Оценка рыночной стоимости зелельных участков

Данные  о градостроительных режимах  и документация градостроительного характера должны содержаться в  Градостроительном кадастре, где  она регистрируется и хранится.

 

3. Информационное обеспечение процесса оценки стоимости земельного участка

 

Земельным кодексом Российской Федерации (статья 34, 37 и др.) установлено, что объектом сделки купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие  государственный кадастровый учет, и  заключению договоров как купли-продажи, так и аренды земельных участков, должно предшествовать предоставление кадастрового номера и кадастровой  карты земельного участка. Следовательно, соответствующие органы на местах, ведущие кадастровый реестр, можно  использовать как источники информации, необходимые для описания земельного участка. Держатели реестра обязаны  предоставлять эту информацию (в  виде кадастрового плана).

Единый государственный  реестр земель содержит:

• кадастровые номера земельных участков;
• местоположение земельных участков (адрес);
• площадь;
• категорию земель и разрешенное использование земельных участков;
• зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения;
• экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;
• качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель;
• наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с землей.

Городские и районные земельные  комитеты (госкомзем), а также земельные кадастровые палаты (ЗКП) субъекта Российской Федерации позволяют получить информацию о градостроительном зонировании и микрорайонах приоритетного спроса. Также можно получить статистические данные  о сделках и ценах на земельные участки, выкупаемые приватизированными предприятиями. Эти цены будут нижней границей рыночной цены земельных участков.

В процессе опроса работников городского госкомзема и земельной кадастровой палаты необходимо:

1. определить районы или градостроительные зоны, пользующиеся наибольшим или наименьшим спросом при купле-продаже земельных участков;
2. определить наличие спроса и предложения по верхней и нижней границам цены земельных участков;
3. определить, сколько ценовых зон будет на территории исследуемого объекта (населенного пункта);
4. определить наличие инженерно-строительных коммуникаций в населенном пункте;
5. выявить нормативную цену по следующим землепользованиям;
6. определить микрорайоны или градостроительные зоны, пользующиеся наибольшим и наименьшим спросом по списку в пункте 5;
7. собрать имеющийся планово-картографический материал (карта инвентаризации земель, карта градостроительного зонирования, карта кадастрового зонирования со списком землепользователей).

Отделы технической инвентаризации – ОТИ (бывшие БТИ) в любом городе являются держателями информации по всем строениям в городе, включая инвентаризационную стоимость объектов недвижимости, которая может являться нижней границей их рыночной цены.

Нотариальные конторы. Практически все они владеют информацией о нижней и верхней границах рыночной стоимости недвижимости. Это связано непосредственно с фактом подтверждения передачи денежных средств при оформлении и регистрации сделок купли-продажи. Здесь также можно получить сведения по сегментам рынка.

Городские администрации владеют полной информацией о структуре управления и регулирования рынка недвижимости. Можно получить доступ к базе данных по аренде и продаже муниципальной собственности и местах регистрации сделок с недвижимостью.

Собственники или арендаторы недвижимости. Данный источник также очень важен, но он узко информирован по сравнению с риэлторскими фирмами. Каждый собственник или арендатор недвижимости знает, сколько он заплатил за право собственности или аренды, но обладает маленьким объемом информации. В данном случае от одного собственника или арендатора можно получить сведения об одной-трех сделках с его недвижимостью или с его партнерами по бизнесу.

При получении  данных необходимо учитывать взаимовыгодные финансовые интересы. Их можно приобретать  за разумное вознаграждение или предоставление взаимовыгодной информации.

Сбор  сведений для оценки необходимо начинать с анализа местных периодических изданий. При этом, чем больше будет рассматриваемый период (примерно за 6-12 месяцев до даты сбора информации), тем достовернее и полнее данные. В изданиях можно взять следующую информацию:

• реклама риэлторских фирм с контактными телефонами и адресами;
• рекламные объявления о продаже объектов недвижимости с ценами;
• рекламные объявления о покупке объектов недвижимости;
• аналитические материалы о ситуации на рынке.

