Оценка рыночной стоимости зелельных участков

• правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
• информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
• информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки. На данном этапе Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

4. Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

5. Выбор методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление расчетов. На этом этапе Оценщик обязан использовать или обосновать отказ от использования затратного, сравнительного и доходного подхода к оценке. Оценщик самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

6. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. На данном этапе Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов, определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

7. Составление и передача  заказчику отчета об оценке. На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся Оценщиком воедино и излагаются в виде повествовательного отчета.

Применение подходов к оценке в рамках оценки объекта оценки:

 

Для целей определения рыночной стоимости объекта оценки применялся сравнительный подход. Затратный  и доходный подходы не применялись.

В условиях развитого рынка сравнительный  подход позволяет получить наиболее адекватное значение рыночной стоимости  оцениваемой недвижимости.

Применение затратного подхода  в отношении объекта оценки не представляется корректным, так как  данный подход неприменим к оценке рыночной стоимости незастроенного земельного участка, поскольку земля  – объект недвижимости природного характера и не имеет затрат на ее создание.

В рамках настоящего отчета оценщик  не использовал доходный подход, в виду того, что оцениваемый объект не является коммерческой недвижимостью в чистом виде, т.е. не предназначен для извлечения дохода, следовательно, его стоимость не опосредуется в полной мере текущей стоимостью будущих доходов.

Таким образом, применение сравнительного подхода в рамках данной работы представляется наиболее адекватным.

 

3.4. Анализ внешней среды

 

Анализ общеэкономической ситуации в стране

Анализ общеэкономической ситуации в стране является основой для  определения общих тенденций  и перспектив развития рынка. На основе информации, полученной в результате данного исследования, возможно построение дальнейших прогнозов по развитию исследуемой  отрасли в общем и перспектив развития оцениваемой организации.

    Обзор подготовлен на базе материалов Министерства экономического развития РФ («Мониторинг социально-экономического развития РФ в январе-октябре 2010 г.»).

 

Основные выводы из анализа Социально-Экономического Развития:

● После помесячного спада объемов ВВП в июне-августе, с наступлением осени наблюдается возобновление экономического роста, при этом в октябре тенденция роста заметно усилилась (0,3% в сентябре и 0,9% в октябре с исключением сезонного фактора). Основным фактором роста ВВП в октябре стал рост инвестиций в основной капитал на фоне прекращения падения потребительского спроса. Эти тенденции позитивно повлияли на динамику промышленного производства, как добывающих отраслей, так и обрабатывающих, объемы транспорта и торговли. На фоне очень низкой базы летних месяцев, положительный вклад в рост ВВП начинает вносить сельское хозяйство (с исключением сезонности) в результате снижения влияния негативных природно-климатических условий прошедшего лета.

В годовом выражении по сравнению  с октябрем прошлого года, по оценке Минэкономразвития России, ВВП увеличился на 3,9% и за десять месяцев в целом  его прирост составил 3,7% к соответствующему периоду прошлого года.

●  Динамика промышленного производства характеризуется сохранением тенденции роста, в том числе как добывающих, так и обрабатывающих производств. С исключением сезонной и календарной составляющих по промышленности в целом в октябре прирост составил 1,0%, в добыче полезных ископаемых - 1,2%, в обрабатывающих производствах – 1,0 процент.

Ускорение в октябре (с исключением  сезонности) произошло за счет увеличения темпов роста в видах деятельности, связанных с инвестиционным сектором: в производствах машин и оборудования, транспортных средств, электрооборудования, электронного и оптического оборудования, прочих неметаллических минеральных  продуктов, а также в видах  деятельности, ориентированных на потребительский  спрос -  в текстильном и швейном  производстве, производстве кожи, изделий  из кожи и производстве обуви,  пищевых  продуктов, включая напитки и  табака. По сравнению с октябрем прошлого года промышленное производство увеличилось на  6,6%, в январе-октябре  по сравнению с соответствующим  периодом прошлого года рост составил  8,6 процента.

