Оценка рыночной стоимости зелельных участков

Землепользователь также ограничен  в установлении арендной платы за земельный участок. Если он с согласия собственника (государства, муниципалитета) сдает участок в аренду, то ставки устанавливаются в соответствии с решениями Правительства Российской Федерации.

 

Пожизненное наследуемое  владение земельным участком.

Данным правом могут обладать только граждане. Земельный участок, предоставленный  в пожизненное наследуемое владение, остается в государственной и  муниципальной собственности. Право  пожизненного наследуемого владения земельным  участком, приобретенное до введения в действие нового Земельного кодекса, сохраняется. Однако впредь предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается.

Пожизненное наследуемое владение дает право использовать земельный  участок для получения от него каких-либо полезностей. Но оно не позволяет  землевладельцам никаких юридических  действий кроме передачи по наследству. Участок не может быть сдан в аренду или передан в безвозмездное  срочное пользование. Он может быть передан только по наследству. Распоряжение земельным участком, находящимся  на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением  перехода прав на земельный участок  по наследству.

Граждане, имеющие земельные участки  в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность, причем бесплатно. При этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

 

Аренда земельных  участков.

Аренда земельных участков осуществляется только на основании договора аренды. Если общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, то особенности сдачи в аренду земельных участков устанавливаются  земельным законодательством.

Так, арендатор земли имеет отдельные  права по распоряжению земельным  участком. Он может сдавать его  в субаренду. По истечении срока  договора аренды земельного участка  его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке и на земельном участке находящимся в государственной или муниципальной собственности, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности  третьему лицу, в том числе, отдать арендные права в залог или  внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ  товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Для  этого не требуется согласия собственника, также не требуется заключения нового договора аренды.

В аренду также могут сдаваться  земельные доли, принадлежащие на праве собственности.

По Земельному кодексу арендатор  не может передавать земельные участки  в безвозмездное пользование. Это  может делать только собственник  земельного участка.

Не могут сдаваться в аренду объекты, изъятые из оборота.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок и без указания срока.

Для обеспечения гарантий арендаторов, законодательством установлено, что  досрочное расторжение договора аренды, заключенного на срок более  чем 5 лет, возможно только по решению  суда при существенном нарушении  договора арендатором.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения  арендной платы при аренде земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Арендная плата может устанавливаться  в разных формах. Наиболее часто  она устанавливается в твердой  сумме платежей вносимых периодически или единовременно. Возможна выплата  аренды натуральной продукцией или  предоставлением определенных услуг. Такая форма оплаты аренды характерна для сельскохозяйственных земель.

 

Безвозмездное срочное  пользование земельными участками.

Безвозмездное срочное пользование  отличается от аренды земельных участков тем, что осуществляется бесплатно, а от постоянного (бессрочного пользования) землей временным характером отношений.

На праве безвозмездного срочного пользования обычно предоставляются  служебные наделы.

 

Право ограниченного  пользования чужим земельным  участком (сервитут).

Сервитут — это право одного лица пользоваться в установленном  объеме недвижимым имуществом другого  лица. Земельный кодекс устанавливает  два вида сервитутов — публичный сервитут и частный сервитут.

Частный сервитут заключается в предоставлении собственника и владельца земельного участка права ограниченного пользования соседним участком, например для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий передач связи, обеспечения водоснабжения и других нужд собственника первого участка которые не могут быть реализованы без установления сервитута.

Публичный сервитут представляет собой установленные законодательством ограничения прав на землю. Публичные сервитуты устанавливаются в интересах не отдельного собственника земельного участка, а для обеспечения интересов государства, муниципалитета, или местного населения.

К публичным сервитутам относятся:

- право прохода или проезда через земельный участок;

- право использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

- право размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

- право проведения дренажных работ на земельном участке;

- право забора воды и водопоя;

- сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

- право прогона скота через земельный участок;

- право использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

- право временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

- право свободного доступа к прибрежной полосе.