Информацию из местных периодических  изданий (по мере возможности) можно  подкрепить данными из рекламных  теле- и радиороликов.

Обобщенные  и анализированные объявления показывают ситуацию на рынке недвижимости (общую  структуру спроса и предложения, динамику распределения цен спроса и предложения как в течение  календарного года, так и по отдельным  ценовым зонам). Полученные выводы необходимо подтвердить или опровергнуть (если это возможно) аналитическими обзорами рынка в прессе, а также при  последующих контактах с риэлторскими фирмами. Объем, периодичность, а также  временной интервал выхода рекламных  объявлений позволяют определить количество работающих на рынке фирм, а также  провести анализ их надежности (какое  время они работают на данном рынке), известности, оборотах (количество реализуемых  объектов в месяц) и в результате выбрать те фирмы, которые потенциально могут быть поставщиками информации о сделках.

Риэлторские фирмы являются основным источником (как правило) поступления данных. После того как на основании анализа средств массовой информации будет составлен список потенциальных фирм-поставщиков, нужно выделить 2-3 фирмы по каждому сегменту рынка.

Критерием отбора таких фирм будут объемы рекламы  и сроки работы на рынке (определяется по дате выдаче лицензии или регистрации  фирмы).

В случае, если с этими фирмами удастся  выйти на контакт и предоставленного объема информации будет достаточно для моделирования, то источник можно  считать исчерпанным.

Аккумулирование данной информации производится в специализированной базе данных, позволяющей совершить  анализ ситуации на местном рынке  недвижимости.

 

 

Глава 2. Методологические основы оценки земельных участков

 

2.1. Факторы, влияющие  на оценку стоимости земельных  участков

 

При оценке стоимости земельных  ресурсов оценщик должен учитывать  факторы, влияющие на стоимость оцениваемого участка. К основным факторам, влияющим на формирование рыночной стоимости  земли, относятся:

• полезность, которая связана с ожиданиями доходов от использования земельного участка и, в свою очередь, зависит от социальных, экономических, правовых  и природных факторов;
• ограниченность (дефицит) земли, которая выражается, в том, что на рынок может быть выставлено ограниченное количество земельных участков;
• спрос на землю, который выражается в том, что стоимость  земли определяется платежеспособным уровнем покупателей (уровнем доходов населения);
• внешнее окружение и местоположение, которое  создает различные виды полезности земельного участка;
• меры государственного регулирования, которые устанавливают ограничения в способах использования земли и, следовательно, получения дохода.

Эти факторы следует учитывать  при проведении анализа наиболее эффективного использования земли  и прогнозирования доходов от оцениваемого земельного участка. Таким  образом, всю совокупность факторов, влияющих на стоимость земельных  участков можно подразделить на следующие  основные категории:

• экономические;
• социальные и демографические особенности;
• правовое регулирование и действующие системы налогообложения;
• природные условия и окружающая среда;
• физические и качественные характеристики земельного участка;
• расположение земельного участка;
• доход, который можно получить, используя земельный участок.

 

К экономическому фактору относится общая экономическая ситуация в стране и регионе, инвестиционный климат, рынок долгосрочных кредитов; уровень доходов населения, тенденции развития местности.

Экономические факторы, которые оказывают влияние  на стоимость земли со стороны  спроса и предложения относятся:

 

 

К социальным факторам относится демографическая структура населения, его численность, плотность, состав, сложившиеся системы расселения. Социологи утверждают, что у людей есть базовые потребности в приобретении земли и в общении с окружающими.

При выборе варианта землепользования важную роль играют следующие факторы:

• престижность района (когда люди стремятся завладеть конкретным участком земли по причинам социального и экономического характера);
• возрастная структура населения;
• уровень образования населения;
• криминагенность.

