Оценка рыночной стоимости зелельных участков

 

Сопоставимые объекты:

№	Направление	Удаленность от МКАД, км	Площадь, сотка	Цена участка, руб.	Цена за сотку, руб	Краткое описание	Источник информации
1	Сергиево-Посадский район, деревня  Ахтырка (Ярославское шоссе)	55	7	525 000	75 000	Коттеджный поселок расположен у  деревни Ахтырка, Сергиево-Посадского района МО. Поселок граничит с деревней, лесным массивом и дорогой. Подъезд к поселку круглогодичный и осуществляется по асфальтированной дороге.  Коммуникации расположены в непосредственной близости от территории поселка: электричество - не менее 8.00 кВт. на каждый участок. Так же планируется подведение центрального водоснабжения и магистрального газопровода. Имеется свидетельство о государственной регистрации права и кадастровые паспорта. Коммуникации не входят в стоимость участка.	http://www.zemelnoeagentstvo.ru/object/show/73/
2	Сергиево-Посадский район, деревня  Гаврилково (Ярославское шоссе)	55	10	750 000	75 000	Коттеджный поселок  расположен у деревни Гаврилково. Поселок граничит с деревней, лесным массивом и живописным озером. Подъезд к поселку круглогодичный и осуществляется по асфальтированной дороге. Коммуникации расположены в непосредственной близости от территории поселка: электричество - не менее 10.00 кВт. на каждый участок. Так же планируется подведение центрального водоснабжения и магистрального газопровода. Имеется свидетельство о государственной регистрации права и кадастровые паспорта. Коммуникации не входят в стоимость участка. Тел. 7(495)788-83-03	http://www.zemelnoeagentstvo.ru/object/show/80/
3	Сергиево-Посадский район, деревня  Машино (Ярославское шоссе)	55	24	2 640000	110000	Коттеджный поселок  расположен у деревни Машино. Поселок  граничит с деревней и полем. Рядом  с поселком расположен небольшой  пруд.  Лесной массив находится в 150 метрах от поселка. Подъезд к поселку круглогодичный и осуществляется по асфальтированной дороге. Коммуникации расположены в непосредственной близости от территории поселка: электричество - не менее 8.00 кВт. на каждый участок. Так же планируется подведение центрального водоснабжения и магистрального газопровода. Имеется свидетельство о государственной регистрации права и кадастровые паспорта. Коммуникации не входят в стоимость участка. Тел. 7(495)788-83-03	http://www.zemelnoeagentstvo.ru/object/show/85/
4	Сергиево-Посадский район, деревня  Машино (Ярославское шоссе)	55	12	1 320000	110 000	Участок расположен в коттеджном поселке  у деревни Машино.  Рядом с  поселком расположен небольшой пруд.  Лесной массив находится в 150 метрах от поселка. Подъезд к поселку круглогодичный и осуществляется по асфальтированной дороге. Рельеф участка ровный. Коммуникации расположены в непосредственной близости от территории поселка: электричество - не менее 8.00 кВт. на каждый участок. Так же планируется подведение центрального водоснабжения и магистрального газопровода. Имеется свидетельство о государственной регистрации права и кадастровые паспорта. Коммуникации не входят в стоимость участка.  Контакты: 7(495)788-83-03	http://www.zemelnoeagentstvo.ru/object/show/86/

 

Проверка и анализ полученных данных:

На этом этапе были отобраны 4 объекта в максимальной степени соответствующих оцениваемому объекту. Данные, указанные в объявлении на продажу, были проверены по средствам коммуникации с представителями собственников объектов-аналогов.

Поскольку объекты-аналоги имеют  разные площади, то стоимостным показателем  определена стоимость 1 сотки земельного участка.

Внесение корректировок  и определение стоимости объекта  оценки:

На этом этапе в стоимость  выбранной единицы сравнения (стоимость 1 сотки общей площади) вносятся корректировки, учитывающие имеющиеся различия между оцениваемым объектом и  каждым из  выбранных аналогов. При  этом корректировки вносятся со знаком:

• плюс, если сравниваемый объект по корректируемому показателю хуже оцениваемого;
• минус, если сравниваемый объект по корректируемому показателю лучше оцениваемого.

