ликвидности и прибыльности и анализировать возможности дальнейшей выдачи крупных кредитов самостоятельно банком или путем участия в банковских                      консорциумах;

2.   Проводить  анализ размещения кредитов по срокам их погашения, осуществляемое путем группировки остатков задолженности по ссудным счетам с учетом срочных обязательств или оборачиваемости кредитов на шесть групп (до 1 мес.; от 1 до 3 мес.; от 3 до 6 мес.; от б до 12 мес.; от 1 до 3 лет: свыше 3 лет), которое служит основой для прогнозирования уровня текущей ликвидности баланса банка, рас­крытия «узких» мест в его кредитной политике;

3.   Проводить  анализ размещения кредитов по срокам на основе базы данных. В частности, разработать метод анализа предстоящего погашения и предстоящей выдачи кредитов в ближайшие 30 дней по отдельным клиентам и видам ссуд (на основе кредитных договоров и оборачиваемости кредитов), который позволяет контролировать высвобождение ресурсов или возникновение потребности в них. Такой анализ можно делать ежедневно, а также с учетом данных кредитных договоров, находящихся на стадии проработки. Результаты анализа могут использоваться коммерческими банками для оперативного решения вопросов по покупке или продаже ресурсов. Такой анализ раскрывает глубинные, скрытые процессы, выявляет те тенденции, которые при прочих неизменных обстоятельствах могут вызывать падение уровня ликвидности и платежеспособности коммерческого банка, дает возможность предупредить эти последствия путем вне­сения корректив в политику банка.

4.   Тщательнее  изучать кредитоспособность заемщиков;

5.   Ограничить  размер кредита, предоставляемого  одному заемщику частью собственных  средств;

6.   Выдавать кредиты возможно большему числу клиентов при сохранении общего объема кредитования;

7.   Повысить  возвратность кредитов, в том  числе за счет более надежного  обеспечения;

8.   Принять  меры по взысканию просроченной  ссудной задолженности и начисленных процентов за пользование кредитами;

9.   Применять методы анализа группы расчетных счетов клиентов и интенсивности платежного оборота по корреспондентскому счету банка. Результаты такого анализа служат основой для аргументированной перегруппировки активов баланса банка.

10.   Изменить  структуру активов, т.е. увеличить долю рисковых  активов за счет достаточной выдачи кредитов; расчистки баланса путем выделения на самостоятельный баланс отдельных видов деятельности; уменьшить долю собственных средств и т.п.

    Работать  над контролем риска операций.

При этом необходимо помнить, что срочные меры, предпринимаемые  кредитными институтами для поддержания  своей ликвидности и платежеспособ­ности, как правило, связаны с ростом расходов банка и сокращением  их прибыли. Управление рисками несбалансированности баланса и неплатежеспособности банка снижает возможные убытки банков, создает прочную основу для их деятельности в будущем. Система управления рисками несбалансированности баланса и неплатежеспособности банка ориентируется на требования Национального банка страны о соблюдении коммерческими банками установленных норм ликвидности и платежеспособности. Для распознавания рисков несбалансированности ликвидности баланса и неплатежеспособности коммерческого банка требуется создание специальной системы ежедневного контроля за уровнем приведенных выше показателей ликвидности, анализа факторов, влияющих на их изменение. Для этого целесообразно создание базы данных, позволяющей оперативно получать всю необходимую информацию для выполнения аналитической работы, на основе которой будет формироваться политика банка. В качестве источников для формирования базы данных нами рассматриваются заключенные и прорабатываемые кредитные и депозитные договора, договора о займах у других банков, сведения о потребности в кредите под товары отгруженные, срок оплаты которых не наступил, ежедневная сводка оборотов остатков по балансовым счетам, ежедневная ведомость остатков по лицевым счетам, сведения по внебалансовым счетам, сведения об оборачиваемости кредитов и т.п.

В своей деятельности ипотечные банки используют следующие основные стратегии привлечения финансовых ресурсов:

ориентация  на «розничные» источники кредитных  ресурсов (депозиты населения и юридических  лиц);

ориентация  на “оптовые” источники кредитных  ресурсов (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

В ипотечном  кредитовании банки участвуют как  применительно к решению жилищных проблем граждан, так и осуществляют финансирование деятельности предприятия за счет ипотечного кредита.

При осуществлении  кредитной деятельности одной из основных задач, стоящей перед банковскими  структурами, является минимизация  кредитных рисков, для решения  которой используются формальные, полуформальные и неформальные процедуры.

