Оценка рыночной стоимости зелельных участков

Ограничиваются  в обороте находящиеся в государственной  или муниципальной собственности  следующие земельные участки:

- в пределах особо охраняемых природных территорий, не находящиеся в федеральной собственности;

- в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

- занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

- занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

- предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;

- в границах закрытых административно-территориальных образований;

- предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений   навигационного   обеспечения   воздушного   движения   и судоходства,    терминалов    и   терминальных    комплексов    в   зонах формирования международных транспортных коридоров;

- предоставленные для нужд связи;

- занятые объектами космической инфраструктуры;

- расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

- предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

- загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

Оборот  земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом  об обороте земель сельскохозяйственного  назначения.

3. Регулирование землепользования. Градостроительные и иные ограничения в использовании земли

 

Принято считать, что оценка рыночной стоимости  земли — это оценка прав, которые  дают возможность тем или иным способом использовать эту землю  и извлекать из нее определенные полезности, а не оценка недвижимости, рассматриваемой как вещь. Поэтому  законодательные положения, регулирующие использование земли и устанавливающие  различного рода ограничения на способы  освоения, включая застройку, и использование  находящихся на ней улучшений, существенным образом влияют на стоимость земельных  участков.

Для соблюдения баланса интересов при использовании  земли обществом в лице государства  или местных общин устанавливаются  определенные правила землепользования, которые закрепляются соответствующими правовыми нормами; осуществляется государственное и муниципальное  регулирование землепользования.

Термин землепользование означает пользование землей в установленном обычаем или законодательством порядке.

Регулирование землепользования обычно направлено на соблюдение интересов определенного  сообщества людей — населения  всего государства, местной общины или муниципалитета.

В разных странах существуют разные системы  регулирования землепользования. Общим  для этих систем является наличие  двух типов регулирования. К первому  типу регулирования относится выделение  неких наиболее ценных с точки  зрения общества земель и установления для них особых режимов землепользования, включающих меры как административного, так и экономического воздействия. Ко второму типу регулирования относится  регулирование застройки на урбанизированных территориях.

Первый тип земельного регулирования направлен на охрану сельскохозяйственных земель, ценных природных территорий, сохранение ландшафтов, памятников истории и культуры, защиту населения, проживающего на территориях, подверженных воздействию негативных природных факторов. Этот вид регулирования связан с планированием землепользования и принятием правовых актов, выделяющих те или иные категории или типы земель и территорий.

Второй тип регулирования направлен на предупреждение нежелательных видов застройки земельных участков. В его основе лежит метод зонирования, заключающийся в разработке комплексных планов по распределению видов и плотности землепользования, установлении допустимой высоты зданий и сооружений, размеров земельных участков, требований к виду фасадов, зданий и других ограничений, включая подземное и воздушное пространство для предупреждения несовместимых видов землепользования на смежных территориях.

В нашей  стране земельным законодательством  установлен приоритет охраны земли  как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в  сельском хозяйстве и лесном хозяйстве  перед использованием земли в  качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и  распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде.

Исходя  из этого приоритета, и сформулированы правовые условия пользования землей. Их условно можно разделить на три группы:

• общее государственное регулирование, устанавливаемое нормами земельного права;
• градостроительное регулирование, устанавливаемое местными властями на уровне муниципалитетов, в основном городов;
• регулирование нормами природоохранного, санитарно-эпидемиологического, водного и лесного права.

 

Общее государственное  регулирование.

В основе общего государственного регулирования  земель нормами земельного права  лежит деление земель на категории, отвечающие их целевому назначению. Это  деление служит определению специфических  правовых режимов охраны и использования  земель каждой категории.

В нашей  стране для целей государственного регулирования землепользования все  земли в зависимости от их целевого назначения подразделяются на семь категорий, для каждой из которых устанавливается  определенный правовой режим и виды разрешенного использования земли.

Рисунок 12. Структура земель по категориям (целевому назначению) в Российской Федерации по состоянию на 1 января 2008 г.¹

 

Градостроительное регулирование.

Градостроительное регулирование землепользования заключается  в установлении различных градостроительных  требований к землепользованию в городах. Градостроительное регулирование закреплено в нормах Земельного и Градостроительного кодексов РФ. Оно сводится к проведению зонирования территории поселений и установлению для земельных участков, находящихся в границах той или иной зоны определенных требований по их использованию и застройке. Данные ограничения и требования влияют на выбор наиболее эффективного использования земельного участка, так как оно может быть определено только в рамках установленных градостроительным регулированием норм.

Согласно  Земельному кодексу, порядок использования  земель поселений определяется в  соответствии с зонированием их территорий.

