Оценка рыночной стоимости зелельных участков

Принцип  зависимости  выясняет,  в  какой  степени  стоимость объекта оценки подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов находящихся в сфере его расположения (действия). Местоположение земельного участка является одним из важнейших факторов, оказывающим влияние на его стоимость. Через местоположение земельного участка можно учесть влияние большого количества других ценообразующих факторов, связанных с правовыми, физическими, экологическими характеристиками земельного участка, а также иными социальными мотивациям.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использование. Данный принцип означает, что в процессе оценки определяется такое использование, которое среди всех наиболее вероятных, физически возможных, юридически не запрещенных, финансово целесообразных видов использования обеспечивает максимальную стоимость объекта недвижимости. Иначе говоря, из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наиболее доходный, и именно он используется для оценки. При этом учитываются только те варианты, которые, во-первых, соответствуют юридическим нормам, включая градостроительные ограничения, требованиям по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благоустройства прилегающей территории, во-вторых, реализация которых возможна физически и, в-третьих, которые приносят доход. В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех ограничений.

При определении  наиболее эффективного использования  принимаются во внимание:

• преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого объекта недвижимости;
• существующие нормы зонирования (разрешенные виды использования);
• градостроительные и природоохранные ограничения по застройке земельного участка;
• ожидаемые изменения на рынке недвижимости;
• существующее использование недвижимости.

В жизни  наиболее эффективное использование  может не совпадать с существующим использованием оцениваемого объекта недвижимости, поэтому анализ наиболее эффективного использования является обязательным этапом оценки. Анализ наиболее эффективного использования проводится как для застроенных, так и для незастроенных земельных участков, но при определении наиболее эффективного использования земельный участок всегда рассматривается как незастроенный, и это является общепринятой практикой.

К другим принципам, также влияние на формирование рыночной стоимости земли относится принцип баланса, означающий, что показатели стоимости меняются, если нарушается баланс между различными элементами рыночной среды, принцип изменения, означающий, что цены на землю меняются во времени.

 

2.3. Основные подходы  и методы к оценке земельных  участков

 

Подходы, используемые при  оценке рыночной стоимости земли.

 

В соответствии с общепринятой практикой оценка рыночной стоимости проводится с  использованием трех методологических подходов: затратного, сравнительного и доходного. При оценке земли  могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит  от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта  оценки и других. Рыночная стоимость  земли в первую очередь должна определяться по результату того метода, который определяет цену в условиях обычного делового оборота. Так, например, продажа земельных участков, которые  служат получению дохода, происходит преимущественно по капитализированной стоимости будущих доходов, так  что в этом случае было бы логично  отдать приоритет доходному методу. Выбор должен быть обоснован с  учетом реальной ситуации, складывающейся на рынке земельных участков. Однако, традиционно считается, что наиболее надежным способом определения рыночной стоимости земли являются методы сравнительного подхода.

 

Сравнительный подход.

Под сравнительным  подходом понимается совокупность методов  оценки стоимости, основанных на сравнении  объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется  информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам имуществом. Сравнительный подход используется при наличии информации о рыночных ценах сделок со схожими по своим характеристикам объектам недвижимости. Все методы оценки недвижимости, применяемые в рамках сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемого объекта на основе цен недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке. При этом в цены сопоставимых объектов вносятся поправки, учитывающие отличия объектов аналогов и объекта оценки.

Сравнительный подход очень часто отождествляется  с методом сравнения продаж, рыночным методом или методом оценки по сопоставимым продажам.

Суть  метода проста и понятна: покупатель и продавец хотят знать, сколько  стоили на рынке аналогичные, уже  проданные и купленные объекты, то есть они должны быть уверены, что  цена справедлива, приемлема для  всех других участников рынка и каждая из сторон в данной сделке не окажется в убытке.

При отборе и предварительном анализе объектов для сопоставления важно также  учитывать и любые необычайные  воздействия на цены сопоставимых сделок: угроза изъятия залога при невыполнении условий кредитного договора, потребность  в быстрой купле или продаже, изменение местных правил и т.д.

