Оценка рыночной стоимости зелельных участков

Расчет  суммы затрат на создание улучшений  с использованием элементных стоимостных  показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Ресурсный  метод состоит в калькулировании  в текущих ценах и тарифах  всех ресурсов (элементов затрат), необходимых  для создания улучшений.

При определении  суммы затрат на создание улучшений  земельного участка следует учитывать  прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль  инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи  и затратами на создание аналогичных  объектов. Прибыль инвестора также  может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном  аналогичном по уровню рисков инвестировании.

При определении  стоимости замещения или стоимости  воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении  как сумма физического, функционального  и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Физическим  износом является потеря стоимости  улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.

Функциональным  износом является потеря стоимости  улучшений, обусловленная несоответствием  объемно - планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных  строительных работ или других характеристик  улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному  типу улучшений.

Экономическим износом является потеря стоимости  единого объекта недвижимости, обусловленная  отрицательным воздействием внешних  по отношению к нему факторов.

Физический  и функциональный износ могут  быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ  является устранимым, если затраты  на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

 

2.4. Согласование результатов оценки и выведение итоговой стоимости

 

Результаты  оценки, полученные тремя подходами - затратным, сравнительным и доходным, - дают различные величины стоимости. В связи с этим производится согласование результатов и установление окончательной (итоговой) величины стоимости. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и вывести итоговую величину стоимости земли на основании наиболее подходящих и надежных данных.

Согласование  результатов оценки и определение  окончательной стоимости объекта  недвижимого имущества может  осуществляться двумя методами: методом  средней арифметической или методом средневзвешенной.

Метод средней арифметической:

Стоимость объекта с помощью метода средней арифметической определяется по формуле:

С = (С1 + С2+ C3) / 3, где

С - окончательная (итоговая) рыночная стоимость объекта  оценки, лей;

С1, С2, С3 - стоимость  объекта,  определённая  с  использованием  затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно.

Использование метода средней арифметической довольно часто приводит к занижению или  завышению итоговых результатов  оценки.

Метод средней взвешенной:

Для определения окончательной величины стоимости метод средней взвешенной считается наиболее приемлемым, поскольку одни результаты оценки могут иметь большее значение (вес) чем другие.

Итоговая  стоимость объекта методом средней  взвешенной определяется по формуле:

С = С1 х Q1, + С2 х Q2 + С1 х Q2, где

С- обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, леи

С1, С2, С3 - стоимость объекта,  определённая  с  использованием  затратного, сравнительного и доходного подхода;

Q1, Q2, Q3 - значимость   затратного,   сравнительного   и   доходного   подхода соответственно.

Определение весов каждого из результатов  оценки может осуществляться с помощью коэффициента удельного веса.

Удельный  вес может быть рассчитан на основании  количества внесенных поправок, так  как каждая внесенная поправка снижает  точность расчетов. Поэтому наиболее близким аналогам, к которым было внесено минимальное значение поправок, нужно присваивать наибольший удельный вес.

Удельные  веса рассчитываются по формуле:

, где

- удельный вес полученного  значения скорректированной цены  единицы сравнения аналога;

- количество внесенных поправок  в стоимость i-того сопоставимого объекта, изменивших его стоимость.

Согласно  методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества РФ от 6.03.2002 г. № 568-р. итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

 

 

 

Глава 3. Определение  рыночной стоимости земельного участка

 

Основные факты и выводы

 

Данный раздел настоящего отчета об оценке содержит общую информацию об объекте оценки, об основании проведения оценочных работ, о заказчике  оценки, об оценщике и другую общую  информацию, которая должна быть отражена в отчете в соответствии  Федеральным  Законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации». 

Общая информация, идентифицирующая объект оценки
Объект оценки	Земельный участок, общей площадью 1 200 кв.м., кадастровый номер 50:05:0010320:31, расположенный по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, деревня Репихово
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
Затратный подход, руб.	Не применялся
Сравнительный подход, руб.	810 130
Доходный подход, руб.	Не применялся
Итоговая рыночная стоимость  объекта оценки, руб.	810 130
Основания для проведения оценки	Договор №ХХХХ от «1» ноября 2010 г.
Дата составления отчета	«13» ноября 2010 года

Сведения о заказчике

Ф.И.О.	Балакин Олег Александрович
Документ, удостоверяющий личность	Паспорт гражданина Российской Федерации серии ХХ ХХ № ХХХХХХ, выданный ХХ.ХХ.ХХХХ ОВД Люблино, гор. Москвы

 