●  В октябре отмечалось значительное усиление инвестиционной активности. Рост инвестиций с исключением сезонного и календарного фактора по сравнению с сентябрем оценивается на уровне 6,1 процента.

Вместе с тем, сохраняющийся  рост инвестиций по сравнению с соответствующим  периодом прошлого года (в октябре  на 10,7%, в январе-октябре прирост  составил 4,7%) в большей степени  связан с эффектом низкой базы прошлого года.

● Существенному росту инвестиционной активности способствовало  увеличение объема выполненных работ в строительстве, который в октябре на 2,3% превысил сентябрьское значение (с исключением сезонности).

По отношению к октябрю прошлого года объем работ по виду деятельности «Строительство» увеличился на 6,3%, в целом за десять месяцев по сравнению  с соответствующим периодом прошлого года – на 0,1 процента. При этом ввод жилых домов в октябре текущего года снизился на 0,2% относительно уровня октября прошлого года.

● После превышения докризисного максимума постепенно иссякает рост реальной заработной платы. С исключением сезонного фактора по сравнению с сентябрем текущего года произошло незначительное снижение (на 0,1 процента). По отношению к октябрю прошлого года прирост зарплат составил 2,0 процента. Продолжается снижение задолженности по заработной плате, которая на 1 ноября    2010 г.  составила 3062 млн. рублей и снизилась по сравнению с 1 октября текущего года  на 4,4 процента.

 ● Возобновился рост реальных располагаемых доходов населения после существенного спада в августе-сентябре. С исключением сезонного эффекта в октябре они увеличились на 0,8 процента. По отношению к октябрю прошлого года доходы снизились на 0,7 процента.

● На фоне восстановления реальных доходов в октябре после двухмесячного снижения возобновился рост потребительского спроса. С исключением сезонности оборот розничной торговли вырос по отношению к сентябрю на 0,2 процента. Продолжился рост оборота розничной торговли по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. В октябре прирост составил 4,3%, в январе-октябре – 4,4 процента.

● Сохраняется относительно стабильной ситуация на рынке труда. Уровень безработицы вырос с 6,6% в сентябре до 6,8% в октябре, однако этот рост полностью объясняется сезонным эффектом. С исключением сезонности уровень безработицы составил, как и в сентябре, 7,3 процента.

● В октябре производство продукции сельского хозяйства по сравнению с октябрем прошлого года, по предварительным данным, сократилось на 18,8 процента. Вместе с тем темпы снижения сельскохозяйственного производства постепенно замедляются. Несмотря на значительное снижение по сравнению с  соответствующим периодом прошлого года (за счет более низкой базы), второй месяц продолжается рост помесячной динамики с исключением сезонного и календарного факторов. В октябре, по сравнению с сентябрем, по оценке Минэкономразвития России, прирост составил 7 процентов.

● Экспорт товаров в октябре 2010 г.,  по оценке, составил 34,7 млрд. долларов США (113,8% к октябрю  прошлого года и 102,1% к сентябрю текущего года).

● Импорт товаров в октябре, по оценке, составил  24,6 млрд. долларов США (127,3% к октябрю прошлого года и 104,5% к сентябрю 2010 г.).

В октябре по сравнению с сентябрем 2010 г., по предварительным данным Федеральной  таможенной службы, стоимостной объем  импорта товаров из стран дальнего зарубежья увеличился на 5,3 процента.

● Дефицит федерального бюджета на кассовой основе в январе-октябре текущего года составил, по предварительным данным Минфина России, 2,1% ВВП. При этом доходы бюджета составили 18,2% ВВП, а расходы бюджета (на кассовой основе) –20,35% ВВП. Непроцентные расходы составили 19,9% ВВП, а обслуживание государственного долга (процентные расходы) - 0,47 процента.

● В октябре инфляция на потребительском рынке составила 0,5% против 0,8% в сентябре и нулевого прироста в октябре 2009 года. За январь-октябрь прирост цен составил 6,8% (за соответствующий период 2009 года – 8,1%), за период год к году – 7,5 процента.