Расчет стоимости  земельного участка:

Характеристики	Единица измер.	Объект оценки	Сопоставимые объекты-аналоги
			Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Цена предложения	руб.		525 000	750 000	2 640 000	1 320 000
Общая площадь,  сотка	сот.	12	7	10	24	12
Единица сравнения
Цена предложения	руб.		525 000	750 000	2 640 000	1 320 000
Цена  за ед. площади	руб./сот.		75 000	75 000	110 000	110 000
Корректировки
Право собственности		полное	полное	полное	полное	полное
Корректировка	%		0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена	руб./сот.		75 000	75 000	110 000	110 000
Условия финансирования		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка	%		0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена	руб./сот.		75 000	75 000	110 000	110 000
Условия продажи			предложение	предложение	предложение	предложение
Корректировка	%		-10,0%	-10,0%	-10,0%	-10,0%
Скорректированная цена	руб./сот.		67 500	67 500	99 000	99 000
Дата продажи (дата оценки)		Ноябрь 10	Ноябрь 10	Ноябрь 10	Ноябрь 10	Ноябрь 10
Корректировка	%		0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена	руб./сот.		67 500	67 500	99 000	99 000
Местоположение		Сергиево-Посадский район, деревня  Репихово, (Ярославское шоссе)	Сергиево-Посадский район, деревня  Ахтырка (Ярославское шоссе)	Сергиево-Посадский район, деревня  Гаврилково (Ярославское шоссе)	Сергиево-Посадский район, деревня  Машино (Ярославское шоссе)	Сергиево-Посадский район, деревня  Машино (Ярославское шоссе)
Корректировка	%		0,0%	0,0%	-31,8%	-31,8%
Расст. от МКАД	км	55	55	55	55	55
Корректировка	%		0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена	руб./сот.		67 500	67 500	67 518	67 518
Физические характеристики
Использование		Земли сельскохозяйственного назначения	Земли сельскохозяйственного назначения	Земли сельскохозяйственного назначения	Земли сельскохозяйственного назначения	Земли сельскохозяйственного назначения
Корректировка			0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
Разрешенное использование		Для дачного строительства	Для дачного строительства	Для дачного строительства	Для дачного строительства	Для дачного строительства
Корректировка			0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
Скорректированная цена	руб./сот.		67 500	67 500	67 518	67 518
Подъезд		имеется	имеется	имеется	имеется	имеется
Корректировка	%		0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена	руб./сот.		67 500	67 500	67 518	67 518
Инженерные коммуникации		Нет	Коммуникации не входят в стоимость  участка	Коммуникации не входят в стоимость  участка	Коммуникации не входят в стоимость  участка	Коммуникации не входят в стоимость  участка
Корректировка	%		0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена	руб./сот.		67 500	67 500	67 518	67 518
Площадь участка	Сот.	12	7	10	24	12
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб./сот.		67 500	67 500	67 518	67 518
Компоненты стоимости, не связанные  с физическими характеристиками		нет	нет	нет	нет	нет
Корректировка	%		0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена	руб./сот.		67 500	67 500	67 518	67 518
Выводы:
Количество корректировок			1	1	2	2
Общая чистая коррекция	руб./сот.		67 500	67 500	67 518	67 518
Удельный вес значения	%		0,2	0,2	0,3	0,3
Средневзвешенная цена	руб./сот.	67 511
Итоговая вероятная цена продажи	руб.	810 130

В ходе расчетов в цены объектов-аналогов были внесены поправки по следующим характеристикам сравнения:

• Корректировка на уторговывание. (перевод цены предложения в цену сделки). Оценщики располагают ценой предложения. Как правило, цена предложения отличается от цены спроса на 3-10%. Скидка на торг может варьироваться в зависимости от многих факторов (срочность продажи, ликвидность объекта, количество выставленных объектов на рынке). Оценщик принял значение данной корректировки в размере 10 % для всех объектов-аналогов.
• Местоположение (аналоги №3,№4 находятся дальше от объекта оценки). Для расчета и внесения корректировки по местоположению использовался метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Чтобы получить величину корректировки в процентном выражении методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу:

, где

 –  поправка (корректировка) в процентном  выражении;

– цена объекта парной продажи, различающаяся  характеристика у которого соответствует  оцениваемому объекту;

– цена объекта парной продажи, различающаяся  характеристика у которого соответствует  аналогичному объекту.

Из таблицы были выявлены объекты парных продаж аналогов №1,№2 и №3,№4 все характеристики которых близки, кроме местоположения.

= (67 500/99 000) - 1 = - 0,318 (или -31,8%)

В таблице, также, были учтены следующие виды корректировок:

Корректировка на передаваемые права (право собственности). Все сопоставимые объекты выставлены на рынок с предложением продажи права собственности аналогично объекту оценки, поэтому данная корректировка не проводилась.

Корректировка на рыночные условия (условия финансирования). (Корректировка отражает нетипичные для рынка отношения между покупателем и продавцом). Сопоставимые объекты выставлены на продажу на открытый рынок, нет условия срочности продажи.