К правовому регулированию относятся правовые нормы частного и публичного права, например, сервитуты, права пользования и вещные права и обязательства, виды разрешенного использования земли и устанавливаемые градостроительные и природоохранные режимы, законодательные требования по уплате налогов, сборов и иных земельных платежей, налогов на строительство и др.

К природным условиям относятся климат, геологические и гидрологические условия, состояние окружающей среды, красивый вид или ландшафт, наличие или отсутствие мест рекреации; наличие или отсутствие вредных экологических факторов на участке или в ближайшем окружении.

К физическим и качественным характеристикам земельного участка относятся размер и форма участка, рельеф, ориентация участка по сторонам света, положение по отношению к соседним участкам; инженерная подготовка участка, характеристика земли (качество почв, наличие воды), вид и объем полезной застройки.

К факторам расположения относят: близость к транспортным магистралям, объектам социальной инфраструктуры района (магазинам, школам, больницам, рынкам), соседство с привлекательными или, наоборот, непривлекательными объектами.

 

2.2. Принципы оценки стоимости  земельных участков

 

В основе применяемых методов оценки рыночной стоимости лежат принципы формирования стоимости, традиционно называемых оценочными принципами. Данные принципы не подчинены законодательному регулированию, а следуют из определения рыночной стоимости как цены, которую можно  достичь «в рамках обычных деловых  операций». Они вытекают из рыночных механизмов, господствующих на свободно функционирующем рынке земельных  участков. Оценочные принципы позволяют  формализовать процедуру оценки по объективным критериям, так как  исходят из поведения участников рынка недвижимости и отражают основные факторы, влияющие на формирование рыночной стоимости. Наиболее важными и существенными  принципами формирования стоимости  земли являются:

• принцип полезности;
• принцип ожидания;
• принцип предложения и спроса;
• принцип замещения;
• принцип остаточной продуктивности;
• принцип зависимости или местоположения;
• принцип наиболее эффективного использования.

 

Принцип   полезности   устанавливает   способность   собственности   удовлетворять потребности пользователя в данном месте в течение определённого периода времени. Земля имеет стоимость тогда, когда она может быть полезной конкретному собственнику для реализации определённой экономической функции, например, для выращивания урожая. Согласно Международным стандартам оценки стоимость земли устанавливается посредством оценивания ее полезности в терминах юридических, физических, функциональных, экономических и экологических факторов, определяющих ее продуктивность.

Принцип ожидания – это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены от владения земельным участком в будущем. В основе принципа ожидания лежит теория изменения стоимости денег во времени. Принцип ожидания подразумевает, что рыночная стоимость недвижимости равна текущей стоимости будущих доходов.

Принцип спроса и предложения. Взаимодействие между спросом и предложением определяет цены на рынке. Предложение - количество товаров, имеющихся в наличии по определённым ценам. Спрос - количество товаров, желаемых по определённым ценам. Цены на земельные участки растут при превышении спроса над предложением и снижаются при превышении предложения. Если рынок недвижимости насыщен участками и спрос на них есть, рыночная стоимость объекта стабилизируется.

Принцип замещения основан на допущении, что разумный покупатель не заплатит за данную собственность больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другую собственность с эквивалентной полезностью.

Действие  этого принципа в отношении земли  означает, что рыночная стоимость  землю устанавливается по уровню наиболее низких цен на земельные  участки аналогичного качества и  предложения. На действии этого принципа построено применение метода сравнения  продаж.

Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесённый к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство. Остаточная продуктивность возникает в результате того, что земля позволяет получать дополнительные доходы за счёт максимума выручки от продаж, минимума издержек или удовлетворения особых потребностей. Соответственно, чем больше остаточная продуктивность, тем больше стоимость собственности. Доход, приписываемый земле, называется рентой, которая формирует рыночную стоимость земли. Принцип остаточной продуктивности подразумевает, что доход, извлекаемый из земельной собственности, представляет собой то, что остаётся после возмещения расходов.