Оценочная деятельность в ипотечном кредитовании это  работа лицензионных экспертов-оценщиков (фирм, агентств), направленная на определение  наиболее вероятной денежной суммы, которая может быть получена при  отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект залога при заданных условиях. Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах: с точки зрения сравнимых продаж, на основе затрат, с точки зрения капитализации дохода.

Страхование, при  определенных условиях, способно существенно снизить риски не возврата ипотечных кредитов. Этим и определяется основная роль страховых компаний в ипотечном процессе.

Основные риски, сопутствующие ипотечному кредитованию, должны определяться в отношении:

- существующей квартиры, являющейся объектом залога;

- строящейся квартиры, являющейся объектом залога;

- неплатежеспособности клиента.

3.2 Стратегия  ипотечного кредитования на основе  указанных основных тенденций  развития рынка в ВТБ 24 (ЗАО).

На сегодняшний  день очевидна нехватка долгосрочных пассивов. В формировании ресурсной базы вклады населения становятся все более существенным источником долгосрочных привлеченных средств. Однако инвестиционные проекты, предусматривающие создание новых мощностей и реконструкцию имеющихся, требуют существенно больших сроков инвестирования. Ресурсов же, привлеченных кредитными организациями в области на срок свыше трех лет, всего 7% от общего объема или 883 млн. рублей в абсолютной сумме.

Поэтому предлагаем изыскивать возможные пути по увеличению ресурсной базы. Необходимо оказывать услуги населению на более доступном и понятном уровне, то есть проводить рекламу таким образом, что бы информация о возможных условия вклада и других преимуществах вложения денег была доступна большому количеству людей.

Под расширением  сферы услуг понимается увеличение количества предлагаемых ипотечных  кредитов.

В 2012 г. ВТБ 24 (ЗАО)  начал работу, направленную исключительно на обслуживание физических лиц и предприятий малого бизнеса, который будет сочетать в себе высочайшую надежность и самые современные технологии на рынке финансовых услуг.

 Преимущества  обслуживания в ВТБ 24 (ЗАО) складываются  из ряда факторов.

Во-первых, это  широкая продуктовая линейка. В  ВТБ 24 (ЗАО) можно получить практически  любые банковские услуги - разместить вклад, перевести деньги в любую точку мира, сохранить свои ценности в сейфовой ячейке, открыть платежную карту или купить дорожные чеки.

Если вы приняли  решение о покупке новой квартиры или нового автомобиля, если вам  нужна кредитная карта, небольшая сумма потребительского кредита или кредита на развитие собственного бизнеса, то вы всегда можете быть уверены в том, что в ВТБ 24 (ЗАО) любая ваша потребность может быть реализована.

Во-вторых, это  скорость и качество обслуживания.

Являясь специализированным розничным банком, особое внимание уделяется индивидуальному подходу к клиентам. Клиентов банка ждет внимательное отношение и грамотный профессиональный подход специалистов.

В-третьих, это  выгодная тарифная политика банка.

Все  предложения  ВТБ 24 (ЗАО) разработаны с учетом потребностей клиентов и предоставляются на максимально выгодных для клиента условиях.

ВТБ 24 (ЗАО) существенно  улучшил условия предоставления ипотечных кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке - снизил процентные ставки, расширил диапазон сроков кредитования, уменьшил срок рассмотрения кредитной заявки и оформления сделки.

ВТБ 24 (ЗАО) расширил перечень сроков предоставления кредитов на приобретение жилья - максимальный срок увеличился до 30 лет, минимальный  снизится до 5 лет; таким образом оформить ипотечный кредит во ВТБ 24 (ЗАО) можно на 5, 7, 10, 15, 20, 25 и 30 лет.

Также Банком значительно  снижены процентные ставки за пользование  кредитом: получить ипотечный кредит в иностранной валюте можно по ставке от 9,8% годовых, в рублях - от 13% годовых.

Также банк разрабатывает  программу: брать старую квартиру в  счет первоначального взноса за строящееся жилье. При этом заемщики продолжают в ней жить до того момента, пока не построится дом, и в данном варианте более высокие процентные ставки по данному банковскому продукту.

Досрочное погашение  кредита возможно начиная с четвертого месяца пользования кредитом без  каких-либо ограничений и штрафных санкций.

Дополнительным  значимым нововведением ВТБ 24 (ЗАО) стала либерализация подхода к учету доходов семьи - теперь для расчета максимальной суммы кредита Банк учитывать не только доход супругов, но и их близких родственников, что позволит значительно увеличить размер предполагаемого кредита и тем самым приобрести более комфортное и просторное жилье.