Территория  поселения в пределах его административных границ делится на территориальные  зоны. Процедуру выделения зон  обычно называют градостроительным  зонированием территории. Так, например, в Москве под градостроительным  зонированием понимается установление обязательных требований к функциональному  использованию (назначению), застройке  и ландшафтной организации территории. Для целей градостроительного зонирования  выделяют такие территориальные  единицы как планировочный район, квартал и участок территории города.

В городах  выделяют территориальные зоны, соответствующие  следующим основным видам использования  территории: зоны жилой, общественно-деловой  и производственной застройки; зоны инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационные зоны; зоны сельскохозяйственного  использования и специального назначения; зоны военных объектов и иных видов  использования земли.

Но деление  территории может быть другим в зависимости  от исторических особенностей градостроительного развития и освоения территории.

Зонирование территории утверждается и изменяется нормативными правовыми актами органов  местного самоуправления. Основными  нормативными документами, регулирующим использование земли и градостроительный  процесс в городах, являются правила землепользования и застройки. Данные правила, а также, разработанные исходя из этих правил градостроительные регламенты, определяют виды разрешенного использования земельного участка, в соответствии с которыми может быть освоен (застроен, использован) каждый земельный участок в городе. Разрешенное использование это использование земельного участка в соответствии с обязательными требованиями и ограничениями к состоянию и допустимым изменениям состояния земельного участка и расположенных на нем других объектов недвижимости, установленными на основании градостроительной документации, сервитутов, и других ограничений, вытекающих из законодательства.

Разрешенное использование может включать ограничения  высоты и плотности застройки, допустимые изменения функционального использования  и параметров земельного участка  и расположенных на нем других объектов недвижимости, сохранение зеленых  насаждений, запрещение видов пользования, оказывающих негативное воздействие  на здоровье человека, ограничения  прав на использование земельного участка  и др. Перечень требований, включаемых в разрешенное использование  земельного участка, устанавливается  вне зависимости от вида прав на данный земельный участок.

Градостроительный регламент — это совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны.

Земельным кодексом определено, что правилами  землепользования и застройки устанавливается  градостроительный регламент для  каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности  территориального сочетания различных  видов использования земельных  участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и  иных видов использования земельных  участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной  территориальной зоны, устанавливается  единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной  зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как  всего, что находится над и  под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки  и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Принцип установления градостроительных регламентов  для территориальных зон может  быть реализован разными способами. Например, для Москвы градостроительные  регламенты (требования к функциональному  использованию, высоте и плотности  застройки) устанавливаются в Генеральном  плане развития города, градостроительных  планах развития территорий административных округов, проектах планировки и иных градостроительных документах.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных  участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и  иных прав на земельные участки. Реализуются  градостроительные регламенты через  разрешенное использование земельных  участков.

Иные ограничения в  использовании земли.

Иные  ограничения в использовании  земли вытекают из норм земельного, природоохранного, санитарно-эпидемиологического, лесного, водного законодательства, нормативно-правовых актов субъектов  Российской Федерации, актов местного самоуправления.

Ограничения устанавливаются в виде особых правовых режимов использования земель всех категорий, а также создания охранных, санитарно-защитных и запретных  зон определенных объектов, например, водных источников, курортов, линий  электропередач, различных оборонных  объектов.

Строительные  нормы и правила (СНиПы) устанавливают  целый ряд запретов. Размещение предприятий  или групп предприятий, зданий, сооружений и коммуникаций не допускается: на площадках  залегания полезных ископаемых без  согласования с органами государственного горного надзора; в опасных зонах  отвалов породы угольных и сланцевых  шахт или обогатительных фабрик; в  зонах активного карста, оползней, селевых потоков и снежных  лавин, которые могут угрожать застройке  и эксплуатации; в первом поясе  зоны санитарной охраны водных источников; в первой зоне округов санитарной охраны курортов, если проектируемые  объекты не связаны с эксплуатацией  их лечебных свойств; в зеленых зонах  городов и поселков городского типа; на землях, занятых или предназначенных  для лесов, лесопарков; на участках, загрязненных органическими и радиоактивными отбросами до истечения сроков, установленных  органами санитарно-эпидемиологической службы; на землях заповедников и их охранных зон; в охранных зонах памятников истории, археологии, архитектуры, искусства, охраняемых государством.

Таким образом, основными правовыми характеристиками земельных участков, которые необходимо учитывать при оценке стоимости, являются: принадлежность к землям определенной категории; установленный  для них вид разрешенного использования, включая все ограничения и  режимы, вытекающие из природоохранного, санитарно-эпидемиологического и  иного законодательства.