Если публичный сервитут устанавливается  законом или иным нормативным  актом, то частный сервитут устанавливается  по соглашению между лицом, требующим  установления сервитута, и собственником  соседнего земельного участка. Но при  этом сервитут не может быть самостоятельным  предметом купли-продажи залога.

И публичный и частный сервитуты могут быть срочными или постоянными.

Собственник земельного участка, обремененного  сервитутом, вправе требовать соразмерную  плату от лиц, в интересах которых  установлен сервитут. Такое же требование соразмерной платы возможно и  при установлении публичного сервитута.

Как и все другие права на землю  сервитуты подлежат государственной  регистрации.

 

Формы собственности на землю.

Форма собственности – понятие  в общем экономическое. Собственность  реализуется экономически тогда, когда  начинает приносить доход, т.е. в  процессе присвоения и отчуждения земли  как основного фактора производства и его результатов – дохода.

Выделяют 4 вида собственности на землю в России - государственная, муниципальная, частная и общая собственность.

Государственная собственность разделяется на собственность Российской Федерации и собственность субъектов Российской Федерации. Формы собственности не равны между собой. Это в основном относится к государственной и муниципальной собственности. Земельные участки могут находиться в собственности хозяйственных обществ, товариществ, производственных кооперативов в качестве вклада в уставный капитал их участников и членов.

Российская Федерация и ее субъекты осуществляют управление находящимися в их собственности земельными участками на равных правах с гражданами и юридическими лицами.

Непосредственно владеют и пользуются такими участками юридические лица и граждане, которым земельные  участки, находящиеся в государственной  собственности предоставлены в  пользование, пожизненное наследуемое  владение, аренду.

Муниципальная собственность не является государственной. Муниципальной собственностью являются территории муниципальных образований — городов, сельских поселений, сельских округов, районов и других территориальных единиц, не находящиеся в частной, общей (долевой, коллективно-долевой), а также государственной собственности.

Однако вопрос о разграничении  государственной и муниципальной  собственности не решен. Разграничение  собственности на землю было начато только после принятия Федерального закона РФ от 17 июля 2001 года О разграничении  государственной собственности  на землю.

В частной собственности находятся земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Общей собственностью считается имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц. Общая собственность может быть долевой, когда определяется доля каждого из собственников и совместной, без определения таких долей.

В настоящее время большинство  земель сельскохозяйственных организаций  находится в коллективно-долевой  собственности. Долями в общей собственности  на землю, принадлежащими конкретным собственникам, являются земельные доли.

Земельная доля представляет собой  рассчитанное в гектарах количество земельной площади, приходящейся на одного члена сельскохозяйственной организации. Земельные доли могут  не выделяться в натуре, то есть не отграничиваться, что, по существу и происходит в настоящее  время.

Собственник земельной доли может  по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал  юридического лица свою долю, передать в доверительное управление или  распорядиться ею иным образом.

 

Особенности оборота земель.

Оборот  земли — это перераспределение  земли между собственниками экономическими методами на основе спроса и предложения.

Оборот  обеспечивает передачу прав на земельный  участок от одного лица к другому.

Оборот  земель имеет свои особенности, связанные  с государственным регулированием землепользования.

Выделяются  две категории земель по отношению  к их возможности вовлекаться  в сделки:

•   земельные участки, оборот которых разрешен;

•   земли, изъятые из оборота;

•   земли, частично изъятые из оборота.

Земли, изъятые  из оборота, не могут предоставляться  в частную собственность, а также  быть объектами сделок, предусмотренных  гражданским законодательством. Земельные  участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в  частную собственность, за исключением  случаев, установленных федеральными законами. Но для них разрешены  сделки с иными вещными правами.

 

Земли, изъятые из оборота.

К землям, изъятым из оборота, относятся земельные  участки, занятые следующими объектами, находящимися в федеральной собственности:

- государственными природными заповедниками и национальными парками;

- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

- объектами организаций федеральной службы безопасности;

- объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

- объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

- исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции Российской Федерации и Министерства внутренних дел Российской Федерации;

- объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

- воинскими и гражданскими захоронениями;

- инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

 

Земли с ограниченным оборотом.