 

Обзор земельного рынка Московского  региона

 

Характеристика ситуации на рынке земли:

Для земельного рынка Московского  региона в 2010 г. характерно несоответствие между ценовыми ожиданиями потенциальных  покупателей земельных участков и ценами, которые запрашивают  продавцы.

Во II полугодии 2009 г. цены предложения  земельных участков достигли своего минимума и с тех пор остаются стабильными. В то же время покупатели, как правило, не готовы платить за землю запрашиваемую продавцами цену, в результате чего за период с  начала 2009 г. по настоящее время заключено  очень мало сделок на рынке земли.

Важно отметить, что ряд компаний, выставивших на продажу имеющиеся  у них участки в конце 2008 - в  начале 2009 г., в 2010 г. отказались от продажи  земли, вернувшись к планам самостоятельного развития своих участков. В качестве примеров можно привести такие компании, как Villagio Estate (подразделение «ИНКОМ»), «Рольф» и X5 RetailGroup. 
 
Земля у МКАД:

Автономным сегментом земельного рынка Московского региона являются земли вдоль МКАД. Спрос на участки, прилегающие к Москве, формируют  крупные торговые операторы, а также  продавцы и дистрибьюторы авто- и  мототехники.

Цена предложения участков в  районе МКАД составляет в среднем  около $3 млн/Га (в случае отсутствия обременений), при этом спрос сосредоточен в ценовом диапазоне $1,8-2 млн/Га. В  результате несовпадения ценовых ожиданий участников рынка сделок в этом сегменте давно не заключалось. В настоящее  время несколькими участниками  рынка ведутся переговоры по приобретению участка площадью около 20 Га - если стороны  придут к компромиссу, сделка станет первым случаем приобретения крупного участка в районе МКАД с начала кризиса. 

 
Структура спроса:

Потенциальными покупателями земельных  участков в Московском регионе выступают  производственные и торговые компании, планирующие активное развитие.

Среди ритейлеров, принявших бюджеты  на развитие и готовых приобретать  участки у МКАД, можно назвать Real, Leroy Merlin, Kesko («К-Раута» и новые  для России бренды продуктовых сетей  группы), Х5, «Максидом» (питерская сеть DIY ищет участок внутри МКАД).

Участки внутри  кольца А107 («ближней бетонки») рассматривают несколько производителей продуктов питания, а также по меньшей мере два представителя машиностроительной отрасли.

Еще одна значимая группа покупателей  земельных участков - девелоперы складской  недвижимости. Ряд крупных игроков  складского рынка (PNK, Raven, НЛК и др.) сегодня активно ищут участки, стремясь оперативно начать строительство складов, чтобы успеть первыми выйти на «послекризисный» складской рынок  с новыми объектами. При этом в  большинстве случаев запрашиваемые  продавцами цены подходящих для складского девелопмента участков делают строительство  складов финансово неэффективным.

Более 80% спроса приходится на участки  внутри «ближней бетонки». Земли за пределами этой окружной дороги, проходящей на расстоянии 25-30 км от МКАД, привлекательны лишь своей ценой и рассматриваются  компаниями, ограниченными в средствах  на развитие.

С точки зрения направления, наибольшим спросом пользуются земли вдоль  Ленинградского ш. на севере и вдоль  Симферопольского, Новокаширского и  Новорязанского ш. на юге Московского  региона.  
 
Ценовые ориентиры:

Стоимость предложения земельных  участков в Московском регионе значительно  варьируется в зависимости от направления и удаленности от Москвы.

Ценовые диапазоны на земельные участки за пределами МКАД вдоль основных трасс внутри Московского малого кольца («ближней бетонки»):

Шоссе	Мин. цена, $/Га	Макс. цена, $/Га
Новорижское	800-850	2 - 3 млн.
Ленинградское
Дмитровское	850	1,2 млн
Боровское	550-600	1 - 1,2 млн
Калужское
Киевское
Минское
Каширское	400-450	1 млн
Симферопольское
Ярославское
Горьковское	250-300	600-700
Новорязанское
Щелковское