Собственник объекта  оценки

Ф.И.О.	Балакин Олег Александрович
Документ, удостоверяющий личность	Паспорт гражданина Российской Федерации серии ХХ ХХ № ХХХХХХ, выданный ХХ.ХХ.ХХХХ ОВД Люблино, гор. Москвы

 

Сведения об оценщике

Ф.И.О.	Ефимова Лариса Николаевна
Документ, удостоверяющий личность	Паспорт гражданина Российской Федерации  серии ХХ ХХ № ХХХХХХ, выданный ХХ.ХХ.ХХХХ УФМС России по Чувашской Республике в Калининском районе, гор. Чебоксары
Образование	Диплом серия 00 №0000000 от ХХ.ХХ.ХХХХ г. НОУ Московская Финансово-Промышленная Академия
Страховой полис	Страховой полис № ХХХХХХХХХ от 27.11.2007г., выдан ООО «Первая страховая  компания», страховая сумма 300 000 рублей.
Информация о членстве в СРО	Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков №ХХХХ  от ХХ.ХХ.ХХХХ Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» №ХХХХ по реестру ХХХ
Стаж работы	3 года

 

3.1. Задание на оценку

Объект оценки	Земельный участок, общей площадью 1 200 кв.м.,  расположенный по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, деревня Репихово
Имущественные права на объект оценки	Право собственности
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта  оценки
Предполагаемое использование результатов  оценки и связанные с этим ограничения	Для совершения сделки купли –  продажи
Вид стоимости	Рыночная стоимость
Дата оценки	«13» ноября 2010 года
Дата осмотра объекта оценки	«13» ноября 2010 года
Дата составления отчета	«20» ноября 2010 года
Срок проведения оценки	С «13» ноября по «20» ноября 2010 года

 

Допущения и ограничения, принятые в процессе оценки

1. Оценщиком не проводилась экспертиза прав собственности на оцениваемый объект;
2. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на стоимость оцениваемого недвижимого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов. За достоверность данных, представленных Заказчиком, Оценщик ответственности не несет;
3. Исходные расчетные данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными;
4. Мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки и в рамках тех допущений, которые описаны в разделах настоящего отчета об оценке;
5. Результаты промежуточных расчетов не могут быть использованы, как отдельные заключения о стоимости, либо объекта оценки, либо его элементов;
6. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических и других условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого недвижимого имущества;
7. Приведенные в данном отчете расчеты осуществлялись с помощью программы Excel с округлением до сорока знаков после запятой.

 

Применяемые стандарты

• Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256;
• Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255;
• Федеральный стандарт оценки " Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254;
• ФСО № 4 "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости", утвержденный Приказом МЭРТ РФ № 508 от 22.10.2010 г

Настоящий отчет об оценке составлен в соответствии с Федеральным Законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

 

3.2. Описание объекта  оценки

 

Общие сведения
Объект права	Земельный участок
Адрес местонахождения Объекта оценки (по состоянию на дату оценки)	Московская область, Ярославское  шоссе, 55 км от МКАД, Сергиево-Посадский  район, деревня Репихово
Собственник	Балакин Олег Александрович
Вид оцениваемых имущественных прав	Право собственности
Кадастровый номер	50:05:0010320:31
Удельный показатель кадастровой  стоимости, руб./кв.м.:	1 206,1
Назначение	Под дачное строительство
Категория земель	Земли сельскохозяйственного назначения
Обременения прав	Отсутствует
Площадь, сот	1 200 кв.м.
Краткое описание	Земельный участок правильной формы, рельеф равнинный, не застроен. Форма участка прямоугольная. Транспортная доступность  хорошая. Уровень шума низкий. Участок  с прекрасным видом на лес.  Не огорожен. К участку подъезд - асфальтированный. Коммуникации в ближайшей перспективе.

 

Фотографии объекта оценки:

Для проведения работ по оценке рыночной стоимости имущества, Заказчиком были предоставлены следующие документы:

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№ХХХХХ от ХХ.ХХ.ХХХХ г.;
• Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от ХХ.ХХ.ХХХХ г.;
• Акт прима – передачи от ХХ.ХХ.ХХХХ г.;
• Кадастровый план земельного участка №ХХ.Х/ХХ-ХХХ от ХХ.ХХ.ХХХХ г.;

 

3.3. Описание процесса оценки объекта оценки

1. Заключение с заказчиком  договора об оценке. На данном этапе, при заключении договора об оценке Оценщик предоставляет заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету, об оценке, а также о стандартах оценки.

2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки. На данном этапе Оценщик осуществляет сбор и обработку: