Оценка рыночной стоимости зелельных участков

Пять уровней потребностей, удовлетворяемых  землёй, в сознании людей объединяются в объединенную иерархию:

Земля – естественный,  созданный самой природой, всеобщий базис размещения всех других его элементов и людей. Понятие земли (земельного участка), как источника благосостояния человека и объекта экономических отношений, является базовым в теории и практики недвижимости.

Развитие  рыночных отношений в России обусловливает  необходимость эффективного функционирования рынка недвижимости. Мировой опыт рыночного хозяйствования позиционирует  земельную недвижимость как одну из фундаментальных основ национальной экономики. В отечественной экономике долгое время единый объект недвижимости законодательно отделен от фактора, определяющего местоположение объекта - земельного участка. На протяжении XX в. в России практически отсутствовал институт частной собственности на землю и рыночных земельных отношений, что порождало неэффективное, нерациональное использование земли. До принятия Земельного кодекса Российской Федерации 28 сентября 2001 г. в нашей стране отсутствовали полноценная правовая база для формирования рыночных земельных отношений и механизм осуществления права частной собственности на землю, гарантированный Конституцией Российской Федерации. Всплеск активности в земельном секторе рынка во многом обусловлен сложившейся возможностью перераспределения государственной и общественной собственности.

Становление и развитие земельных отношений  ставит перед собственником задачу оценки. Возможность купли-продажи  и аренды земли, необходимость развития ипотеки, установления платы за пользования  земельными ресурсами (земельной ренты) требуют знания стоимости земельных  активов, точная оценка которых способствует правильному и обоснованному  принятию управленческих решений.

Актуальность  темы исследования, ее практическая значимость определили цель и задачи дипломной  работы.

К основной цели данной дипломной  работы относится определение рыночной стоимости незастроенного земельного участка, как объекта сделки купли-продажи. Как правило, при определении рыночной стоимости объекта недвижимости используется три подхода: затратный, сравнительный и доходный. При оценке рыночной стоимости данного земельного участка был использован только сравнительный подход, а именно метод сравнения продаж, который идейно наиболее подходит для целей определения рыночной стоимости объекта оценки, а также опирается на действительные рыночные данные, что с большой долей достоверности позволяет определить рыночную стоимость незастроенного земельного участка.

Глава 1. Теоретические  основы оценки земельных участков

1. Понятие земельного участка как объекта оценки

В теории оценки недвижимости для обозначения  недвижимости как физического актива, используют термин «земельный участок». В системе рынка недвижимости объектом экономических отношений  являются земельные участки, обладающие различными потребительскими свойствами, земельные доли и права на них.

Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

У нас  в стране под земельным участком понимается поверхность земли без  расположенных на нем зданий и  сооружений, а также иных улучшений  типа леса или многолетних насаждений. Исключение делается только почвенному слою, который с теоретической  точки зрения как самостоятельный  природный объект, также может  рассматриваться в качестве объекта  недвижимости.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ приводится следующее  определение земельного участка:

Земельный участок как объект земельных отношений — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Это означает, что согласно действующему законодательству, оценивая любой земельный участок, мы должны оценивать поверхность  без находящихся на нем улучшений, то есть выделять земельную составляющую из стоимости единого объекта  недвижимости.

Однако, особенность земли как товара в том, что земля обладает двойственной природой и может рассматриваться  как природный ресурс или некая  территория, используемая для разных целей, и как объект недвижимости, имущественные права на который  могут выступать в качестве товара. Как природный ресурс земля обладает социальной и экономической ценностью, величина которой зависит от тех  функций, которые она выполняет. Как товар, земля обладает стоимостью, которая также может быть измерена и определена.

По мере углубления рыночных отношений в  России земля постепенно становится товаром – объектом хозяйственного оборота. Практически любой участок  земли рано или поздно может перейти  к новому собственнику и у каждого  участка есть своя цена. Как и  любой товар, земля имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительская стоимость отражает стоимость земли, предназначенной для конкретного пользователя, рыночная – это наиболее вероятная цена продажи участка на открытом и конкурентном рынке.

Отличительные особенности  земельных участков от других объектов оценки:

К особенностям земли как товара относится: ее ограниченность и невосполнимость, как природного ресурса, долговечность, возможность многофункционального использования, уникальность и невозможность  перемещения, то есть недвижимость. Данные особенности являются основными  факторами, формирующими стоимость  любого земельного участка.

Ограниченность и невосполнимость земли проявляется в том, что земельный участок не может быть создан рукотворно.

Долговечность проявляется в том, что земля, как пространство, территория не подвержена физическому старению, не разрушается и не исчезает со временем и может быть использована практически в течение неограниченного количества времени за исключением редких случаев, приводящих к невозможности дальнейшего использования.

Многофункциональность использования означает, что один и тот же участок может использоваться разными способами в зависимости от тех функций, которые могут выполнять природные объекты, а также от видов землепользования, которые разрешены для данного участка.

Уникальность земли как товара проявляется в разном качестве земельных участков, которое определяется различной продуктивностью, связанных с данным земельным участком природных объектов.

Ограниченность в способах использования. Землю нельзя использовать произвольно исключительно по своему усмотрению, а только тем способом, который разрешен правовыми нормами, то есть считается приемлемым для общества.

2. Правовое обеспечение оценки стоимости земельного участка

Согласно  земельному кодексу Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ правовой режим определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Для установления стоимости оцениваемых прав на земельный  участок необходимо рассмотреть  понятие "правовой режим земельного участка", который включает целевое назначение, форму собственности и разрешенное использование.

Под целевым назначением земель понимаются установленный законодательством порядок, условия и предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с их полезностью. Согласно Земельному кодексу РФ (Статья 7. Состав земель в Российской Федерации), все земли делятся на семь категорий, определяющих вид целевого назначения земли, а именно земли:

• земли сельскохозяйственного назначения (для выращивания сельскохозяйственной продукции, животноводства и т.п.);
• земли населённых пунктов (городов, деревень, сёл т.д.)
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов (например, пограничные земли);
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Все земли, помимо целевого назначения имеют определённый, документально  закреплённый, вид разрешённого использования, определяющий, какую деятельность на них можно осуществлять. Причём, вид разрешенного использования  может быть одинаковым для земель разных категорий, например, личное подсобное  хозяйство может быть разрешено  и на сельскохозяйственных землях и  на земле населённого пункта.  
Видов разрешённого использования земельных участков очень много. Земли, находящиеся в частной собственности, в большинстве случаев используются под:

• сельскохозяйственное производство,
• личное подсобное хозяйство (полевой или приусадебный участок),
• садоводство или огородничество,
• дачное строительство,
• крестьянско-фермерское хозяйство,
• индивидуальное жилищное строительство.

На первый взгляд, некоторые виды разрешённого использования очень  близки, однако каждый имеет принципиальные отличия. Так, земля для дачного  строительства может быть использована для возведения жилого строения с  правом или без права регистрации  проживания в нем. На этой земле можно  выращивать различные сельскохозяйственные культуры для собственного потребления. Тогда как на земле с разрешением  садоводства или огородничества так же можно выращивать сельхозкультуры  «для себя», можно построить жильё, но право регистрации в нём  не предусмотрено.

А вот  участки под индивидуальное жилищное строительство (предусматривающие  регистрацию, прописку) обязательно  должны быть застроены, нельзя просто развести там огород или организовать сад.

Личное  подсобное хозяйство подразумевает, что на участке выращиваются сельскохозяйственные культуры, сады. Разрешение на строительство  на такой земле не предусмотрено, хотя можно получить его, если земля  относится к категории «земли населённых пунктов».

На земле  крестьянско-фермерского хозяйства  собственник обязан (в других видах  пользования – это не обязанность, а право) вести сельскохозяйственную деятельность (сажать овощи, выращивать фрукты, разводить скот т.п.), он должен быть зарегистрированным частным предпринимателем и ежеквартально отчитываться о  доходах в налоговых органах.

Земля и  другие природные ресурсы могут  находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст.9 Конституции Российской Федерации).

Земли, находящиеся  в собственности Российской Федерации  и субъектов Российской Федерации, являются государственной собственностью. Разграничение государственной  собственности на землю на федеральную  собственность, собственность субъектов  Российской Федерации и собственность  муниципальных образований осуществляется в соответствии с Федеральным  законом от 17.07.01 г. N 101-ФЗ О разграничении  государственной собственности  на землю.

В настоящее  время граждане Российской Федерации  имеют земельные участки на праве  собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды. Юридические  лица Российской Федерации могут  иметь земельные участки на праве  собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования  и аренды.

В собственности  граждан и юридических лиц  могут находиться земельные участки, не изъятые из оборота. Иностранные  граждане, лица без гражданства и  иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности  земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных установленных особо территориях  Российской Федерации (ст.15 Земельного кодекса).

Право собственности  граждан и юридических лиц  на земельные участки включает право  владеть, пользоваться и распоряжаться  ими с соблюдением ограничений  и иных условий, установленных законом  и договорами. Данное право закреплено в Конституции Российской Федерации (часть 2 ст.36), в ГК РФ (п.3 ст.129, п.3 ст.209).

Наряду  с правом собственности на рынке  земли необходимо различать три  вида ограниченных вещных прав на нее, в частности право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитуты.

Землевладелец участка на праве пожизненного наследуемого владения обладает правом владения, пользования  и ограниченным распоряжением, т.е. может передать свое право по наследству (п.1 ст.266 ГК РФ), а также сдать земельный  участок в аренду или безвозмездное  срочное пользование. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса не допускается. Граждане, имеющие  земельные участки в пожизненном  наследуемом владении, имеют право  приобрести их в собственность.