Корректировка на дату продажи. Все сопоставимые объекты представлены на открытый рынок в ноябре 2010 года, поэтому данная корректировка не проводилась.

Корректировка на разрешенное использование. Объект оценки и все сопоставимые объекты относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, поэтому данная корректировка не проводилась.

Корректировка на наличие подъезда к участку. По данному параметру корректировка не проводилась, так как все сопоставимые объекты, как и объект оценки имеет подъездные пути.

Корректировка на наличие коммуникаций. Очевидно, что чем больше к земельному участку подведено коммуникаций, тем дороже он стоит. Данная корректировка предназначена сгладить различия по данному параметру между аналогами и объектом оценки. По данному критерию корректировок не проводилось, так как сопоставимые объекты имеет аналогичное состояние с коммуникациями объекту оценки.

Корректировка на площадь участка не проводилась, так как стоимостным показателем была определена стоимость 1 сотки земельного участка.

Корректировка на компоненты стоимости, не связанные с физическими характеристиками. В настоящем отчете данная корректировка не проводилась, так как нет информации о каких либо компонентах.

 

После внесения необходимых корректировок  в цены сопоставимых объектов-аналогов определяется средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов.

Удельный вес может быть рассчитан  на основании количества внесенных  поправок, так как каждая внесенная  поправка снижает точность расчетов. Поэтому наиболее близким аналогам, к которым было внесено минимальное  значение поправок, нужно присваивать  наибольший удельный вес. Формула расчета удельного веса приведена в п. 2.4. настоящего документа. 

Умножив скорректированную стоимость 1 сотки аналога на его вес и  сложив полученные результаты, получаем скорректированную стоимость 1 сотки  оцениваемого земельного участка. Чтобы найти стоимость всего объекта, умножаем скорректированную стоимость 1 сотки на площадь участка, которая равна 1 200 кв.м, т.е. на 12 соток.

Рассчитанная величина является итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая округлена в  допустимых пределах.

 

Рыночная стоимость земельного участка в составе Объекта  оценки, полученная с помощью метода сравнения продаж, по состоянию на 13 ноября 2009г, с учетом округления составляет:

810 130 (Восемьсот  десять тысяч сто тридцать  рублей 00 копеек) рублей 00 копеек.

3.7. Согласование результатов и  определение рыночной стоимости  объекта оценки

 

Итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки

 

Сравнительный подход идейно наиболее подходит для целей определения  рыночной стоимости объекта оценки, а также опирается на действительные рыночные данные, что с большой  долей достоверности позволяет  определить рыночную стоимость объекта.

 

С помощью метода сравнения продаж, по состоянию на 20 ноября 2009 года, рекомендуемая рыночная стоимость объекта с учетом округления составила:

 

810 130 (Восемьсот десять  тысяч сто тридцать рублей 00 копеек) рублей 00 копеек.

в том  числе:

№ п/п	Наименование  объекта	Рыночная стоимость, руб.
1	Земельный участок сельскохозяйственного  назначения для дачного строительства, общей площадью 1 200 кв.м., кадастровый  номер 50:05:0010320:31, расположенный по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский  район, деревня Репихово	810 130

 

Настоящее заключение необходимо рассматривать  только совместно с полным текстом.

Настоящее заключение о стоимости  предназначено исключительно для  вышеуказанной цели и с обязательным учетом указанных в отчете определений, а также, с учетом допущений и  ограничений, приведенных в данном отчете.

Оценка была проведена в соответствии с действующим законодательством  РФ, а также Федеральными стандартами оценки (ФСО №№ 1-4), отчет полностью соответствует требованиям к содержанию и оформлению отчета об оценке установленными Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

 

 

Заключение

 

Земля выступает основой жизни  и деятельности человеческого общества. Она является сложным и специфическим  объектом оценки, что обусловлено  особенностями земли, такими как  неподвижность, уникальность, многофункциональность, ограниченность предложения, а также  необходимостью учета при оценке многих других факторов. В России земля  — один из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости, также  и из-за низкой степени развития земельного рынка и неразработанности  земельного законодательства.

Теоретическим фундаментом процесса оценки служит система оценочных  принципов, на которых основывается расчет стоимости земельного участка. Принципы оценки земельных участков формируют исходные взгляды субъектов  рынка на величину стоимости земли. Использование тех или иных принципов  оценки зависит от конкретной ситуации, складывающейся на момент оценки. Принципы оценки земельных участков тесно  взаимосвязаны и в зависимости  от используемого метода оценки могут  играть основную или вспомогательную  роль. Они представляют собой теоретическую  основу оценки стоимости земельных  участков, на которых базируются три  фундаментальных подхода к оценке — доходный, сравнительный и затратный.