Оценка рыночной стоимости зелельных участков

 

Ограниченное предложение промышленных земель вдоль Новорижского, Ленинградского и Дмитровского ш. на фоне высокого спроса на эти направления определяет высокую стоимость земель вдоль этих трасс. В то же время не менее востребованные участки вдоль Симферопольского и Каширского ш. стоят значительно дешевле из-за большого объема предложения земель, которые не так давно были выведены из сельскохозяйственного оборота и переведены в категории «земли промышленности» и «земли населенных пунктов».

Источник: Knight Frank Research, 2010    

 

В настоящее время на рынке недвижимости более распространено приобретение земель сельхозугодий оптом в  целях их дальнейшей перепродажи.

Для каждого проекта при покупке  земельного участка существуют свои критерии отбора, зависящие от класса будущего коттеджного поселка и его концепции. Площадь земель, их удаленность от Москвы, достоинства природного ландшафта также имеют огромное значение.

Выбирая участок, необходимо выяснить план развития прилегающей к нему территории (кто является собственником  прилегающих земельных участков, каковы перспективы их развития).

 

Общие критерии при выборе земельного участка:

• направление;
• расстояние от МКАД;
• размер;
• транспортная доступность;
• социальное окружение;
• статус земли и категория;
• наличие коммуникаций, водоема (река, пруд, озеро);
• наличие леса по границам и на самой территории участка;
• юридическая чистота истории приобретаемого земельного участка.

 

По данным сайта www.realprice.ru цены на земельные участки в Московской области и представляются следующим образом:

Цены на земельные  участки в Московской области (средняя  цена сотки в долларах США) на 2010 год:

 

 

Цены на земельные участки  в Сергиево-Посадском районе Московской области (средняя цена сотки в  долларах США) на 2010 год:

 

Краткий обзор социально-экономических условий в Сергиево-Посадском районе

 

Оцениваемый объект расположен в Сергиево-Посадском  районе, в деревне Репихово. Ближайшая  железнодорожная станция «Хотьково» находится в 10 минутах ходьбы от объекта оценки.

Местоположение  объекта оценки:

Город Сергиев-Посад и его район

 

География:

Площадь района составляет 2025 км². Район  граничит с Щёлковским, Пушкинским, Дмитровским и Талдомским районами Московской области, а также с  Владимирской областью.

Основные реки — Кунья, Торгоша, Воря, Веля, Кубжа, Дубна.

Транспорт:

По территории района проходят железные дороги Москва — Архангельск, пост 81-й км — Дмитров и несколько грузовых линий разной протяжённости. Важнейшие автодороги: Москва — Архангельск (Ярославское шоссе), Сергиев Посад — Углич, «Второе бетонное кольцо».

Состав района: 

С 2006 года в состав района входят 12 муниципальных образований — 6 городских поселений и 6 сельских поселений:

• Городское поселение Богородское
• Городское поселение Краснозаводск
• Городское поселение Пересвет
• Городское поселение Сергиев Посад
• Городское поселение Скоропусковский
• Городское поселение Хотьково
• Березняковское сельское поселение
• Васильевское сельское поселение
• Лозовское сельское поселение
• Реммашевское сельское поселение
• Селковское сельское поселение
• Шеметовское сельское поселение

Население:

Население района — 219 тыс. человек. На территории района насчитывается четыре города (Сергиев Посад (административно в состав района не входит), Краснозаводск, Хотьково, Пересвет), посёлки городского типа (Богородское, Реммаш, Скоропусковский) и ещё 292 сельских населённых пункта.

Настоящее:

Сегодня Сергиево-Посадский район - один из крупнейших промышленных и  культурных центров Подмосковья.

Сергиево-Посадский район не только уникален своей историей, но известен как крупный промышленный, научный  и сельскохозяйственный центр Подмосковья, а по отдельным направлениям имеет  российское и мировое значение.

Особенность района – развитие всех отраслей экономики, что в сочетании  с Троице-Сергиевой лаврой, художественными  промыслами, историческими и культурными  памятниками делает район привлекательным  для инвесторов.

Хозяйственный комплекс района представлен  более 7 тысячами организаций. Важнейшими отраслями экономики являются промышленность, наука, сельское хозяйство. В структуре  экономического оборота 42,9% занимает промышленность, 30,9% - торговля, 7,9% - строительство, 7,4% - наука, 3,5% - сельское хозяйство, 2% - транспорт  и связь, 5,4% - прочие отрасли. За 2008 год  экономический оборот вырос на 28,2%. В экономике района занято 95 тысяч  человек, в том числе в отраслях материального производства – 59,7 %, в непроизводственной сфере – 40,6%.

Особое место в экономике  района занимает научно-промышленный комплекс, который представлен 39 крупными и средними предприятиями, 10 крупными научно-исследовательскими центрами, 150 малыми промышленными предприятиями.

По итогам работы в 2008 году результат  Сергиево-Посадского муниципального района в рейтинге районов Московской области - шестое место.

Культура:

Многочисленные гости посещают Троице-Сергиеву лавру, архитектурный  ансамбль которой в 1993 году внесен в  список Всемирного наследия ЮНЕСКО; государственный  историко-художественный музей-заповедник, коллекции которого насчитывают  более 120 тыс. произведений древнерусского, народного и современного декоративно-прикладного  искусства; художественно-педагогический музей игрушки; музей-усадьбу «Абрамцево».

 

3.5. Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования  объекта оценки

 

Анализ наиболее эффективного использования  позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта  недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Недвижимость - это имущество, которое  может использоваться не одним, а  несколькими способами. Поскольку  каждому способу использования  объекта недвижимости соответствует  определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки, выбирается один способ использования, называемый наилучшим  и наиболее эффективным.

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его  наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования  земельного участка, являющегося физически  возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости  земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование  земельного участка определяется с  учетом возможного обоснованного его  разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование  может не совпадать с текущим  использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

• целевое назначение;
• разрешенное использование;
• преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
• перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
• ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
• текущее использование земельного участка.

Наилучшее и наиболее эффективное  использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных  вариантов ее использования следующим  критериям:

• Потенциал местоположения - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.
• Рыночный спрос - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки.
• Правовая обоснованность – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.
• Физическая возможность – возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.
• Финансовая оправданность - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.
• Максимальная эффективность - рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования Объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

 

Опираясь на правовую обоснованность и анализ окружающей инфраструктуры рассматриваемой части местности, а также исходя из технических особенностей Объекта, был сделан вывод о том, что объект целесообразно использовать только в текущем назначении. Такое использование будет являться физически осуществимым, юридически допустимым, финансово целесообразным и максимально эффективным.

 

3.6. Определение рыночной  стоимости объекта оценки

 

Сравнительный подход

 

Для оценки объекта оценки сравнительным  подходом в рамках данного отчета использовался метод сравнения  продаж. Сущность метода состоит в  определении стоимости земельного участка путем сравнения цен  недавних продаж, сопоставимых с оцениваемым  участком, после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.

Условие применения метода - наличие  информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами  оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками  допускается использование цен  предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами;
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

 

К элементам сравнения относятся  факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами  стоимости, как правило, являются:

• местоположение и окружение;
• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
• физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
• транспортная доступность;
• инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

 

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

• условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
• условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);
• обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
• изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

 

Для сравнительного анализа продаж используем данные интернет-сайтов с ценами предложений.