 

Доходный подход.

Под доходным подходом понимается совокупность методов  оценки стоимости, основанных на определении  ожидаемых доходов от объекта  оценки. Доходный подход используется при наличии рыночной информации о доходах от объектов недвижимости.

Данный  подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и  наиболее эффективного использования. К методам оценки земли, применяемым  в рамках данного подхода, относят  метод прямой капитализации дохода (земельной ренты), а также методы дисконтированных денежных потоков. При  использовании доходного подхода  оценивается текущая стоимость  будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в  аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого  использования имущества и выручка  от его перепродажи (реверсия) за вычетом  потоков затрат капитализируются в  текущую (пересчитанную на сегодняшний  день) общую стоимость. Расчеты стоимости  по методам, отнесенным к данному  подходу, основаны на достаточно простом  соотношении:

,

где I —  доход,

R — норма  или коэффициент капитализации.

Однако  техника расчетов достаточно сложна, поскольку доходы распределены во времени  и могут существенно изменяться, а норма капитализации или  соответствующий мультипликатор зависят  как от состояния экономики и  финансовой системы страны, системы  правовых гарантий участникам земельного рынка, так и собственно от состояния самого рынка. Поэтому использование данного метода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения адекватных значений нормы капитализации и иных факторов.

Норму или  коэффициент капитализации определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных  объектов недвижимости с учетом анализа  факторов риска и дисконта (применительно  к конкретным условиям данной страны и города) по методике кумулятивного  построения или иными способами.

При применении доходного подхода, стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения всех выгод, которые  данный объект, как ожидается, будет  приносить в будущем в процессе оставшейся экономической жизни. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую  рыночную информацию, должен пересчитать  эти выгоды в единую сумму текущей  стоимости. Цена владения может определяться не только через величину постоянного  потока дохода. Это может быть любое, выраженное в денежной форме определение  потребительской полезности или  ценности недвижимости, как товара.

При оценке стоимости объекта доходными  методами следует учитывать, что  стоимость зависит от текущей  стоимости не любого из возможных  использований, а только наиболее эффективного использования объекта.

Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска  неполучения прогнозируемой величины дохода.

Ставки  дисконта при доходном подходе играют роль целевой прибыли на инвестиции в недвижимость. То есть, решается задача определения цены объекта на основе анализа безубыточности и обеспечения  целевой прибыли. 

 

Затратный подход.

К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых  для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с  учетом его износа. Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или  сопоставимому с оцениваемым. Считается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем  за приобретение прав на земельный  участок и строительство на нем  аналогичного здания.

Данный  подход применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости.

При оценке земли затратный подход используется в основном для определения стоимости  улучшений, находящихся на земельном  участке (зданий, строений сооружений) для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта  недвижимости. К недостаткам затратного подхода при оценке стоимости земельных участков относится сложность в условиях инфляции точного расчета стоимости затрат на создание и воспроизводство даже небольшого объекта недвижимости.

 

Методы, используемые при оценке рыночной стоимости земли.

В соответствии с Федеральным законом  от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик  при проведении оценки использует (или  обосновывает отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Он самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и  достоверность доступной для  использования того или иного  метода рыночной информации. В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-Р, при оценке рыночной стоимости земли рекомендуется использовать метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном  подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Элементы  затратного подхода в части расчета  стоимости воспроизводства или  замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Далее приведено  содержание перечисленных методов  применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых  зданиями, строениями, сооружениями или  предназначенных для их размещения. В случае использования иных методов  в отчете об оценке целесообразно  раскрыть их содержание и обосновать использование.

 

2.3.1. Метод капитализации земельной  ренты

 

Метод применяется  для оценки застроенных и незастроенных  земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной  ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
• определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение  на дату проведения оценки стоимости  всех будущих равных между собой  или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной  ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком  соответствующий коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной  ренты может рассчитываться как  доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся  на рынке земли.

Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

• деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
• увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

2.3.2. Метод предполагаемого использования

 

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Метод предполагает следующую последовательность действий: